如何在楼市里寻找涨幅最快的“马”

曾经有一位姓任的地产前辈讲过,在市场过热的时候,粉丝都能卖到鱼翅的价格。但是市场一旦恢复冷静,就是考验你选盘能力的时候了。如何在芸芸众生之中,挑选到质地优良投资品种,则是很多投资者所关心的了。

 

所以从今天开始,我将不定期的更新如何教大家根据一些选房维度和重要的数据指标来看盘,选盘。

 

不过在此声明,在此列举的具体项目,只因为其在某一个维度上有特别的代表性,所以加以举例分析,不作为任何的投资购买建议。

 

记得在9月初,本公号写过一篇《上海各板块二手房活跃度大盘点,买房前的数据参考》,很多后台留言表示看不懂,不知道这个指数对购买有什么借鉴的意义。

 

今天我们就围绕这个维度来和大家进行深度解析,如果让我们用一个大家熟悉的投资维度来做比喻的话,楼盘的交易活跃度相当于股票买卖的换手率。

 

 

同等地段上,谁的涨幅更大,谁涨得更快,要看交易活跃度

 

 

挑选了上海虹口区临平路板块作为今天分析的案例,挑选的理由是

 

首先:临平路板块内拥有8个10年期以内的次新楼盘,这个作为市区板块是很难得的

 

其次:这八个项目的价格涨幅特点,比较鲜明的反应了我今天想论述的观点

 

再次声明今天论述的观点只是为了讲明交易活跃度这个维度指标的意义,所提到的楼盘并不作为任何投资购买的建议,如果有任何所谓的暗示信息,是你自己的妄想。

 

 

 

1st   

“生活便利性” 是否对二手楼盘价格影响很大?

 

 

银行分布

 

 

购物分布

 

 

餐饮分布

 

 

从银行、购物、餐饮分布都围绕在瑞虹生活广场周边产生了叠加,再加上瑞虹生活广场是地铁上盖物业,无疑瑞虹生活广场是周边居民的生活、消费、出行的版块中心。

 

而以板块中心测算这八个项目步行距离来判断,将得出一个粗略的生活便利性的排名。

 

---步行到瑞虹广场的距离图

 

在我们传统思想里面,房子毕竟是买去住的,所以居住的生活便利性肯定是最重要的,而且它会直接影响到这个房子的价格。

但当我们把这八个小区目前挂牌的中位数价格组个比对……

 


 

显而易见的是,生活便利性的对二手楼盘的价格影响非正相关,或者说非重要影响。

 

那么我们就要问了,为什么会这样呢?

 

我觉得由于在市区这样的楼盘相互距离比较集中的板块里,所谓的板块中心,生活便利性,相对差距是比较小的,象最远的中信和平家园距离瑞虹生活广场不过1000米,步行的时间不过十几钟,而大多楼盘也不过五六百米左右,这个距离要想影响到价格有大幅度不同是不太可能的。或许在环线以外,相对距离较远的板块,生活便利性的占比才会明显提高。

 

 

 

 

2nd

房龄是否是影响楼盘价格的最大因素?

 

 

我们多次讲到过,房龄对价格的影响,是巨大的,特别在市区这样板块,购买人群对楼盘品质是有要求的,这点可以从楼盘租金中位数价格比较可见一斑。

 


 

租金的高低决定了租客对房屋品质的好恶,房龄越老,租金单价就越低,也就意味着品质相对就弱,理论上,房价也是和最近价格的趋势是相同的。如果结果是如此简单易见,今天的微信推送就没必要写了。

 

再次参照目前各楼盘挂牌价中位数来看,瑞虹新城二期的价格,出现了“冻龄”的情况,它不但超越了与之房龄相差无几的爱家豪庭一大截,还直接反超了瑞虹新城3期的挂牌价中位数,仅仅比自己年轻近10年的瑞虹新城形成五期低了10.6%。

 

这种“反自然”的价格表现只能解释为,这个楼盘在近10年的涨幅是要远大于周边楼盘的。

 

 

PS:由于临平路板块对口的学校都不是虹口区一线的小学,所以,学区因素直接被排除了,当然也和今天要论述的重点并无关系。

 

 

 

 

3rd

成交活跃度高才是导致“冻龄”现象发生的原因

 

 

 

今年前9个月,瑞虹二期的成交套数,是远远超过其他楼盘的,交易极其活跃。

 

由于每一次房屋的买入,即便是一手新房,都有合同以外的费用出现,比如契税、贷款利息,如果是二手买入,还会有中介费,和很高的上家交易税收。

 

所以每一次的卖出,都会将这些费用作为购房的成本计算在卖出房价上。即便上家善良到不用产生利润,为了保本,频繁的交易,也会推升房屋本身的价格。

 

所以交易活跃度高的盘,往往会比交易活跃度低的盘,涨幅来得大。

 

 

我们来看一下8个小区交易活跃度指数

(交易活跃度指数=成交套数/存量套数)

 


  

这张表上可以看出,交易活跃度指数高,依靠的不但是存量要大并且挂牌量热情度也要高。

 

交易活跃的前提就是挂牌房源要多,只有挂牌出售的多,买家的选择余地才会大,不然就是落花有意、流水无情的单相思了。

 

 

大家都知道,挂牌量和楼盘存量之间是没有必然关系的,瑞虹二期经过10年的二手交易,依然保持着旺盛的挂牌交易欲望,这和它的存量结构,有着很强的逻辑关系。

 

(所谓存量结构,就是指这个楼盘的都有些什么户型,户型之间的面积大小,这统称为存量结构)

 

 

 

 

4th

供应结构才是价格涨幅的源泉

 

 

 

肯定有人疑惑,一个小区的90平米以下的多寡代表什么?

 

从产品结构来说一房、两房是一个家庭的过度产品,只要家庭结构一发生变化,立马就觉得不够用了,特别是90平米以下的两房,更是紧凑型房型,房间和厅的尺度都不太够,如果要照顾到功能性,硬是做成两个卫生间,那厨房的面积都会被削减。

 

当然现在的开发商制造产品的能力越来越强,偷面积等手段都可以用90平米做三房了,但是这样的房型从舒适度来说,肯定是弱的,一旦家庭结构变化,或者你收入情况得到提升,转而抛出小户型,追逐大户型的想法一定是会比那些已经买了大房型的人来的强,比如瑞虹三期,就是最好的例子,你不能说瑞虹三期有什么问题,但它的存量结构导致了,买进去的人需求基本都到位了,所以挂牌量始终维持在一个很低的水平。

 

再加上面积小总价低,本来接盘的人选择买两房,就是因为支付能力欠佳,所以总价的合理性,就变得尤为重要了。

 

 

 

 

结论:今天给大家介绍交易活跃度这个维度,是平时选盘看盘时,很少被人提及的指标。

 

 如今影响上海二手房价格的因素有很多,并且在不同的地段区域,每个因素其发挥的效益也各不相同。

 

在大数据分析的时代,如果你没有长期的市场投资经验,也可以多看看相关的数据,仍然可以帮助你找到那匹涨幅最快的马。

来源:
日期:2016-11-11