2016年商办用地上演成交“欢乐颂”,一线城市成交面积同比上扬超5成

    自2016年10月刮起的房地产调控风至今仍不止,其范畴已超出住宅领域。最新消息显示,在“促进房地产市场平稳运行”的基调下,调控已经蔓延至商办类产品。

 

        过去数年,房地产政策环境持续趋紧,不限购不限贷且房价相对合理的商办项目获得了巨大的发展机会。暖流过后,寒流初现,最近,北京、上海、深圳相继出台对商办项目出台限购、暂停网签等控制措施,商办项目频抢头条,未来也充满不确定性。此时,有必要了解一下2016年商办用地项目的成交、土地楼面价、溢价率等情况,从而对未来有更好的判断。

 

商办用地成交情况

 

一线城市

 

成交量月度呈波动态势,楼面地价再次破万

 

       2016年一线城市成交商办类地块104幅、554万平米,大幅上扬逾5成,在全国商办地块成交比重中,一线城市占2%,较上一年上扬1个百分点。

 

       从楼面地价看,2016年一线城市平均楼面地价再次破万,达13335元/平米,较上一年上扬10%,依旧呈现上扬走势。从月度走势看,一线城市商办类用地成交跌宕起伏,本月,一线城市成交商办类地块24幅、62万平米,环比大幅上扬1.31倍,同比上扬25%。

 

        从具体城市来看,北上广深四个一线城市2016年商办用地成交幅数分别为13幅、50幅、25幅、16幅,成交面积分别为257万平米、138万平米、77万平米、82万平米,其中,深圳成交楼面地价为20936元/平米,居一线城市之首,上海和北京也都在11000元/平米以上。从溢价水平看,北京在35%,上海、广州、深圳的溢价率分别为33%、7%、8%。

 

        笔者指出, 2016年国庆期间,19个城市集中出台楼市新政,大多数城市重启限购限贷。从整体来看,商办土地市场热度2017年预计仍低于住宅市场,一方面,二级市场商办房源2016年以来涨幅明显弱于住宅市场,整体商业形式低迷,同时,受到整体政策环境的影响,拿地企业将趋于理性,高溢价拿地的情况将难现。

 

图1:一线城市商办土地年度成交

 

图2:一线城市商办土地月度成交

 

二线城市

 

土地成交量出现下滑,平均溢价率升至13%,为2011年以来的最高值

 

       2016年,二线城市成交1954幅、4739万平米,小幅下滑14%,从占比情况看,二线城市占全国比重18%,较上一年减少1个百分点。

 

       从月度走势看,二线城市商办类地块出现较大幅度的波动,尤其是在11、12月这两个月的成交量分别达505万平米、720万平米;从楼面地价看,二线城市同样呈现波动态势,2016年全年为1735元/平米,高于2015年的1321元/平米的31%。从溢价水平看,自2012年开始,二线城市商办类地块就维持低于10%的低溢价,2015年仅为3%, 2016年则升至13%,为2011年以来的最高值。

 

        从具体城市来看,2016年二线城市商办类用地以重庆市成交幅数、成交面积均最多,成交商办用地152幅,建设用地面积396万平米。从各城市的地价来看,杭州以6035元/平米的楼面地价领先于其他城市,也是二线城市中唯一一个商办用地成交土地均价突破1万元的城市。从二线城市溢价水平看,南昌成交33幅商业用地,平均溢价率高达81%,位居二线城市商办用地成交的榜首,除此之外,杭州、南京的溢价也分别达到40%、33%,而其余城市基本以底价成交。

 

       笔者指出,三四线城市中部分城市,受一线城市地价影响,仅个别城市出现高溢价地块,优质区域地块受房企争抢,而冷门区域则基本底价成交,成为当前二线,乃至三四线城市土地市场的主要特征。

 

图3:二线城市商办土地年度成交

 

图4:二线城市商办土地月度成交

 

三四线城市

 

商办类地块成交面积连续2年占全国8成比重,成交地价为2010年以来的最高值

 

        2016年三四线城市成交商办类地块12538幅、21494万平米,下滑9 %。从占比情况看,三四线城市占全国的80%,较上一年相同。 

 

       从月度走势看,三四线城市11月、12月成交量逐步攀升,至12月已达1464幅、3118万平米,环比上扬43%,同比则下滑2成。从楼面地价看,2016年三四线城市平均楼面地价为753元/平米,较上一年上扬15%,为2010年以来的最高值。从溢价水平看,自2012年起,三四线城市商办类地块的溢价率就维持在10%以下,2015年为6%,与2014年持平,2016年高达13%,为2011年以来的最高值。

 

       笔者指出,三四线城市中部分城市,受一线城市地价影响,土地市场也同样受到追捧。而极大多数城市商办用地的高溢价主要来自面积较小加油加气站地块。实际上三四线城市商办市场往往由于当地购买能力的不足,已经出现了大量购物中心招租难的问题,从长期来看,商业地产运营能力的提升也是房企核心竞争力转型与打造的重要内容,如正确的定位产品业态,以及除了产品业态的搭配,招租的商业组合也是影响成败的关键。

 

图5:三、四线城市商办土地年度成交

图6:三、四线城市商办土地月度成交

商办用地地楼面地价走势

 

全国商办平均楼面地价上扬2成

 

       同策咨询研究部数据显示,2016年全国商办用地成交楼面地价为1214元/平米,较上一年上扬22%。

 

        从各线城市表现看,一线城市为13335元/平米,上扬10%,二线城市为1735元/平米,上扬31%,三四线城市为753元/平米,上扬15 %。从历年走势来看,一线城市商办类用地楼面地价2013年攀升幅度较大,达56%,2014年出现调整,下滑1%, 2015年又呈现23%较大幅度的上扬态势,2016年则继续上扬10%。从具体城市看,深圳2016年商办用地成交楼面地价出现较大幅度的上扬,从2015年的15187元/平米,上扬到2016年的20936元/平米,而从溢价水平看,深圳小幅上扬了1.76个百分点,上海虽较去年商办地价有所下滑,溢价率则大幅上扬,从2015年的5%,上扬到2016年33%,商办地块地价的上扬,完全是由于成交地块所处区域的结构性因素影响。

 

        从商办土地市场看,一线城市中的上海、深圳,二线城市中的南京、杭州,三四线城市中的东莞都出现了高溢价、高楼板价的地块,但从整体商办市场看,多数还是以接近底价成交,从今后市场来看,更多的城市将效仿上海,对商办用地提出自持要求,从长期来看,商业地产运营能力的提升也是房企核心竞争力转型与打造的重要内容,除了准确产品业态的搭配,招租的商业组合也是影响成败的关键。

 

图7:全国商办土地成交区域年度楼板价

 

图8:全国商办土地成交区域月度楼板价

 

商办用地溢价率吧走势

 

一、二线城市商办用地溢价率均明显上扬

 

       从商办用地的溢价水平看,地价较高的一线、二线城市溢价率均呈上扬态势,而三四线城市则基本持平上一年水平。同策咨询研究部数据显示,2016年,一线城市商办类用地溢价率仅为20%,高于2015年的9个百分点,但仍低于2014年;二线城市为13%,较上一年上扬10个百分点。

 

       笔者指出,2016年二季度末随着住宅市场火热的带动,投资型商业办公物业需求增大,商办土地溢价率有重新上扬的趋势。但商办用地市场往往由于当地供应量大,购买能力不足等问题,以及已经出现了大量购物中心招租难的难题,商办土地市场依旧表现较为“低调”,开发商更愿意拿出高溢价加入争抢宅地的大军。

 

图9:全国商办土地成交区域年度平均溢价率

 

图10:全国商办土地成交区域月度平均溢价率

 

附:

2016年全国商办用地成交总价排行榜TOP10

来源:
日期:2017-01-23