企业土地自持与解决方案

随着今年年初以来一、二线城市房价的疯狂上涨,

各地政府部门都推出了各种限制房价地价的政策。

其中,住宅自持政策成为了新的亮点,

“运营”成为破局关键。


 

 

首先,对今年市场上出现的几块住宅用地自持的地块做个简单回顾。

 

(表:北京四地块拍卖情况)

 

5月推出相关土地后,上海市浦东新区规土局在答疑中表示:“自持的住宅面积不能境内转让,不能成立独立的商业公司,不能做商业,不能办小产证。”对于房企来说,该地块的20%的面积在短期内是无法变现的。之后上海的诸多地块均附加了“15%面积要求自持70年”的约束条件。

 

11月推出土地后,北京市规土委相关负责人表示,这是北京的创新举措,旨在鼓励、引导开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。

 

上海与北京的政策尝试说明,政府正希望通过对土地增加自持的限制条件,一方面压制企业对土地的非理性需求。另一方面,通过将企业的身份由卖家变成房东,来增加市场上租赁房源的数量,以此来平衡房价。

 

值得注意的是,北京的四幅地块中,有两块是由万科拍得的。但从近两年在经营模式方面的探索来看,万科此次并非是头脑发热之举。

 

近两年来,万科在北京招拍挂市场的动作并不频繁,在2015年和2016年仅拍下几块体量不大的土地,其他土地则均是通过收并购获得。收并购虽然能够免除国家政策等的限制,但其背后复杂的财务问题也会耗去企业诸多的成本,因此万科也尝试用其他的拿地方法,并在经营模式方面进行探索。此次传出的万科将以众筹模式应对住宅用地自持,后期通过项目运营实现地块解套正是其在经营模式创新方面的一次落地性尝试,如能成功,或为其他企业提供应对借鉴。

 

除了万科的众筹模式,还有以下3种常规的应对方式供参考:

 

1. REITs:房地产企业可以进行资产证劵化

 

通过发行房地产信托投资基金(REITs)的方式来回笼资金:地产企业通过把租金收益打包成信托基金,销售给投资者,由此来获得资金,通过将获得的资金进行再投资,从而获得盈利。但是,这种模式的问题在于,按照目前一线城市的租金水平来看,租金收入的年收益很难达到3%以上,如果再加上企业运营租赁房屋的成本,这样的基金是很难盈利的。

 

2. 与房屋租赁平台合作

 

企业可以将自己的自持住房交给专业的互联网租赁平台托管,运用其专业的运营能力,将这些住房打造成高端的小户型公寓,出租给一些高端人士,不仅可以大大提高租金收入,也可以降低运营费用,更可以通过吸引更多高端住户,以提升项目知名度,提高地块价值,使企业在附近的地块价值上升,获取更多利润。比如,上海宝山地区的遇见公寓项目,单个公寓的面积只有20平米,但租金却达到了3000元一个月。

 

3. 高端养老项目

 

随着中国老龄化社会的到来,独居老人的数量越来越多,对养老机构的需求也日渐增加,上海闵行的一处养老项目每个床位每月收取的费用超过7000元,仍然受到了老年人的追捧。企业可以通过与养老机构合作,把自持住房打造成高端的养老项目,在收取相对比较昂贵的服务费用的同时也可以享受政府在这方面的一些优惠政策,以平衡拍地的高昂费用。但这一方案的问题在于企业自持的一般是住房性质的土地,不能用作商业用途,因此如何把养老项目与住宅用地结合起来,就是考验房企的问题了。

 

无论哪种方式来进行应对,都需要看到,房地产行业逐渐进入新的发展阶段,传统“开发-销售“已无法应对新的需求,“运营”将成为新一轮竞争中企业成败的关键,提升运营能力至关重要。

 

封面图片来源于摄图网

来源:
日期:2016-12-26