2016上半年品牌房企土地投资专题研究

2016年上半年,政策宽松趋稳,各类需求集中释放推动市场整体高位运行,优秀的品牌房企抓住市场机遇加快去库存,实现了销售业绩的快速增长,拿地积极性普遍增加,部分城市单价、总价地王频被刷新。整体来看,品牌房企偏重于在市场风险较小的一线城市、热点二线城市及有发展潜力的三四线城市拿地,并凭借突出的资金、运营优势,展现出了较强的土地资源整合能力。此外,品牌房企在投资决策上加大拿地成本控制,更倾向于借助联合拿地方式增强土地市场竞争力。

 

  

拿地规模:高位行情带动土地市场,房企补仓意愿强烈

 

图1:2016年上半年20家品牌房企招拍挂拿地情况

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数据来源:CREIS中指数据、fdc.fang.com

 

2016年上半年,20家重点品牌房企 通过招拍挂形式新增土地共400宗,同比增长40.85%;新增土地储备规划建筑面积合计5859.07万平方米,同比增长33.94%;成交金额合计2714.23亿元,同比增长39.91%。从2016年上半年分月度拿地情况来看,重点品牌房企拿地热情持续高涨,除6月外,拿地规划建筑面积单月均超过2015年同期水平,一、三、五月重点品牌房企拿地规划建筑面积均超过1000万平方米,5月份拿地规模同比激增,土地市场持续火爆。

 

图2:2015年上半年、2016年上半年代表品牌房企新增土地储备情况


数据来源:CREIS中指数据、fdc.fang.com

 

受2016年上半年房地产市场回暖的积极影响,标杆房企普遍加大土地投资力度,万科、恒大、碧桂园2016年上半年拿地规模同比上升均超过四成,碧桂园更是同比增长266.15%。2016年上半年,标杆房企普遍加快了土地投资步伐,随着市场的逐步回暖,销售额大幅增长,一二线城市土地市场升温,标杆房企的拿地策略明显分化:万科注重土地资源的均衡性,2016年前6月创出1900亿的销售业绩,土地市场上万科每个月均有新地块入账,拿地城市涉及各等级城市;中海注重逆周期拿地,相比2015年上半年拿地规模基本持平,新增土地储备主要集中在1月,新增156万平方米,中海地产在3月、5月仅增加3幅地块,新增规划建筑面积约56万平方米,在同级别企业中拿地规模最小,拿地逆周期特点明显;碧桂园重仓广深区域,2016年1-6月拿地规模均衡,仅1月单月拿地少于200万平方米,其余五月拿地总体量均超过200万平方米,在深圳市场碧桂园目前已经通过合作及拍卖形式拿下4个项目,2016年以来碧桂园在广深两地新增项目货值已超过百亿。

 

图3:2015年上半年、2016年上半年代表品牌房企拿地金额占销售额比重情况

 
数据来源:CREIS中指数据、fdc.fang.com

 

从拿地金额与同期销售额的对比来看,重点品牌房企在2016年上半年的土地投资受销售业绩表现影响明显:以万科、保利、碧桂园为代表的品牌房企,上半年销售表现优异,其中碧桂园、融创销售额同比去年增长超过100%,销售业绩的大幅增长提振了房企土地投资信心。除万科、恒大、华润外其余品牌房企土地投资金额与同期销售额比重较2015年同期均有较大幅度增长,龙湖、绿城、融创土地投资金额与同期销售额的比重同比增长达到或超过20%。

 

  

土地分布:一线受阻转战二线,积极发掘潜力三四线城市

 

数据来源:CREIS中指数据、fdc.fang.com

 

从新增土地储备的城市等级分布结构来看,20家品牌房企在一二线城市合计拿地占比58%,较2015年同期下降14个百分点,其中主要是一线城市占比下降较为明显,同比降低12个百分点。2016年上半年一线城市市场快速升温,导致土地价格、溢价率不断攀升,区域、城市地王被频频刷新,针对这种局面,品牌房企顺应市场调整拿地策略,积极增加核心二线城市土地储备,同时伺机进入有潜力的三四线城市,以持续优化土地储备结构、增加抵御风险的能力。

 

图6:2016年上半年20家品牌房企新增土地储备分区域情况

 
数据来源:CREIS中指数据、fdc.fang.com

 

2016年上半年,20家品牌房企在中西部、长三角、环渤海、珠三角地区新增土地储备占比依次为34%、26%、21%、19%。中西部地区主要益于成都、重庆整体市场转好的刺激,品牌房企积极布局。得益于京津冀一体化利好政策,品牌房企积极布局环渤海区域,随着环渤海区域各城市在承接产业的过程中,人口流入以及产业设施的升级将推动区域土地增值、大大促进当地住房需求和投资热情。

 

图7:2016年上半年20家品牌房企新增土地储备重点分布城市情况


 数据来源:CREIS中指数据、fdc.fang.com

 

2016年上半年,20家品牌房企平均拿地规划建筑面积为292.96万平米,拿地规划建筑面积超过100万平米的城市有17个,其中八成为一二线城市。二线城市成都位居品牌房企拿地规模首位,20家品牌房企2016年上半年在成都拿地规划建筑面积累计317.28万平方米。有10家品牌房企在一线城市新增了土地储备,新增规划建筑面积超过290万平方米;20家品牌房企均有在二线城市布局,新增规划建筑面积超过3100万平方米,品牌房企布局苏州、杭州、南京等热点二线城市意愿强烈。三线城市中,佛山拿地规模位居前列,广佛同城轨道交通的发展促进了广州市场客户的外溢,激发了佛山房地产市场需求,加之2016年上半年一线城市楼面地价屡创新高,拿地风险不断加大,为品牌房企转战佛山提供了有力契机,上半年恒大、碧桂园、万科等品牌房企在佛山大举增加土地储备,其中仅碧桂园就新土地5宗,规划建筑面积近84万平米。

 

2016年上半年,成都、济南、杭州、北京、广州等经济较发达的一二线城市仍然为各品牌房企重点布局区域,京津冀一体化战略高度的提升,使得各品牌房企争先布局环渤海区域,显示出品牌房企在应对政策市场风向层面的灵活性和时效性。部分二线城市如南京、杭州、苏州市场价格快速上涨,直接激发品牌房企拿地热情,单价、总价地王频现。随着部分城市调控政策出台,品牌房企土地投资还应逐步回归理性,以合理把握拿地时机,警惕区域市场潜在风险。

 

  

购地成本:集中于一、二线高价拿地,土地成本显著增加

 

2016上半年以来,在宽松的信贷和购房政策刺激下,部分一、二线城市库存压力得到有效缓解,在此背景下,品牌房企拿地意愿普遍增加,积极扩充土地储备;但随着核心城市可供开发土地资源的减少,一线、部分核心二线城市土地价格上涨态势明显,企业新增土地储备的平均溢价率、平均楼面价均显著增加,购地成本进一步加大。

 

图8:2016年上半年20家品牌房企新增土地储备平均溢价率情况 

 


数据来源:CREIS中指数据、fdc.fang.com

 

2016年1-6月,20家品牌房企新增土地储备的溢价率均值为54.31%,同比增长约41个百分点,土地溢价率大幅上涨。除华润、金地、旭辉3家企业上半年新增土地储备的平均溢价率较上年同期有所降低外,万科、恒大、保利、龙湖、融创等其余17家企业2016上半年拿地的平均溢价率同比均显著上涨,涨幅均值达49个百分点,其中万科、恒大、保利、龙湖、融创、世茂、荣盛、首创、首开、新城、远洋、招商12家企业2016上半年新增土地储备的平均溢价率超50%。本轮宽松政策下企业对供应稀缺的一线城市、以及核心二线城市优质地块的争夺战愈演愈烈,企业间激烈的竞争进一步推高了项目溢价率,进而导致企业2016上半年整体拿地溢价率的上升。

 

图9:2016年上半年20家品牌房企拿地平均楼面价分城市等级变化情况

 
数据来源:CREIS中指数据、fdc.fang.com

 

2016年1-6月,20家品牌房企新增土地储备平均楼面价均值为8348元/平方米,同比增长30.31%。分城市等级来看,品牌房企集中于库存压力缓解、去化速度加快的一、二线城市拿地,推升了平均楼面价。20家品牌房企2016上半年一线、二线城市新增土地储备的平均楼面价同比分别上升116.9%、79.8%,而三四线城市新增土地储备平均楼面价较去年同期仅小幅上升10%。

 

从具体企业来看,保利、绿地、新城为代表的国有企业拿地踊跃,平均楼面价同比增幅均在30%以上,其中保利、新城的增幅超过100%;以华夏幸福、绿城、融创、世茂为代表的大型上市房企也不甘示弱,拿地平均楼面价同比增幅同样超过30%;但中海、龙湖等部分以稳健经营为主的企业则持相对谨慎的拿地策略,平均楼面价同比有所降低;另有华润、招商、旭辉等企业充分运用联合拿地等策略,将拿地楼面价控制在合理水平,有效降低拿地成本。

 

  

拿地路径:地王频出、合作减压,央企国企发力收获丰

 

2016年以来,受政策宽松、部分热点城市可推出土地减少等因素影响,以及在房企对核心一、二线城市优质地块的激烈争夺下,一方面,部分热点城市项目地价被进一步推高,高总价、高溢价地块显著增多,并导致更多地王项目的涌现;另一方面,在土地市场竞争越发激烈,土地成本快速攀升的背景下,品牌房企也越发重视以联合拿地、项目收并购等方式降低土地成本及投资风险。外,值得指出的是,国有企业及大型上市房企成为本轮土地争夺战中的主力军。

 

表1:2016年上半年全国总价地王代表项目


数据来源:CREIS中指数据、fdc.fang.com

 

2016年以来,房企在南京、杭州、无锡等部分热点一、二线城市拿地竞争异常激烈,高溢价、高总价地王项目频频涌现,除了资金实力雄厚的大型上市房企以外,央企、国企拿地十分活跃。根据统计,2016年1-5月全国土地市场中总价超过15亿元的高价地块中,近五成被国企购得。如华润、首开、天房发展、信达地产等央企或国企分别于上海、杭州、天津、杭州等热点一二线城市获取了总价地王项目,其中信达地产在杭州购得的奥体单元地块总价高达123.18亿元,创下杭州历史总价地王纪录;天房发展在天津购得的和平区大沽北路地块总价则达102亿元,此外,华润、首开购得的地王项目总价也均超过60亿元,央企、国企土地市场发力明显。

 

该轮土地争夺战中央企、国企以及部分大型上市房企能够频频创造地王,一方面在于其拥有的雄厚背景和资金实力:1)央企、国企背靠国家信用,更易获得大额银行信贷资金支持;2)随着中票、债券市场融资的进一步开放,部分大型上市房企也极易获得低成本、大规模的优质资金,如保利1月发行的5年期50亿元公司债的票面利率仅为2.95%,以充足的资金作为后盾,央企、国企和部分大型上市房企迅速在本轮土地市场热潮中脱颖而出,成为一个个地王项目的缔造者。另一方面,部分央企频频拿“地王”的深层原因还在于其有意借助增持一、二线城市优质土地储备提升资产规模及企业估值,从而增加在央企整合与重组过程中的话语权。

 

表2:2016年上半年部分品牌房企合作拿地情况


数据来源:CREIS中指数据、fdc.fang.com

 

目前热点城市,尤其一线城市核心区域地块的起拍价动辄在几十亿元以上,出于分担资金压力、摊薄风险、优势互补等方面考虑,越来越多的房企采用联合拿地形式。如根据北京市国土资源局数据显示,截止2016年7月12日,北京全市共成交住宅和商业用地14宗,其中8宗是以联合体形式被获得。

 

从联合拿地的类型来看,主要有龙头企业之间的强强联合、地域性央企或国企与大中型上市房企合作拿地、房企与非房企跨界合作拿地等。其中,区域性国有企业更为了解所在地政府的需要,是其他房企竞相争取的合作力量,部分品牌影响力大、运营能力强的上市房企还借助与央企、国企合作来获取项目并掌握实际操盘权。如首开近年来成为土地市场,尤其是北京市场很受欢迎的国有企业合伙人之一,近年来已与金茂等多家企业组成联合体进行拿地。此外,部分品牌房企在土地成本高企的背景下,通过与金融等行业的优质企业进行战略合作拿地,有效减轻了拿地资金压力。2016年以来,绿地、绿城、新城、旭辉等品牌房企通过跨界联合拿地的方式,在武汉、北京、上海、杭州等一、二线热点城市斩获多宗优质地块。

 

表3:2016年上半年部分品牌房企项目股权收购情况


数据来源:CREIS中指数据、fdc.fang.com

 

白银时代,房地产行业集中度不断增强,尤其在目前一二线城市土地市场竞争激烈的背景下,合理并购有利于企业降低拿地、融资成本,并有助于资源向优势企业集聚,推动规模房企做大做强。因此,除了于土地市场公开招拍挂的形式获取土地资源以外,以恒大、融创等为代表的部分实力品牌房企灵活利用项目并购等“短平快”手段有节奏、有选择地获取优质项目资源。

 

房企选择以项目并购的形式拿地主要出于以下几点考虑:1)避免在土地招拍挂市场与实力雄厚的房企进行直接竞争,进而避免土地高溢价,以节约拿地成本,缓解资金压力;2)接受并购的项目多数已进入开发阶段,有利于企业迅速运转项目,提升项目运营效率和缩短开发周期;3)部分企业还可借助并购快速拓宽现有业务领域、城市布局范围,以及获得部分被并购企业或项目拥有的社会资源等,有助于企业迅速扩大规模。如阳光城2016年5月收购的长沙中泛置业共持有位于长沙市北临火焰路,南临机场高速北辅道,西至合阳路,合沣路,新花候路,围成的闭合区域共18宗商住地,本次收购有利于阳光城“3+1+X”(长三角+大福建+京津冀+珠三角+战略城市点)发展战略的深入实施。

 

结  语

 

随着市场集中度提升,市场份额加速向龙头企业倾斜,房企对优质地块的积极拼抢便折射出目前 “宁为鸡头,不做凤尾”的激烈竞争态势,企业分化加剧背景下,品牌房企或借助自身品牌等资源积极融通资金补充土地资源,或借助联合开发等方式扩充土地储备,在土地市场激烈的角逐中为未来的持续发展赢得发展先机;但也应看到,地王项目由于高总价、高溢价等特点,对项目品质的要求非常高,因此对企业的产品打造能力提出了更高要求,此外,高地价压力之下,联合体拿地成员企业数量逐步增加,已经由传统的两家企业向三家甚至四家企业联合体进行转变,但各房企在开发理念和运营模式上均存在差异,企业数量越多,差异将越明显,这将为企业获取项目之后的运营增加难度。

 

下半年,房地产企业拿地还应回归理性,一方面应密切关注相关政策变化导向,审慎合理评估计划购买项目,选择市场潜力大的城市合理布局,谨防部分市场过热城市的跟风投资,降低投资风险;另一方面仍需回归到自身产品打造及运营能力的提升上来,以好产品换取更高的盈利空间,而不单纯依靠地王项目的“时间换空间”。

来源:
日期:2016-07-20