万科众筹解决土地史最大难题?首先喊个好,然后再思考

—宇宙房地产历史上最大难题!—

这几宗地肯定是世界土地历史上的最大难题:

不是说以销售思维定论,而是这几宗不可以出售的土地,地价非常高,那么也就是不仅仅要跳舞,还要带着镣铐跳舞。


首先:这肯定是趋势,可以销售的土地数量越来越少,以北京为例在2016年全年,可以销售的商品房住宅土地只有38.9万平米,那么也就是说,拿地一卖了之,将来这条路肯定没戏了。


租售并行的土地出让格局不仅仅在北京,在最近几个月中,包括上海、北京、广州等地都已经出让了这种长周期持有的物业。未来房企肯定是要进入持有经营环节的,这种情况下,对于3000亿年销售额的龙头企业,万科肯定是最有必要提前尝试这个市场。

 

其次:这肯定是难题,这是中国房地产历史上最大的难题。

持有70年不可以出售,租赁合同期最长3年,楼面价接近4万,就这三个条件,可以说难度已经相当于跳水领域难度系数为3.9的5355B(反身翻腾两周半转体两周半)

 

这其实就是一个3000亿级别的龙头房企必须要解决的难题。拿地的逻辑其实就简单了

低利率预期+通货膨胀预期+土地资源稀缺

那么众筹能解决这些难题吗?

 

—众筹能解决这些难题吗?—

之前伟哥其实写过好多篇,这几块地的难题其实归根结底就7个字:而且所有商品市场的难题也都可以归结为,低买高卖少浪费。

低买:这几宗地的楼面价肯定不低,所有这也带来了后续所有收益率的问题。

高卖:之前伟哥计算过,11月20日伟哥写过《为什么说REITs肯定救不了这4宗疯狂的全持有土地?》

 

长期持有的金融工具对这种长期持有收益率较低的地块来说,难度非常大。这个原因当然就是租售比,肯定超过不了资金成本。

 

那么唯一的可能性就是如何实现卖或者是变相的卖。

众筹自然就是在政策如此严格的土地上的积极之举也是无奈之举。因为不可能有别的办法。

 

那么下面的问题其实就是两部分

1:众筹有没有用?

当然有用,特别是对于这几宗地来说,

刘肖说,万科选择众筹伙伴的标准有三点:

 

(1)行业符合海淀区产业规划发展方向的要求,以信息服务、科技金融、智能硬件、知识产权服务业等为代表的高精尖产业;

(2)企业符合京津冀协同发展规划纲要中对北京市的功能定位布署,北京被定位为全国政治中心、文化中心、国际交往中心和科技创新中心,非首都功能的产业和企业将迁出北京特定区域;

(3)认同绿色和工业化理念,万科一直是国内绿色住宅建设的标杆企业,本项目的投标方案中,万科也承诺建设绿色三星建筑,装配式建筑预制率达到目前行业内最高标准(65%),100%全装修比例。

 

众筹可以解决资金压力的问题,而且选择好众筹伙伴也符合政策预期(不违规),当然,最重要的是解决了变现的通道。




众筹当然可以降低项目的风险,但一定程度上也降低了未来如果出现通货膨胀等升值带来的好处。

另外众筹也面临很多问题,本身的法律等程序难题也非常大。

2:能不能实现众筹?

难、难、难。这是实现项目价值的唯一办法,但能不能找到这么多企业?有没有这么多企业需要这种物业?有多少企业能够承受这个价格?

 

最大的问题是,如何寻找认可价值的对标企业!

首先看体量:4宗地合计50万平米的体量,按照出租房平均水平60平米一套计算,大约8400套。每个项目都有2000套作用的体量(当然,如果面积扩大可能套数降低到6000套)

 

开发成本:土地楼面价基本在4万左右。(不计算可能的配套商业及车库收益)。按照绿建的开发收益,大约保本价格应该是4.5-5万。简单的计算一套众筹60平米70年持有物业的成本价格大约在300万左右。

 

下面问题就来了:谁会众筹?

首先:企业肯定体量要足够,不能太大、也不能太小。太大的独角兽企业本身就有获得这种土地的能力,而且溢价能力更强,包括在公租房分配、产业园区入驻等有优势,所以这种企业愿意接手的可能性很小。(包括海淀有大量的园区配套公租房),企业高管有人才配售房。

 

其次:中等企业,这种情况下有可能接手部分众筹股份的可能性,作为企业高管配套住房使用,但面临2个难题,也就是在一个几千套出租房的小区,高管的舒适度隐私保护等难题。而且这部分物业因为产权问题,抵押融资的难度非常大。

 

另外,企业如何对员工确定租金,市场价格,还是成本价格,还是补贴价格。所以这对企业的属性要求非常大,上市公司、国有企业,可能都有难度。

第三:小企业,难度非常大,因为按照10套持有计算,2000-3000万的成本,很少小企业有如此多的现金储备。另外按照5000套计算,需要寻找500个这样的企业也不太现实。

 

 

面临的挑战可以说非常多:

1:资金压力如何解决?4块地200亿的土地投入叠加30-40亿的建安+各种税费等开发成本投入,按照6%的年资金成本计算,每年的资金成本就高达15亿左右。

2:客户需求如何挖掘?最长3年的租期,这导致自住需求基本无法问津,租赁客户如何稳定选择?

 

3:如何避免成为群租房,按照体量看,目前全球没有如此集中的群租房案例(政府廉租房除外)因为家庭租户很难问津,户型将会较小,4个项目大约8400套租赁房源,而且都是高端租赁,如何寻找客户。

 

4:管理成本如何解决?目前北京市场中高端租赁主要有两种,除部分核心区的服务型公寓外,大部分租赁房源的利润来源是多一间房的差价。这种政策擦边球对企业的经营风险非常大。

 

5:租金回报率的问题,仅计算15亿的资金成本,就需要8400套租赁房源每套分担17万每年。

6:项目额外配建的商业及地下车库等销售或出租的问题,对于租赁客户来说,车位等使用频率不高,这种情况下,挖掘地下价值难度加大,而这又是唯一可以做文章的地方。

7:人民币贬值多少,才能让这笔投资有价值?

按照平均楼面价接近4万计算,70年使用权的租赁房源,不可以使用学区等设施。

 

来源:
日期:2016-12-06