浮躁的土地市场,小心自己给自己挖坑!

11月27日,本人发表《调控,调控,这一轮可非同寻常!》的署名文章,没想到被11个媒体和自媒体平台转发,其中居然有“新浪财经”、“凤凰财经”和“中国经营报”等影响较大的财经媒体。原因无它,就是我基于自己的独立研究与观察,在业内第一个提出了有关对本轮房地产调控周期极有可能会延续至2018年6月份的观点。当然,支持本观点的前置性分析论断,也是说出了不少人心里明白,但又不愿说出口的内容,也戳到了很多人的内心痛点。该文生命力居然持续超过五天,甚至有好事者将我的观点直接拿来和任志强先生截然相反的观点互撕,搞的我小心脏加速跳动,生怕被和谐而虚惊一场。

 

12月9日,中共中央政治局召开的会议,明确提出“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”这一总体目标,从字里行间透出的信息,说明我对本轮调控的目标揣测是准确的,可以小小窃喜一番。

 

遗憾的是,尽管有不少媒体和专家对政治局会议发出的信息有深刻而独到的分析,对本轮调控背景下的房地产业未来走向提出了很多理性而客观的建议,但全国各地的土地市场仍然处在盛宴狂欢中无法自拔。政府土地部门和发展商各玩各的心眼,传递出的讯号让人实在无法解读,也不忍解读!

 

作为一个行业老兵,我还是尝试用研究的视角,提出自己的观察心得,期盼“拨开云雾看世界”,给仍处在盛宴狂欢中的人们浇盆凉水,理性看待未来。

 

声明一下,以下除特别列明以外,其余所有引用数据均来自国家统计局官网,而且本人自制图表已经将数据和曲线合二为一,便于大家一一对应,无需再做搜索。图表均是高清大图,下载后会看得非常清楚。

 

房地产业对GDP的贡献率已经今非昔比

过往房地产业“捆绑”经济的时代正在成为历史

 

请大家看如下图表:

 

2016年各产业GDP占比饼图

 

2016年各行业GDP占比饼图

 

第一张饼图,已经非常清晰地给出一个明确信息,中国GDP中第三产业的贡献率已经超过半壁江山,稳坐头把交椅,而房地产业所处第二产业的贡献率在2016年未超过40%,屈居第二;

 

从第二张饼图,可以更直观地看到房地产业自身在2016年GDP的含量仅达到6%的份额,排名居然仅仅只有第六名的份!

 

“胡扯什么呀?中国房地产行业可是支柱产业,居然只有区区6%的GDP贡献率,而且排名在九大行业中仅仅只有老六的份?简直胡扯!胡扯!!胡扯!!!”

 

“别说您感到不可思议,就是我,在做完上述分析图表后也吓我一跳!听我仔细解释!”

 

房地产业是一个特殊行业,其上下游产业链极长,无论是工业生产中的钢铁制造、发电、水泥制造等,还是提供脑力劳动的设计师、工程师、艺术家等,还是建筑工人、装修材料制造等,甚至人们的吃、喝、拉、撒、睡,乃至情绪、情感都与房地产业的兴衰密不可分,具备“牵一发而动全身”的基本特征。因此,尽管房地产业自身贡献有限,但经济界有一个测算数据,称考虑房地产业及其上下游产业链的特点,经测算,中国GDP中房地产业及其产业链的贡献率大致在15%-21%之间。

 

房地产业还有一个独具中国特色的“旷世奇功”——通过土地市场房地产商之间的白热化竞争,为地方政府提供源源不断的“粮草弹药”,为经济发展提供源动力!

 

再看如下长周期图表:

 

1992-2016年一、二、三产业在GDP中占比曲线

 

1992-2016年国民生产总值(GDP)中各行业占比曲线

 

 

从三个产业在GDP中占比的长周期曲线看,代表第一产业的红色线条自1992年开始,总体呈现逐步回落的趋势,其所占比例在(1992年)21.33%-(2016年)7.67%间徘徊下行;

 

代表第二产业的黄色线条呈现中间高、两头低的特征,占比波动幅度在(2016年)39.51%-(2006年)47.56%之间波动;

 

 

代表第三产业的蓝色线条总体呈现持续上行态势,并于2012年以微弱优势(45.31%)领先长期压制住其发展势头的“二哥”第二产业(45.27%),实现屌丝的逆袭。从此,老三昂扬向上,老二调头向下,且有望继续拉开差距,实现“GDP贡献王者”的持续地位。2015年,第三产业贡献率首次突破50%大关,2016年又进一步扩大(按前三季度数据测算,已达52.81%水平!)。老三的最低记录出现在1996年,33.57%,最高纪录会突破2016年52.81%的目前水平。

 

从GDP中各行业占比的长周期曲线可以看出,那条加粗的红线所代表房地产业,在GDP中的含量总体呈现出典型的平稳运行态势,数据变化差异也不大,在1996年的3.64%和2016年的6.52%之间小幅徘徊,但总体还处在小幅上行的通道中,对中国经济的发展起着支柱产业的作用。

 

我观察到的一个结果蛮有意思,意味深长:

 

从92年开始,房地产业自身在GDP含量中的排名长期在第八和第七之间滞留。1992-2002年,持续位列第八,被排名第七的金融业死死踩在脚下;2003-2006年,好不容易超越金融业,爬到第七的坐席上,在2007和2008年,又被金融业反超,回落到老八地位;之后,虽然金融业一直死死压制着房地产业的江湖排名,但不争气的交通运输、仓储和邮政业,主动让出了自己的地位,甘愿居于第八的位置,房地产业才重回第七的宝座,并于2016年,在史上最癫狂的房地产狂潮中,勇夺第六的宝座,实现历史的突破!只可惜,老六的宝座是否能坐稳,恐怕是个蛮大的变数!

 

从行业占比的长周期曲线还可看出一个明显的趋势:

 

金融业、批发和零售业以及其它行业,这三个领域的曲线明显比房地产行业发展的速度要快,尤其是金融业表现出明显的上升势头。2016年房地产业的历史新高记录,其背后的推手与金融业的快速增长密不可分,房地产业自身应该清醒地看到这点,并仔细思量,否则,就会被历史的车轮碾在脚下!

 

 

 

 

综上分析,可以得出一个基本结论:

 

中国经济在经历了30年的高速增长后,其增长的内在动力已经发生微妙的变化。对于房地产业而言,虽然其支柱性行业地位仍然很明显,但由于第三产业的日益发达,往日的光彩正在日益淡化。如果整个行业仍然处在过往的惯性思维中,不及时调整发展战略和应对变化的策略的话,不但会让行业自身付出巨大代价,而且会拖累整体经济发展步伐和节奏,放大宏观经济存在的风险!

 

看清本轮调控背后的逻辑和必然关系

面对调控,由被动变主动,拥抱变化求生存!

 

 

 

 

请大家再看一张长周期图表:

 

1993-2016年GDP增速与房地产业增速对比曲线

 

 

 

 

本图表现的是1993年以来GDP增速曲线与房地产业对应增速曲线的对比关系,红线代表GDP增速,深蓝线代表房地产业对应增速。

 

从图中可以明显看出,在长周期范围内,GDP的走势总体相对平稳,在此周期内,最高点出现在2007年,增速高达14.3%;2016年,是历史的最低点,增速回落至 6.7% 的水平,亚历山大!

 

而房地产业对应的曲线表现出显著的跌宕起伏特征。在24年的统计周期内,仅有8年时段,房地产业的增速超过GDP增速,其余16年时段,其增速均弱于或明显弱于GDP增速。显示出,在中国高速发展的历史上,房地产业非但不是中国经济发展的主要动力,而且在大部分时间段内,还扮演着拉后腿的角色!这与房地产行业长期传递出的信息明显有差距,也与大多数人的认知反差较大!

 

房地产业对应曲线还显示出一个典型特征:

 

在绝大多数时间段内,房地产业的增速呈现“头年出高点,次年必逢低!”的典型特征。在此规律下,房地产业的自我调整,处于相对良性循环状态,在增速过高或过低时,政策导向都会让房地产业逆转,显示出典型的中国调控特征。

 

而在房地产业增速呈现连续上升特征、房价、地价明显上扬、呈现高风险特征时,调控带来的深度调整,对整体经济的打击极其严重,且影响深远。

 

房地产业在24年的统计周期内,增速的最高点出现在2007年,达24.3%,是当年GDP增速14.3%的1.7倍。2005年、2006年和2007,房地产业连续三年处于持续上升周期,到2008年跌入历史低谷,增速仅达1.4%的超低水平!

 

在1993-1995三年周期内,房地产业的增速也呈现连续上扬态势,由1993年的11.2%上升到1995年的12.5%,到1996年即立即调头,增速大幅回落至4.2%的低谷。之后,缓慢复苏。

 

2014年,房地产业增速是历史的次低,仅达2.1%,2015年开始回升至3.8%,2016年继续回升至8.9%的水准。如果按历史逻辑看,如果不能及时对这轮历史上最癫狂的房地产业迅猛发展行情踩刹车的话,在“新常态”背景下,中国经济面临的风险完全可能重蹈“97金融风暴”和“2008金融海啸”的残酷覆辙!

 

在此背景下,调控势在必得,调控不但必须要做,而且也是不得已而为之的头等大事!

 

第二张图:

 

1998-2016固定资产投资与房地产业相关指标

累计增长率对比曲线

 

上图表现的是1998年以来(本文数据统计口径的年限区别,是因为国家统计局发布数据原因,之前的数据并无官方版本,只好以最早出现的完整数据进行统计、分析。),中国经济靠投资拉动促进增长这一逻辑下的投资增长曲线和房地产业相关对应数据的关系。红线代表固定资产投资增速,黄线代表房地产业投资增速,蓝线代表商品房销售面积增速,绿线代表商品房销售额增速。

 

上图的投资增长曲线总体相对平稳,但房地产业的相关曲线仍然呈现跌宕起伏的特征,而且在多达数时间段内,房地产业的表现仍然处于拉后腿状态,整体的调整基本都是政策影响的结果。

 

从曲线可以看出,房地产业的投资调整均与前一年的销售结果正相关。头一年成交旺盛,第二年投资热情亦高涨,反之,亦然。

 

从这个逻辑看,2017年房地产业的投资增速必然呈现低落局面,对GDP的贡献极有可能扮演弱贡献甚至拉后腿的角色。

 

好了,结论应该很清晰:

 

本轮调控的核心目的是用极致的手段,最大限度剥离房地产业野蛮发展给宏观经济带来的巨大风险!在实体经济尚未明显复苏的大背景下,如果控制措施不得力,中国经济的承受力已今非昔比,风险奇高。必须实现长期稳定的目标,让房地产业能够在持续稳定状态下继续发挥支柱产业的巨大带动作用,而不是忽高忽低、跌宕起伏中带病运行,中国经济的持续稳定发展就面临巨大风险。为此,不达目的绝不罢休!

 

如果房地产业的从业者不能看到本轮调控背后的逻辑关系,仍然沉静在资本盛宴引领下的狂欢气氛中,除非您现金流足够充裕,钱足够便宜,使用周期足够长,那恭喜您,您还具有冒险的资格,但请记住,小心驶得万年船,谨慎介入、小心求证,能吃则吃,别把自己推向悬崖。

 

如果不具备参与的资格,霸王硬上弓抢得地王,一时狂欢的背后,恐怕只有死路一条了!

 

近期,和业内朋友交流,大多是愤懑有加,极少有从行业自身反思角度去思考如何应对这轮调控的现象。个人以为,既然调控已经到来,确实也采取了很多非理性的措施和办法,现在讨论其是非曲直,其实没有任何意义。这种迫不得已的背后,确实有着无法回避的隐情,如果不采取霹雳手段加以干预,很可能会面临更大的风险!

 

我们能做的,恐怕就是探讨如何在新形势下调整自己的策略,变被动打击为主动迎合,并从企业转型、客户痛点研究、客户粘性营造、金融工具与手段深度整合等等方面着手,打造自己以不变应万变的不败之身。那时候,我们不仅要依靠政策吃饭,而主要的是通过主动迎合客户、迎合市场需求,主动放低诉求、放低身段,实现依靠客户、依靠市场吃饭,依靠不断增加的服务端收益吃饭的结果!

 

在宏观政策面前,我们能做的很少,但在内功修练上我们可做的事情和空间很多。如果有哪家企业能够真正让消费者有“眼前一亮、凑前惊喜、买后感动”的三段式感受的话,再残酷的市场,您也是王者!

 

2015年前三季度,整个房地产业都在痛苦中挣扎着寻找转型之路,9月份对房地产业的松绑,让房地产业“好了伤疤忘了疼”,几乎在一夜间转悲为喜。中国住房消费者一直苦苦等待着的“房地产客户消费元年”在“小荷刚露尖尖角”的祈盼中戛然而止。希望这轮调控,能够促使中断了的房地产行业转型之路重归征途,一个稳定、健康、持续发展的支柱产业,必然会为中国经济的持续、稳定发展做出更大贡献!

 

如果土地市场上仍然存在的“疯狂的盛宴”继续在全国主要城市上演的话,不但抢得地王的企业会很难受,很受煎熬,就是当地政府,也不得不面临地王无法解套所带来的城市管理难题,那将是双输的结果,不会有赢家!

 

不管是“黄金时代”,还是“白银时代”,

房地产业,仍然是中国经济的支柱产业!

 

前面都是从国内视角看问题,下面请各位读者看看来自世联行对美国市场的研究结论(在此感谢世联行朋友们的大力支持!):

 



 

世联行有如下分析结论:

 

1、美国不含开发的房地产业增加值,在GDP中的占比高达12%,处于第一位。而其总量高达15万亿美元,主要由存量和房地产的金融化构成。

 

相比中国,这个市场尚处于萌芽期,或者说基本处于待开发阶段,后市可期。如果简单按人口比3.23亿(美国):13.75亿(中国)代换计算,未来这部分的市场空间有望达到13.75 / 3.23 X 15 X 6.96 = 444.43万亿的规模,不可谓不大!

 

2、美国围绕增量市场的房地产开发增加值,占GDP的比值不足4%,对产业、经济的发展、带动作用已经弱化。

 

与中国对照,围绕增量市场做文章的企业,恐怕不是中小开发商能够承担的,这个红海会越来越呈现集聚效应。中小企业,不是你的菜,再努力,也赶不上趟了!

 

3、对于增量市场,从世界规律来看,在城市化进入第二阶段以后,总规模会维持在高位,不会急剧下跌。1970年美国城市化率超过73%以后,房屋新开工量仍然维持在每年155万套的水平。

 

同样逻辑,用人口对比数据简单推算,中国新房供应进入稳定期后,每年的恒定供应量会维持在 13.75 / 3.23 X 155 = 659.83 万套水平。按每套100平米、单价八千元计算,该部分的市场仍然高达 5.28 万亿体量!按历史记录,2016年是商品房销售额的最新成交高峰,截止到11月底,共计成交10.25万亿,意味着中国房地产业即便全面进入城市化的第二阶段,增量市场的空间仍然巨大,大可不必对此丧失信心。

 

无论如何,房地产行业还是一个好行业,相比于大多数实体企业而言,即便上市公司平均净利润率走到今年 7-8%的水平,还是一个赚钱的行业,除非万不得已,改换轨道并不是一个明智的选择!

 

但是,对中小企业而言,缺乏金融工具和手段的支持下,只有尽早在服务端布局,抢先占领未来高地,恐怕是最好的转型办法!

 

 

一个“唐吉坷德式”梦想

 

2009年3月,本人被搜房网置顶为《星播客》的一篇博文《政府退地价,发展商降利润,双剑并举刺激消费,如何?》的核心观点不小心被中央人民广播电台采纳,并以所谓专家的口吻播出。从今天看来,这无异是一个“唐吉坷德式梦想”!

 

中国房地产业在跌宕起伏中一步步走到今天,过程中其实有很多次自我调整、自我提升的机会,但“调控变空调”的结果,每一次都是“红军”将陷入险境的发展商从苦海中救出。但遗憾的是,房地产业一直以来都是一种“记吃不记打”的脾性,“好了伤疤忘了疼”,该干啥干啥,行业整体并未脱离粗放经营的模式。只有万科、龙湖等少数企业,从经营管理、客户研究、人才理念等行业基本面出发,步步为营,形成专业化开发求生存的竞争格局,才逐步扩展出自己的生存空间,并发展壮大。

 

 

近期,随着调控政策的逐步升级,各地实施的“因城施策”政策与办法表现得五花八门,令人目不暇接,一时难以适应。但从在商言商角度看,各地政策的核心还是单向的,都是面对政府的监管对象——广大发展商一面,但除北京出现极致的限制地王出现的组合策略外,大部分城市限制土地溢价的做法确实会引起非议。

 

控制房价平稳发展这件事,就好比“一个巴掌拍不响”的口头语所说那样,不是单方面能够做到的。如果政府土地财政这个思维不能同步调整、仍然寄期望于通过土地市场的高额收益解决发展资源问题的话,房价是不可能出现平稳发展态势的!

 

尽管是“唐吉坷德式梦想”,我还是希望以本人2009年的博文观点适度调整,重申如下,结束本文:

 

如果政府能够在长效机制中,将地价主动让利给消费者,再通过政策约束,使发展商进行相应的让利,至少让房地产调整的步伐会稍稍加速,同时也能够真正刺激消费,何乐而不为?

 

但愿这不是梦想!

来源:
日期:2016-12-19