虎脉原创 | 下一个地王,你敢赌吗?

最近上海土地市场挺热闹的,大凡有宅地供应,各开发商都热血沸腾,一拥而上,好像不弄出地王都不好意思说自己是开发商似的。当然成交楼面价也是节节高升,面粉超过面包价格已是常态了。大家对此类消息也似乎都麻木了,觉得是符合预期,理所当然的。其他的一线城市和几个强二线城市的情况也是大同小异。

 

原因嘛,似乎挺简单,无外乎这么几条:1.持续看涨上海的房价,而且是大幅度看涨;2.大家手里的钱都挺多的,资金成本也便宜;3.认为需求会持续旺盛

 

背后的逻辑呢?似乎也挺简单:1.实体经济不好,央行为了刺激,超发了那么多货币,但长期的L型经济趋势看不到转好的机会,超发的货币需要去房地产找出路;2.房地产既然是小川行长说的蓄水池,那洪水过来就先蓄吧。要找个好水库,将来流出去也方便,当然是一线和强二线城市的物业流通性比较好;3.大家都可以用杠杆,从拿地、开发、销售按揭、经营贷都可以搞到比较便宜的钱,以小搏大,只要IRR超过资金的成本就可以了,干嘛不做呢?4.企业和普通百姓都需要做资产配置,钱放着肯定贬值,投资去哪儿?搞来搞去还是觉得核心城市的房子最靠谱,都挤破头想进来。而买房子同样是可以用杠杆的!5.中国那么大,那么多人,有几个类似纽约、伦敦、巴黎的城市很合理吧?所以大家都认为中心城市的聚集效应,会推动上海等城市的房价接近甚至超过纽约、香港等地。想法固然有些超前,但也不能说不可能。

 

而在最近上海的土拍市场还活跃着一支真正的国军——央企,信达、保利、中粮等等纷纷攻城掠寨,以令人瞠目结舌的价格拿下几块万众瞩目的优质宅地,也似乎为上述的逻辑默默地做着行动上的背书。跟着国军还会有错?国家的钱怎么可以亏呢?所以大家都觉得安心。当然,央企的钱来得更容易、更便宜,金融机构的最爱嘛。他们的算帐方法和民企又不一样,比如持有部份,民企是要把成本摊到可售部份的,而央企可以直接按成本入帐。央企最近又在整合了,谁的资产大、项目多,就可以去整合别人。这种动力多强大啊!关系到头上的帽子,屁股下的位子,利益的里子。

 

当然大家也都不傻,三、四线除非是核心城市周边圈层的,否则真是个去库存的地方,暂时看不出机会。因此大家还是抱团趋同,都扎堆进入北、上、广、深,还有南京、杭州、苏州等6、7个二线城市。

 

至此,手里的筹码已备好,可以赌了。赌什么?短期看,赌这么几条:1.实体经济困难持续,L型走势是较长期的,乐观估计也要3年后才会有所起色,那么为了刺激经济转型和保就业、稳增长,央行必须继续放水,货币继续宽松超发,M2的增速还是会超过GDP增速一倍左右;2.转型期间因为全面去库存的压力,政策面对房地产整体是温和甚至呵护的;3.核心城市的土地资源越来越稀缺;4.全民的资产配置需求,使得一线城市的物业已不光是居住产品,更是金融产品了,价值需要重估,所以较大幅度的价格增长是可期的;5.政府和银行需要保卫资产价格,以免出现系统性风险。

 

从中长期看,可以赌未来,随着今后经济的回升,购买力相应提升,加之一线城市的强大吸引力,它的物业价格是可以保持稳定的,可以慢慢摊薄资产泡沫。再远点看,赶上或超过世界上的核心地标城市也是有合理性的,毕竟现在看,价格还有差距。

 

一切似乎都很美好,这个赌局看来十拿九稳可以赢了,而且参与的人都赢了,地方政府、开发商、金融机构、买家、中介机构、产业链上的其他环。。。这是真的吗?真有这么好的事吗?都赢了,输家在哪里?这又是什么逻辑呢?

 

慢慢的,有一个关键的字出现在眼前:“”,对了,逻辑是“钱”只要不断地印出来进入这个领域,这个游戏就可以玩下去了。像股票市场一样,钱可以把股指推到5000点。但是“钱”真的一直有吗?股指也会因为去杠杆跌到2700点的呀!

 

好吧,先别慌,有人马上会跳出来说这是两回事。嗯,我知道其中不尽相同,房子嘛,是实实在在的,有需求的,供不应求的。。。无数理由。

 

也对,既然我们说赌,总要给自己点信心,所谓正能量一点。我们就来排除一些可能影响我们“赢”的因素吧。1.我们的经济转型成功遥遥无期;2.我们央行的钱还会源源不断地印出来给大家随便花;3.我们的供应链改革、去库存,为了房地产可以网开一面,实体经济的转型可以更加困难,可以进一步“脱实向虚”,把资产价格泡沫继续吹大;4.我们的政府能容忍中心城市房价在未来几年再翻一番而不担心民意,也不担心城市因为房价过高影响企业、人才引进,从而极大影响城市竞争力;5.我们的土地政策真的无法调整,没有新增指标调整,也没有城市更新的余量盘活;6.我们的银行继续把钱投放在房地产上而不担心资产价格泡沫日益增大带来的坏帐风险以及更可怕的系统性风险;7.我们也不必在意过去的一些市场规律,比如出地王后短期市场往往会调整等等;8.多印的钱不会引起国内的通胀,资产价格稳定上涨,汇率也没有持续贬值预期,只要印钱,一切都能解决,买下全世界都行。

 

以上这些不利因素,先排除掉,就可以继续玩下去了。而且还要坚定地认为这个游戏或者说赌局是合理的,一定有人在未来不断地以更高的价格接盘,接力做投资或资产配置;真实的购买需求也非常强大,旺盛且源源不断,可以在未来几年价格再涨一倍情况下还买得起而且愿意买,哪怕1000万价格的房子其实租金只要1万元/月。

 

以上这些真的都变成现实了,那你肯定赢了。因为“对手盘”一直有,“真实需求”也一直有。

 

那么现在只需要做一件事了,把你的筹码放上桌子吧。

 

只是最后,请允许我再轻轻地问一句来确认一下:如果你是开发商,你赌吗?如果你是投资者,你赌吗?

 
来源:
日期:2016-07-25