2016年1-10月城市土地出让金排行榜TOP30

2016年1-10月城市土地出让金TOP30

 

备注:

1、城市:我国各大中城市;

2、土地用途:住宅和商服用地,不包含工业用地;

3、时间:为2016年1-10月;

4、资料来源:亿数家,亿翰智库公开数据监测统计。

 

1. 政策刺激下,土地市场火爆空前

2016年1-10月,榜单前30的城市共获取土地出让金10257.2亿元,较去年同期有了明显增长,土地市场火爆局面在数据上有了清晰的呈现。前十月份,许多城市的平均溢价率超过100%。为了获取核心城市的地块,房企在激烈的竞争下,只能被迫高溢价拿地,来为今后的发展打基础。

 

今年土地市场表现较好,主要原因是2014年底以来政策的持续刺激。一系列政策放宽,例如2014年的限购限贷松绑,2015年“330新政”以及央行不断的降准降息,居民购买能力得到释放,购房意愿也有了明显提升,商品房市场由此得以持续回暖。

 

到了2016年,商品房成交量价齐升,1-10月份全国商品房销售面积12.03亿平米,销售金额9.15万亿元,同比分别增长26.8%和41.2%,可谓热度空前。在商品房良好的销售局面下,各大房企去化情况好,对于未来也更乐观,因此添货补仓需求提升,土地市场显著回暖。

 

2. 土地市场分化明显,一二线热,三四线冷

从榜单来看,靠前的均为重点一二线城市,例如上海、苏州、杭州等,这些城市不论是土地成交总价,平均楼面价还是溢价率都明显强于普通的三四线城市。一二线城市土地拍卖盛况与三四线城市的冷清形成了鲜明对比。

 

我们认为,土地市场的城市分化现象较严重,原因主要有两点:

 

第一,从供给来看,一二线城市土地供给有限,逐年减少,导致了竞争激烈;

 

第二,需求方面,核心城市人口持续涌入,对于商品房的需求非常旺盛,而且这种单向迁移的重要特征在于:许多弱线城市中有一定财富或者教育水平较高的群体前往核心城市的动力更大,购房能力比迁入地的当地居民更高,这种旺盛的购买力会不断推高房价,房企拿地后的利润空间有保障,在一二线城市的投资热情也更高。

 

3. 人口流动与土地供应不匹配,

造成高库存与高房价同时出现

截至2016年10月,我国房屋施工面积73.10亿平米,商品房待售面积6.96亿平米,两者相加超过80亿平米,显示出我国房地产库存较高,已经日益成为行业发展的主要问题,这也是政策轮番刺激商品房市场的重要原因。

 

另一方面,按照IMF公布的全球房价观察报告,房价收入比排名前十的城市就有五个在中国。高房价若持续,甚至愈演愈烈,不但影响我国其他行业的健康发展,对于社会稳定也是重要的不利因素。

 

过去十几年,人口持续往一二线城市单向迁移,而这些城市土地资源有限,供地逐年减少,这间接导致了商品房连续的供不应求,从而使得房价连续攀升。

 

我们认为,这种人口流动方向与土地供应的不匹配会让我国当前高库存与高房价并存的局面不断延续。尽管国庆期间,各热点城市出台了一系列的调控政策,短期内房价上涨势头遭到了扼制,但从中长期来看,如果相关土地供应政策得不到落地执行,房价仍很难控制住。

 

来源:
日期:2016-12-19