2016年重点城市前三季度土地市场风险解析(下)

前情回顾

 

在上期<前三季度土地市场泡沫解析(上)>中,我们以前三季度17个重点城市招拍挂市场出让的425宗住宅地块为样本进行研究,得出若未来开发周期内(20~28个月)房价保持不变,则425宗地块中189宗将面临亏损,亏损总额将达到1319亿元,上海、厦门、广州(城区)、深圳和北京5个城市是亏损重灾区,总亏损额度为687亿元,若这5城的地块整体要实现盈亏平衡,那么5城房价在2~3年上涨幅度需达到53.9%。

 

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开发角度17城房价上涨幅度研究

 

同时我们发现,2016年伊始至今,一二线城市的房价普遍有一个较大程度的攀升。17个城市的房价上涨多大幅度,才能够支撑拿地开发商的正常盈利?这个上涨幅度在某种程度上也代表了开发企业对后市的预期。根据假设开发法及参考行业平均利润(8%),我们得出开发企业预计17城未来2-3年的房价涨幅依次为:

 

 

厦门今年的住宅用地出让少,逢宅地拍卖必出地王,需要局部区域房价有一个大幅上扬才能够支撑起前三季度地王的盈利。局部区域的上扬也会带动整体房价上扬,开发周期内,厦门以84.3%的涨幅领跑17城房价。其次为上海,房价涨幅达到64.3%即可实现今年出让宅地的整体盈利,前三季度上海市新建商品住房的成交均价为37809元/平,而9月上海新房成交均价为44893元/平,较三季度均价几乎高出2成,未来2-3年新房价格达到62120元/平,即可获得正常利润,未来房价能实现这个涨幅吗?

 

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理性LBI值

 

显而易见,我们不能单纯以LBI值的高低来对地块的盈利做出简单的判断,在建安费用、财务费用、管理费用等相对恒定的情况下,一个城市的房价水平和未来房价的增长速度都会严重影响到开发拿地的风险,而这两项指标之于每个城市、每块土地不尽相同。

 

我们从外部环境(宏观经济因素、金融因素、社会环境、政策环境等)、供求关系(供求比、土地消化周期、GDP与房价增速比、房价收入比、新开工面积/竣工面积等)、市场需求(成交面积、人口净流入、户籍分裂速度等)、市场供给(新开工面积、土地出让面积、城市建设用地面积等)四个维度出发,通过多元回归分析、因子分析等方法,对城市房价增长速度做出预测(详见后期专题),综合地块区位规划等因素,得出地块的未来售价范围,并且根据假设开发法反推出合理的土地楼板价,最终得出理性LBI值。

 

理性LBI值=合理的土地楼板价/土地出让时点周边在售楼盘价格

 

我们将理性LBI值与LBI值进行结构段对比分析

VS

 

由以上2组对比图可以看出:

 

1、从面积结构段上来看,理性LBI值落在30%到70%的出让宅地占比近7成,而实际上,有近5成面积宅地的LBI值落在了30%以内,说明土地市场上还有漏可捡。但从总价段上来看,LBI值在100%以上地块总价占比约45%,而按照理性LBI值,能够“面粉大于面包”的地块总价不过12%,可见,未来2年宅地开发的风险还是很大。

 

2、从LBI值与理性LBI值月度对比图来看,捡漏情形主要发生在年初,下半年的土地市场明显过热。

 

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风险度

 

我们将理性LBI值与LBI值进行比对处理,最终得出城市风险度和地块风险度

 

风险度=理性LBI值/ LBI值-1

 

从上图我们可以看出来,在今年前4个月,土地市场的风险度整体较低,出让宅地的盈利水平较好;5月中下旬开始, 高风险地块出现频率大幅度增加,而盈利性较好的地块也还比较多;至8月开始,不动产开发企业在土地市场上捡漏的几率几乎为零,地块的整体盈利水平在下降,但同时,企业行为也渐趋理性,风险特别大的地块也在减少。

 

若我们以北京、上海、广州、深圳、厦门归为一线城市,南京、武汉、郑州、成都、重庆、西安、南昌、南宁、石家庄、太原归为二线城市,嘉兴、柳州为三线城市,按照盈利地块(宗数)比例分类,可得出下图:

 

 

整体而言,二线城市的开发利润最高,一线城市的开发利润最低,三线城市的开发利润也较低,目前的开发格局仍然停留在“一线城市做品牌,二线城市做利润,三线城市做市场”

 

 

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小结

平均一宗样本地块的体量为15.8万方,地价10.2亿元,按照我们对于未来房价的预测,平均一宗地块净利润约1.40亿元,总投资额约18.74亿元,净利润率约为7.47%,高价土地进一步碾压行业利润。

 

今年下半年在东部区域厦门、上海、嘉兴、南京、南宁高价拿地的开发企业面临项目亏损的风险,若不能在产品设计方面推陈出新,体现出高溢价,则很难扭亏为盈。广州、成都等城市表面上盈利空间较大,实际上相对于大笔的投资,回报率也在降低。425宗地块中,净利润率排前十的项目分布于武汉、郑州、西安、南昌四个城市,且均为上半年摘地的项目,部分二线城市因目前土地成本还不是很高,房价有上升空间,是目前市场状况下投资机会较好的区域。

 

来源:
日期:2016-12-13