融创的“聚焦”与“失焦”

千亿大计,已不单单是销售额

 

2010年10月10日,融创中国董事长孙宏斌在接受经纬君采访时表示:“我们就在北京、天津、重庆、苏南这个4个地方,拿位置比较好的地,然后做精品项目。”

 

这被融创总结成两个战略:区域聚焦战略+高端精品战略。

 

只是所不同的是,“聚焦”两字在融创近期的发展中有了新的含义,严格来说,多少有些“失焦”的意味。

 

 

“我在天津干16年了,在北京干8年了,在重庆、无锡都干7年以上了,客户熟,市场熟,方方面面的关系也熟。”孙宏斌说:“我们就在这几个城市,哪也不去。”

 

融创香港上市仅3天后,经纬君对孙宏斌做的独家专访中,其对公司给予了如此的战略判断与定位。

 

2012年,融创行政总裁汪孟德在接受观点地产网采访时说,其实,风险往往在于区域扩张速度太快了,你进了很多的新区域,对新区域的把控和判断都需要一个过程,在进入一个新区域的时候往往会出现判断的偏差。另外,一味的扩张土地规模,扩张项目数量,也会带来风险。

 

“房地产每个项目的投资数额都很大,如果有几个项目不赚钱或者利润率比较低,就会给企业带来很大的风险。”汪孟德说。

 

彼时,融创上上下下对“风险”两字极为看重,这种稳健的形象,既是重新做人的标志,也是资本市场的诉求。

 

但时至近两年,融创却调整了焦距。

 

2016年1月,汪孟德面对台下三、四百名记者说:“到2015年底,我们继续聚焦四个直辖市,再加上有12个二线核心城市。其中4个是在2015年前我们发力,8个是在2015年完成的,包括成都、南京、武汉、西安、济南这些核心二线城市。”

 

此后的重大公开场合是在2016年5月召开的股东大会上,汪孟德又表示,融创聚焦一线和核心二线。

 

从2010年的北京、天津、重庆、苏南这四个聚焦区域,到2016年的京、津、沪、渝四个直辖市,以及12个二线城市的辐射,融创已悄然“失焦”。

 

更为显性的论据是其财报。在2010年其首张财报和2015年财报中,两张报表对区域聚焦概念的表述是这样的:

 

2010年:

 

2015年:

 

区域聚焦的“偷换概念”,显然是融创最明显的战略变化。除此之外,让我们再来看另外的一个变化。

 

2010年:


 

2015年:

 

 

以上是融创2010年和2015年业态布局的两张表,在持有类物业和物业服务方面,相较大块头住宅销售已有微弱提升。不过值得注意的是,这是在住宅销售数额高速增长基础上的比例提升。而在绝对额上,短短5年间,持有类物业收益已10倍有余。

 

这还只是2015年数据,在今年,融创收购联想旗下融科置地,将并表融科旗下多个持有类或部分持有类商业,这将为融创未来提供一张更加多元,占比更大的业态分类表。

 

还有,虽为销售类项目,但此类项目种类也更加多元。如融创已正式宣布进入海南市场,一举向市场公布其在海南的六个旅游度假类项目。

 

作为融创旗下八大区域公司之一,海南区域的产品将涵盖全品类高端度假需求,包括养生养老产品、高尔夫休闲度假产品、半山瞰海奢享别墅、世界级海岛度假区以及城市度假综合体等。

 

纵观融创5年来的发展,如果说上市之初的融创属于“适度从紧”,千亿之后的融创则是“适度放松”,如果说地产下半场时点之初的融创更加“聚焦”,白银时代来袭后的融创则有些“失焦”。

 

但这种“失焦”是正常的吗?

 

首先, 2015年至2016年上半年,京沪广深四大一线城市土地市场经历高烧,随着2016年年初的一波上涨行情、南京、武汉,西安等二线城市量价齐升,土地价格却还未处于高位。企业如过度聚焦在一线城市,则将失去核心二线城市发展机遇。作为一名宏观趋势“老司机”,孙宏斌显然不会放过这样的弯道超车机遇期。

 

再有,事实已然证明,多业态多组合,以及多区域布局,是抗周期风险的最佳办法。当房地产下行阶段,持有类物业租金收益及其他非销售型收益,将有效填补下滑之缺,形成利润及利润率的稳定器。

 

还有,随着土地价格的水涨船高,未来行业集中度越来越强,收购兼并将是大势所趋,收购能力指标尤为重要,“收购能力”不仅指钱、口碑、商业准则,还包括多业态操盘能力以及资产提升能力。试想只会做高端住宅销售的开发商如何在复杂多变的市场环境中成为买买买狂人?

 

这既是融创这家销售型房企的提升之处,也是其短板,亟待补足。正如当年王石郁亮有关万科多元化之争,如今想来,异常清晰。

 

这也是融创进军海南,操练旅游度假类产品的重要考量。2015年年底,融创在海南首度拿下万宁日月湾项目股权。随后,经历了两年理性回归和短暂低迷的海南国际旅游岛楼市,在2016年迎来了一个强势回暖的行情大年。

 

融创海南公司抓住时点,布局六大项目,包括融创·日月湾、融创·博鳌金湾、融创·观澜湖、融创·南燕湾、融创·阳光小镇与融创·蓝立方。

 

“海南是我们最年轻的一个区域公司。目前来讲,这八个区域都形成了自我的发展体系能力,包括运营能力,这对于整个集团后期的发展会有很好的成长空间”融创中国执行总裁路鹏说。

 

的确如此,相较于踩准市场时点,对融创来说,更重要的,是努力提升其短板,形成核心多城市与多业态的运营能力与布局态势。

 

千亿大计,已不单单是销售额。

 

来源:
日期:2016-12-20