23.6亿!世茂夺得罗泾纯宅地,楼板价23469元/平(含地块实探)

1月5日上午,上海土地市场迎来2017年“第一拍”,碧桂园以22.45亿拿下它在上海市场的第7幅地块罗店镇老镇区C1-2、C5-5商住地楼板价16405元/平,溢价率仅3.17%。

 

下午,世茂以23.6亿夺得罗泾镇区BSP0-1701单元18-02纯宅地,楼板价23469元/平,溢价率57.3%。

相比上午的罗店镇地块,罗泾镇区BSP0-1701单元18-02地块更为抢手,此次共有碧桂园、世茂、万科、卓越、中铁置业、新城、金辉、招商、绿都9家房企参与竞拍。

 

罗泾镇区BSP0-1701单元18-02地块

总范围:东至18-03地块,南至18-05地块,西至潘泾路,北至潘沪路

土地用途:普通商品房

出让面积:62847.7平米

容积率:1.6

起始价:15亿

起拍楼板价:14917元/平

区域情况

(1)地上建筑限高:60米;

(2)住宅建设要求:住宅套数下限710套;需配置不少于总住宅建筑面积5%(计5028平米以上)的保障性住房;全装修住宅建筑面积不少于总住宅建筑面积30%(计28659平米以上,不含保障性住房);中小套型住宅建筑面积不低于总住宅建筑面积60%(计60333.6平米以上);

(3)自持物业要求:需按出让年限建筑面积不低于15%(计14329.28平米以上)的住宅物业用于租赁。

 

周边配套

交通情况:地块周边没有轨道交通经过,乘坐宝山81路、宝山31路等公交可到达7号线美兰湖站,约12公里。

教育资源:对口小学为罗泾中心小学,中学为罗泾中学,届时以教育部门统筹安排为准。

 

 

地块实探

该地块距离上午拍出的罗店镇老镇区C1-2、C5-5地块约9公里,半小时车程。罗泾镇区BSP0-1701单元18-02地块地处宝山最北边;东部临海;西边和嘉定的华亭、徐行板块接壤;南边靠近月浦、罗店板块;北边紧靠江苏太仓市。

东侧:东至18-03地块,地块东边靠近陈镇路。地块交易答疑纪要显示:18-03地块规划为商业用地。陈川路沿街的配套齐全,以生活类的小门店为主。

 

(地块东侧陈镇路沿街)

西侧:西至潘泾路,潘泾路全长18公里,南北连通蕰川公路和外环高速,可直达上海市区和外省。



(西侧的潘泾路)

南侧:南至18-05地块,南边临近陈川路。陈川路沿街的配套和地块东侧的陈镇路相差不大,18-05地块的规划详情在答疑纪要上并没有太多的说明。


(南侧的陈川路)


(陈川路上的陈川新村小区)

北侧:北侧由一条水泥路连接潘泾路和潘沪路,北侧还有一幅地块,具体的地块名称和规划还查询不到。


(北侧的水泥小路连接潘沪路)


(地块北侧的未规划土地)

和陈川路、陈镇路上的配套相比,潘沪路上的配套明显要齐全的多。区域内的教育资源、绿化资源也都集中在地块的北侧。

 

(潘沪路上的配套)

地块现状:地块内部平整,陈川路附近的部分土地还在清理。地块内部有一处鱼塘,答疑纪要显示:地块内部鱼塘已进行征地补偿,由政府在交地前完成填埋并交付受让人,受让人无需承担补偿及填埋费用。



(地块内部现状)

 

 

周边项目及房价

数据显示,12月份宝山整体新房均价为33544元/平,罗泾板块为19319元/平。二手房方面,链家数据显示:罗泾镇共有39套在出售,挂牌均价为28234元/平。
地块附近几乎没有在售新盘。附近的信达蓝庭,已全部售罄,去年成交均价从1.8万-2.3万/平。而周边二手房,如宝虹家园,挂牌均价已在2.5万/平左右。

潘沪路上有两处小区,宝祥新苑建成于2011年、美兰金色宝邸建成于2014年。


专家观点

上海中原地产市场分析师卢文曦表示:

上海纯住宅地块向来是房企争夺重点,所以尽管有调控压力,但也有9家房企参与拍卖,这是近几个月参与度最多的一次。说明大家对宝山未来发展前景比较乐观,尤其是宝山借助游轮码头发展旅游经济,对产业级别提升和环境改观有不少期待。

 

不过相比早上罗店地块,这幅地块地理优势不多。一方面生活配套不多,尤其是轨道交通是空白点。另一方面,周边居住小区不多,相反厂房、农地比较多,居住氛围不足。加之宝山本身被赋予“工业区”标签,短期内现状还是难以改变。

 

从地块技术参数来看,容积率只有1.6,可以做一些花园洋房等高附加值产品。但是15%自持的“标配”还是在出让要求中。此外还有附加的公共设施等建设要求,额外条件不少,也增加开发成本。


当前区域内新盘不多,一些尾盘的成交均价约2.6万元/平方米。从楼板价来看,未来售价突破3万元/平方米毫无悬念。世贸近两年在一线城市拿地不多,这次在上海重新斩获地块有可能是重新回归一线的标志性动作。凭借世茂对产品打造格调来看,会对今后区域内产品品质起到带动作用。


从另一层面来看,这幅地块可以看做市场风向标,碧桂园,中铁,万科,招商等大房企都参与其中。从拍卖过程来看,大家感兴趣程度都挺高,举牌节奏和频率明显比上午以及2016年12月份的奉贤地块要快些。可见前期拍地热情不高是“被动式”的,一旦有质地较好的地块大家还会积极参与。

来源:
日期:2017-01-13