大写的惨!原来上海很多"地王"是会亏本的!
  不出所料的话,明天嘉定新城会再出地王!
  
  6月17日上午,嘉定将同时出让两幅纯宅地。其中嘉定新城E27-1地块正位于去年的金地地王东侧,当时楼板价18680元/平方米。而今该地块面积更大,起拍总价约25亿元,折合起拍楼板价刚好18000元/平方米,几乎接近去年地王的成交楼板价。如果按近一个多月土拍普遍超100%溢价率计算,楼板价超3.6万,成为嘉定新城新晋地王几无悬念。
  
  嘉定准地王位置示意图
  
  只见新人笑,不见旧人哭。当保利、信达等财大气粗的房企们先后义无反顾拿下周浦、顾村地王之后,大伙继续围观嘉定诞生新晋地王时,谁可曾想起如今还有不少“风光地王”是在亏本卖房的?
  
  先从嘉定说起。
  
  早在2009年底,常发地产夺得嘉定新城某地块,楼板价12076元/平方米,溢价率更是高达435%,成为当时的溢价率地王,同时也成了嘉定地王。即便是捂盘三年,项目首次开盘价格“破发”,低至13000元/平方米。尽管亏本,开盘当月销量也不足百套。时至今日,常发豪庭国际依然还有房源在售,销售周期已经长达4年之久。
  
  其实,当年楼市调控已初露端倪,常发拿下地王无异于“顶风作案”,备受关注的“溢价率地王”无奈成为了“悲剧地王”!
  
  常发并不孤单,这样的悲剧地王还有很多,销售周期长达7年甚至更久,还有不少地王价格越卖越低。
  
  金地佘山天境是金地在2009年7月拿的地王项目,楼板价14498元/平方米。过去七年间,不少月份成交仅为个位数或零成交,目前房源还较充足。令人意外的是,从项目价格走势看,却在逐年下跌,从最早的均价5万,到目前2.6万,价格几乎腰斩。
  
  金地佘山天境价格走势图
  
  松江的华润佘山九里拿地楼板价约12502元/平方米,7年过去了,累计成交433套,去化率不足六成,成交均价仅22201元/平方米,刚够保本价。
  
  市区地王也难逃宿命。
  
  作为2009年中海70亿元地王项目,中海紫御豪庭楼板价约22409元/平方米,不过开盘之初,3.8万/平方米的价格也是让人大跌眼镜,明显的赔本生意。
  
  如果不想看上面的文字,看这个表格也一样:
  
  地王项目 楼板价 实际成交均价 去化率 预计去化周期
  常发豪庭国际 12076 15235 95% 4年
  金地佘山天境 14498 33019 60% 8年
  华润佘山九里 12502 22201 60% 8年
  中海紫御豪庭 22409 44421 95% 5年
  贱卖的地王不胜枚举,然,不想再列举了。
  
  看到这里,你是不是很惊讶:
  
  原来上海拿地盖房子是会亏钱的!
  
  原因其实并不复杂。笔者认为,单纯想指望高价拿地就想卖出好价钱的做法只能说是耍流氓,生活配套、交通条件不改善,有价无市坐等亏本甩卖是迟早的事。
  
  地王年年有,今年特别多!现如今几乎是块地都是地王,或者说没有地王的钱,就别来“圈地”!价格低迷、去化周期超长,有这么多“悲剧地王”做背景,依然还是有那么多房企争先恐后跳进“地王陷阱”!
  
  回到开篇所讲,嘉定地王是否会拍出新地王明日即可揭晓。倘若真的拍出三四万楼板价,未来要卖出6万以上方可保本,而嘉定新城真的值这个价吗?
来源:
日期:2016-06-17