上海购房攻略|闵行区10年规划汇总及重点购房板块推荐

我们习惯用人口和土地来审视一个地方的发展和房价升值潜力(为了研究闵行区,我们大概翻看了1957年至今,57年的闵行规划发展资料,重点研究了06年至今,10年时间,共104块土地拍卖的情况)

 

首先先讲讲人口

 


 

人口篇

 

闵行区在很长一段时间内,定位为上海的睡城

 

直到80年代初闵行区还只是这个样子。。。

只有吴泾和江川

 

 

90年代初两件事改变了闵行

1)93年上海县和闵行合并,区政府迁至莘庄

2)96年轨道交通1号线直通莘庄

 

于是,莘庄成为了闵行区的发展重心

 

 

90年代上海市总体规划图

 

而后闵行人口暴增。。。

 

闵行00-05年的5年间人口翻了近3倍

 

 

 

 

 

围绕闵行新城规划,06年-10年闵行人口又上升了一个阶段

1)06年-10年人口增加60万,增幅33%

2)闵行已成为浦东外,人口数量最大的区县

3)闵行也成为非沪籍常住人口居住的首选地

 

 

 

 

闵行开始告别导入人口带动区域发展的思路

在十三五规划里,闵行的常住人口将控制在268万

而现在闵行的常住人口约为254万

也就是说

未来5年,闵行的常住人口只允许增加14万,每年的平均增幅仅为1.1%

 

 

摆脱了“睡城”的定位,闵行开始把发展重点放在产业提升和商办聚集上

 

然后我们再来看看这10年闵行区拍卖的土地情况

 


 

土地篇

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

注:已上图示地块不含部分动迁安置房及四至范围不明的地块

 

 

为了提升整个闵行的产业能级,它这10年近30%的(地块数占比)土地,都用在打造这4个商务区上

注:土地使用度是以拍土地的大概比例计算

 

 

记流水账描述完后,我们开始将本文的重点

 

 

闵行近10年土地规划对房价影响

 

我们调研追踪闵行381个社区,并还原其在2014年的真实价格做出了以下增幅比较

 

 

 

 

2014-2016年闵行各板块二手房增幅中位数

 

 

结合土地规划和房价,我们做出以下几点总结

 

 

1)商务区凝结成产业,再提升至房价需要漫长的周期。

虹桥商务区这类国家级规划,也是开发近8年才有了华漕地区大幅增幅。

如果你看好一个地区产业规划,那就做长线,不然毫无意义。

 

2)自身特质好,胜过地王概念

现象1)莘庄出现地王,为何涨幅最大的只是春申;那是因为春申板块是闵行最优质的改善型居住区。

 

现象2)西渡出现地王,涨幅最大的不是其地铁5号线正北的江川,而是东北向的吴泾。紫竹科技园区为吴泾带来的“硅谷”效应胜过地王概念。

 

3)未来如果你不知道在闵行买哪,那买华漕、春申、吴泾一定不会输给大盘

 

不仅仅是因为这些地方现在房价增幅表现不错,还在于未来的规划和发展

华漕不但是因为大虹桥的规划开始开花结果,而且在十三五规划里,还会有一轮新发展

 

吴泾

 

大紫竹对于闵行区“硅谷”效应将长期存在

“大紫竹”经济总量占闵行区的近六成,研发和先进制造业集聚


春申

春申作为闵行区最佳的改善居住区域,房价将在较长时间内表现不俗

 

4)购房是种信仰,但选房一定是科学

购房我们需要激情、需要偏执、需要对未来无限憧憬,但是一落到选具体的房子,你必须要用科学的手法和角度去排查、筛选。而这种科学,不是在地图上随便画两个圈,而是源自于数据对你决策的帮助。

 

 


 

附录1:重点关注项目

附录2:闵行四大商务区情况

 

附录1:重点关注项目(以下的项目,将极大地改变周边的城市界面,对房价会有正向影响)

 

万达颛桥项目万达2016.1.20竞得该地块,将建设10万㎡的大型商场

 

怡丰城(该地块为商办用地,出让面积119442.2平方米,容积率方面,11A-01A地块为2.9;11A-03A地块为2.7;12A-01A地块为2.0,建筑面积共计296636.01平方米。)

 

龙湖天街(地块总占地面积83588平方米,规划建筑面积194385平方米,容积率2.3,规划用地性质为商办。)

 

TODTOWN天荟(以公共交通为导向,以轨道交通换乘站及其核心商业为中心,建造出地上、地下共计70万方,集出行、工作、文化、教育、居住、休闲等为一体的新一代城市综合体)

 

 

附录2:四大商务区(近阶段闵行区乃至全市重点打造的地区)

 

 

 

 

来源:
日期:2016-11-16