能不能控制住“地价”是本次调控成功与否的关键

在这一轮政策密集出台中,大多数城市都是采取“限购”和“限贷”政策,但实际上,对于土地拍卖的调控也是这轮政策的重要组成部分。尤其是今年以来,全国部分城市房价非理性上涨,其中很大一部分因素是土地价格攀升所致,每一块地王诞生都带动了周边房价快速上涨,其中部分城市楼面价上涨幅度甚至已经超过房价上升速度。因此,在地价、房价的轮动上涨之下,控制地价也成为了这一次调控的重要目标。

 

早于国庆密集出台政策之前,部分城市就已经开始控制地价。苏州是最早试行“限地价”的城市,要求对挂牌地块设置最高报价,对报价超过最高限价的,终止土地出让,竞价结果无效。之后,苏州、南京调控再次升级,而合肥、杭州、郑州也相继跟进。而在国庆接连出台的政策当中,大部分城市都提出要严控土地市场,相关细则不尽相同。

 

土地调控政策通过细分,可以归为以下几类:

 

  • 第一类是直接限制地价。这其中分为两种,一种是采用“熔断”,例如近日武汉推出18宗地,首次尝试“熔断”机制,将溢价率控制在100%以内;另一种是超过最高限价时,现场摇号产生竞得者,例如南京、无锡等城市。

  • 第二类是变相限价。一般是在超过最高限价之后,竞配保障房、人才公寓面积等。例如福建、东莞、佛山等。郑州则采用“限地价,竞房价”政策,在郑东新区、经济开发区土地出让时,当网挂报价超过50%溢价率,则采取“限地价,竞房价”,即地价确定,参与网挂的竞买人现场竞综合房价,综合房价报价低者为竞得人,实际上也是一种变相限价。

  • 第三类是提高门槛。一方面是针对土拍中不同的溢价或者总价来规定相应土地出让金缴纳期限。例如杭州,当土地溢价超过100%,要求开发企业1个月付清土地出让金。另一方面,无锡、南京要求现房销售也间接提高了企业拿地门槛。

  • 第四类是严查土地资金来源。最为典型的是上海和深圳。上海多部门将组成商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组,开展土地交易资金监管工作。而深圳也要求承诺土地购置资金来源不属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等。

  • 第五类是限定国企、央企不拿地王。实际在上半年地王频出之后,国资委等相关部门对央企、国企参与土拍作出过相关要求。

具体来说,这些控制地价的手段有优势也有缺陷。

 

  • 第一种“直接限价”我认为并不合理,其中非市场化因素太多。拍卖虽有诸多不合理性,但从公平角度来说,要远高于“摇号拿地”。

  • 第二种“变相限价”实际上已经有很多城市在实施,最大的隐患是企业为了节约成本,很有可能在保障房甚至商品房建设方面偷工减料,出“次品”、出“豆腐渣工程”。

  • 第三种“提高门槛”则把一些中小房企挡在门外,有点变相支持规模房企拿地。

  • 第四种“严查土地资金来源”目前只在少数城市实施,全国示范效应还不够。

  • 第五种“国企、央企不拿地王”,只能对控制地王起到一定限制作用,对地价回调难以起到影响,另外,对于合作开发拿地则很容易规避限制。

总的来说,在早些出台土地调控政策的城市中,其政策实施效果并不明显。虽然“熔断”、“限价”等措施一定程度缓解了当前土地市场过热情况,但“治标不治本”,例如9月苏州首场土拍就收金150亿元, 9宗住宅地块平均楼面价超过2.2万元/平方米。另外,10月1日后出台新政的这些城市中,由于多数城市尚没有进行土地拍卖,因此,政策实际效果仍有待于观察。

 

当然,这次政策“组合拳”对于地价的上涨具有一定抑制作用。特别是上海、深圳作为全国土地市场的风向标,如果地价能够遏制住,甚至回落,对全国将有着重要的影响意义。至于土地价格能不能下跌,主要取决于未来两个城市热点土地拍卖结果、开发商手上的“子弹”多少,以及政府控制地价的决心和政策落实状况。至少我认为,地价的理性回调应该是大概率事件!

 

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来源:
日期:2016-10-25