一城一策,市场预期在“降温”

2014年9月30日,央行及银监会正式出台文件放松首套房认定标准。时隔2年,2016年9月30日,从北京开始,楼市“新政”席卷了中国21个城市。而与两年前不同,这一次,“限购”、“提高首付比例”成为标配。

业内人士认为,“此次政策出台密度之频、范围之广,足以改变市场各方对于未来楼市走向的预期”。

21城出台调控

房地产市场新一轮调控启动。

9月30日晚间,北京率先发布严厉的限购限贷政策,拉开了这场“国庆黄金周”楼市调控的大幕。其后10天,包括深圳、苏州、合肥、武汉、南京等在内的21个房价上涨幅度显著的城市,先后出台了调控政策。

中国指数研究院提供的报告显示,21个城市的调控基本分为“限购”、“限贷”及“土地/监管”三部分。其中,16个城市明确表示将新规定或进一步采取限购政策;15个城市表示将上调首付比例,降低购房融资的杠杆率。

在针对置业者的限购限贷方面,北京、上海、深圳的力度最强。继前二者之后,深圳也要求“非本市户籍社保缴满年限提高至5年”;南京、苏州和厦门等数个城市规定非本市户籍限购一套,且需提供1年及以上个税或社保缴纳证明;而杭州、成都、郑州和天津则因为出台的调控政策对本地居民基本没有限制。

限贷(最低首付)方面,北京最为严厉,新政规定首套普通自住房首付比例35%,非普通自住房40%,其他城市的首付比例多保持在30%,武汉(部分地区)甚至只要求25%。至于二套房的首付比例,深圳规定为70%;广州的二套房若已结清贷款可付30%,未结清贷款为70%;北京、上海则分为普通自住房与非普通自住房两档:普通自住房50%;非普通自住房70%。

部分二线城市的二套房首付比例相当高,例如南京、苏州要求有一套住房未结清贷款的再购房者首付比例不低于80%,达到目前各城市限贷政策的最高限。其他城市的限购则多数仅限制外地户籍购买1套房、本地户籍购买2套房,限贷则主要要求二套房首付比例不低于40%,郑州因为没有调整信贷政策,目前二套购房在这几个城市中成本最低,仍为不低于30%。

在对开发商的管制方面,南京和合肥对土地出让的竞价、销售许可、房屋户型等方面皆有限制;北京、上海、深圳和东莞、苏州、福州等则都明确了土地出让后的规模和户型比例,开发商自主空间较小。而没有发布限购限贷政策的佛山和惠州等城市也出台了针对开发商收紧预售政策,如南宁规定商品房实售价格不得高于预售申报价等。

同时,深圳、广州、福州等数个城市在供应端提出了增加土地供应的措施。北京表示要加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例,保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%,而上海亦强调2016年商品住房用地供应同比有较大幅度的增加,并根据地块不同情况,进一步增加商品住房用地中保障性住房(含人才公寓)配建的比例和房地产开发企业自持住房的比例、加强商品住房用地交易资金来源监管及新建商品住房预销售管理等。多个城市都对房地产商、房地产经纪机构及市场违法违规行为提出监管和规范。

值得注意的是,在此轮调控中,一些城市的“分区限购”政策成为亮点。以天津为例,新政规定“在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,暂停在市内六区和武清区范围内再次购买住房”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,这将产生一种挤出效应,缓解城市热点区域房价的过快上涨,同时将购房需求推向可能存在“去库存”压力的周边区域。不仅如此,限购限贷政策也结合实际情况进行了细化,此前有城市因限购出现为买房“假离婚”现象,此次政策调整,深圳、南京提出本市户籍成年单身人士(含离异)限购1套。

抑制热点城市房价过快上涨

此次大范围调控的最直接原因,在于这些热点城市房价的过快上涨。

客观地说,从2015年“3·30新政”颁布开始,房地产市场就进入了史上“最繁荣”的18个月。来自国家统计局的数据显示:2016前8个月,全国商品房销售面积87451万平方米,同比增长25.5%;全国商品房销售额66623亿元,同比增长38.7%,而库存面积减少为70870万平方米,比7月末减少512万平方米,连续6个月减少。在房价方面,近日发布的《9月中国房地产指数系统百城价格指数报告》指出,9月百城住宅均价环比上涨2.83%,同比上涨16.64%,涨幅继续扩大。

更让人担心的是,2016年上半年,中国个人购房贷款增加了2.36万亿元,逼近2015年全年的2.66万亿元;8月份,这个数字为5286亿元,已占到新增贷款总额的55.72%。而在2015年,中国新增贷款超11万亿,个人住房贷款仅占1.1万亿元。

有业内人士指出,如果从新增房贷/新增地产销售金额的比例看,美国2007年时的峰值为52.6%,中国在2015年已经上升到了35%,2016年上半年更是创历史新高至42%。因此,尽管经济下行压力仍未消除,楼市也是当前中国经济为数不多的亮点之一,但关于楼市“泡沫”已渐渐形成共识。

“当前一、二线热点城市楼市持续高热,房价高涨已影响到社会经济的稳健运行,仅依靠市场的自发调整成效较为缓慢,管理层适时出台政策进行合理引导是必要之举。”中国房地产指数研究院分析师认为,出台调控政策、抑制热点城市房价过快上涨成为解决当前房地产市场主要问题的重要手段。

“核心一、二线城市重启限购限贷主要是为了限制投资投机性需求。”同策咨询研究部总监张宏伟直言。

而在中国房地产数据研究院院长陈晟看来,这次房地产调控是在货币较宽松且低利率的环境下进行的一次调控,其抑制资产泡沫和防控金融风险的特征明显。

激进房企或面临挑战

尽管已有21个城市推出了调控政策,但在一些业内人士看来,此番大范围的调控政策所传递出来的“信号”更为重要。

“ 一城一策 是这次房地产调控的最大特点,集中出台应是决策层的态度。”住建部政策研究中心住宅与房地产产业处原处长赵路兴称。

陈晟也认为,“一系列一连串的动作已经说明,此轮调控势在必行,行之必胜。”

中国社科院金融所研究室副主任尹中立更是强调,有些热点城市如深圳继“两会”之后又“二次出手”进行楼市调控,表明高层调控房价的决心不可低估。

频繁出台的调控政策已经令部分城市的购房者陷入观望,成交量出现明显下滑。

以发声最早、政策最为严厉的北京为例,中原地产研究中心数据显示,国庆长假期间,北京新建住宅签约216套,二手房住宅签约209套,合计签约425套。较2011年的1039套、2012年的587套、2013年的863套、2014年594套、2015年的543套均大幅度下调。

中国指数研究院专家认为,近期热点城市政策收紧力度升级,以抑制投资投机需求为重点,短期将为当前过热楼市适当降温,也将成为更多城市控制房价的重要选择,预计四季度各线城市政策分化将更明显。

严跃进称,中国楼市的政策拐点已在今年第四季度正式出现。

张宏伟亦表示了与其类似的预测,“预计明年上半年市场去化周期会进一步回升至12个月以上,个案价格有可能会在2017年年中出现下调……这个过程可能会延续到2018年上半年。”

中国指数研究院方面认为,政策引起的预期改变,将使市场中的企业和消费者对所在城市的供需变化进行重新评估。因此,“顺势而为才能有效应对市场发展过程中的波动”。具体而言,对刚需购房者来说,仍要保持冷静,基于自身的长期需求进行决策,结合自身的长期居住需求合理选择购房时机。对投资投机购房者来说,则更应该理性地认清来几年的市场和政策形势。至于房地产开发企业,当前高总价项目、未来高价“地王”的变现将直接面临挑战。因此,企业应结合自身情况,顺应市场趋势,提前制定差异化的产品去化策略,将更多的精力放在提升产品价值方面。同时,结合不同项目所处的城市差异,深刻把握未来政策影响下的市场演变趋势更好地制定价格策略。

来源:
日期:2016-10-14