万科副总裁对2017年房价的判断:未来涨幅在2%-7%之间

导语:

2月10日万科高级副总裁谭华杰在广发证券分享了他对2017年地产行业整体的判断。谭华杰的声音历来为房地产界所注意,谭华杰推测认为:“未来长期房价每年上涨的幅度在2%-7%之间。”本文为谭华杰发言摘要,推荐阅读。

◎作者丨谭华杰(万科高级副总裁、前董秘)

◎来源丨广发证券

  

房地产这个行业牵涉因素很多,短期对市场预测较为困难,但是对于一些长期问题,市场上都普遍有所共识。

对于大型房企未来以及行业中长期前景而言,我们可以从总销售面积、均价走势、市场占有率三个方面来考虑。

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第一个问题是总销售面积,2011到2013年全国住房新开工面积应该是一个历史峰值,或可作为未来每年新开工的上限水平。下限水平可以参考日本1992年之后的人均或户均新开工住宅面积,再乘以1.2左右,作为我国未来住房新开工下限的衡量尺度。

之所以选择日本作为参考国家,是因为日本的住房更新周期和中国比较类似。欧洲国家的住房更新周期非常长,比如北欧一些国家可以在100年以上,这些国家在新开工峰值之后下降的非常快,最后每年千人住房开工量会低到3-4套的水平。

日本每年每千人住房开工量峰值大约12-13套,但是,即使在1990年代房地产泡沫破裂、人口老龄化越来越严重、生育率下降的背景下,日本新房建设量还保持在每年每人1平米(每年每千人建设8套),原因就在于日本的旧房更新周期只有40年,远低于欧洲国家。

中国住房更新周期只有28年,考虑到近几年新建的住房,其更新周期可能会变长,预计会逐步接近日本的水平,但更新速度还是会比日本快一些,所以有了1.2这个系数。

综合来看,未来中国每年住房新开工规模,下限大概就是每年每人1.2平米,按10亿人口计算,大概就是12亿平米(商品住宅10亿平米);上限大概就是2011年的水平,17-18亿平米(商品住宅14-15亿平米)。

从历史上来看,因为我们之前是住房短缺,每年的开工要补充每年的销售,也就是销售超过新开工。但是,未来销售和新开工会越来越接近。因此,未来每年的住房销售量大概也是12-15亿平米的水平。这样我们就大致解决了第一个问题。

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第二个问题就是关于销售均价,按照我们的观点,目前中国整体的住房价格是没有泡沫的,或者是最多是在泡沫区的边缘,仅有极少数的城市可能已经进入了泡沫区,但绝大部分城市目前是不在泡沫区内的。

这也就意味着我们对未来房价做基础假设的话,应该假设未来房价增速快于CPI,但是慢于人均收入的增长速度这样的一个趋势。估计未来的CPI增速也不会超过美国类似阶段的长期值,或者高也不会高出多少,差不多就是2%-3%的水平,这个可以视作房价未来每年变动趋势的下限。

那么房价每年变动趋势的上限是什么呢?是GDP年增长率或者人均收入年增长率,中国经济高速增长的时代已经结束了,未来会逐步放缓。

我们现在看到的经济增速都是真实经济增速,已经扣除了物价指数了,而房价本身是个名义值,因此,我们预测房价增速时应该把物价指数加回,假如说未来的GDP或者人均收入年增速降到5%或者更低,那么再加上一个2%-3%的CPI同比。

综上,我们国家未来长期房价名义值变动趋势应该在每年上涨2%-7%,这是第二个长期因素。

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第三个因素就是大房企的市占率。目前来看,我们的行业整体集中度比美国日本在成熟阶段低一点。万科或恒大的市场占有率是3%-4%,美国在成熟阶段龙头的市占率是6%-8%,有一倍的成长空间。

综合上述三个指标来看,销售面积是一个历史高位,未来会在均衡水平波动,市场一定有销售的大年和小年,如果之前出现了一个比较大的大年或者出现连续几个大年,那么,接下来就一定会有小年;如果之前出现了一个小年或者出现连续几个小年,那么之后就是大年。

很显然,2016年是一个大年,那么2017年继续是大年的可能性就很小。所以,从这个角度来看,对于行业整体来看,无论面积还是金额的增速,都不建议做太乐观的分析。

销售面积保持稳定、价格温和上升,这样的假设相对来说比较公允,预测风险比较低。当然,从市占率的角度看,龙头房企依然有比较大的空间。从美国的情况来看,不是一家房企的市占率到6%,是前几家房企都到了这个水平,所以这一定是龙头的机遇。

但是,如果龙头房企在2017年的市占率就再翻一倍,那可能就意味着未来的增长空间被一次性透支了。

来源:
日期:2017-02-14