2016年终盘点之土地市场篇

2016年在住房市场全面上涨的同时,土地市场也出现了大幅的上涨。2016年全年土地市场所表现出来的核心态势为地王频现、市场分化加剧。

 

全国土地市场概况

 

从住宅用地成交总价排行来看,前50名的地块主要集中在南京(8块)、杭州(7块)、上海(7块)、天津(7块)、北京(4块)以及苏州(4块),占74%。其中,2016年8月17日成交的上海静安区中兴社区地块,以高达100218元/平米的楼面地价成为全国史上最贵地王,该地块由融信以110.1亿元总价摘得,总价位列全国第三。总价第一名的地王当属深圳市光明新区高新技术园区东片区的地块,该地块总价高达140.6亿元被深圳本土房地产企业凯丰实业收入囊中,成交楼面价27623元/平米,溢价率159.79%。

土地市场分化加剧,一线城市受供地限制,建设用地成交面积大幅度下滑,受土地供应结构影响,楼面地价同比上涨10.91%,大幅低于一线城市房价同比涨幅42.01%。由于一线城市土地供应较少,竞争激烈且地价高企,知名开发商纷纷转战二线重点城市,使得二线城市地王频现,楼面地价更是同比上涨43.96%,高于二线城市房价同比涨幅32.69%。相比而言,三四线城市土地市场相对温和,土地成交面积同比下降20.41%,楼面均价同比涨幅仅有6.90%,与房价同比涨幅8.12%基本持平。

 

从各城市内部来看,2016年土地出让金前50名的城市主要集中在一线城市和热点二线城市。在地王频现的城市中,土地出让金贡献了地方绝大多数的财政收入,与地区生产总值相比也占有较大比重。与2015年各城市的地区生产总值相比,南京、杭州、苏州、上海、2016年土地出让金分别为GDP的24.87%、20.24%、16.36%、9.86%。

 

“开发商拿地指数”走势分析

 

 

新购置的土地是房地产开发商进驻一个城市的第一步,也决定了未来2-3年开发商的业务发展潜力。同时,在全国楼市分化加剧的背景下,新购置土地的城市分布也能反映开发商对当地房地产市场走势及发展前景的判断。“中国城市二手房指数”通过推出开发商购置土地所在城市的二手房出售挂牌价综合指数(简称“开发商拿地指数”),可以更直观且量化的反映开发商未来的业务发展潜力以及风险应对能力。

 

2016年拿地规模排名前十的开发商分别为:碧桂园、中国恒大、万科集团、保利地产、大连万达、绿地控股、融创中国、荣盛发展、华润置地以及龙湖地产。碧桂园以拿地总面积1325.11万平米高居榜首,位列第二的中国恒大拿地总面积则为895.25万平米。随后的万科、保利等房企均不足碧桂园拿地规模的一半。

 

从下表显示的“开发商拿地指数”的同比涨幅来看,绿地控股以42.33%高居榜首,融创中国、荣盛发展分别以41.64%、38.88%位列第二和第三。万达、龙湖以及华润分别位列倒数前三。尤其值得指出的是,前10大开发商所进入的城市组合的同比涨幅均高于全国同比涨幅。从“开发商拿地指数”的环比涨幅来看,前三名的开发商分别为龙湖地产、万科集团以及保利地产。

 

 

影响各个开发商拿地指数排名顺序的核心原因在于各开发商购置土地分布在空间上存在较大差异,而全国房地产市场分化明显。2016年,前十大开发商所购置的土地分布在131个城市。碧桂园所购置的土地最为分散,所覆盖的城市高达90个,共有75个三四线城市。同时,还在合肥(同比涨幅77.61%)、石家庄(同比60.77%)、上海(49.16%)、苏州(47.14%)、武汉(44.65%)、东莞(41.16%)等热点城市有所布局,因此其拿地指数同比为32.73%,排名居中。

 

最为集中的当属大连万达,仅在6个城市拿地,分别为:苏州(同比涨幅47.14%)、南京(41.13%)、广州(22.92%)、成都(18.68%)、重庆(7.30%)以及桂林(-1.79%)。大连万达虽然在苏州、南京等热点城市有所布局,但是由于其在重庆、桂林等房价走势平稳或者略有下滑的城市也有拿地,因此使得其拿地指数排名位列最后,但是仍然高于全国平均水平。

 

绿地控股以同比涨幅42.33%位列第一,其土地共分布在17个城市,13个一线和二线城市,包括合肥(同比涨幅77.61%,同比涨幅全国排名第二)、北京(56.14%,全国排名第五)、南京、上海、苏州、武汉等热点城市。仅有4个城市同比涨幅低于10%,海口、宁波、太原以及徐州。融创中国以同比涨幅41.64%位列第二位,其土地共分布在20个城市,15个是一线和二线城市,包括合肥、天津(同比涨幅68.41%,全国排名第三)、厦门、武汉、东莞等热点城市。同比涨幅低于10%的城市仅有五个,分别为南宁、宁波、绍兴、太原以及西安。

来源:
日期:2017-01-17