《全国国土规划纲要》提控制城镇空间 存量市场或成宠儿

近日,国务院印发《全国国土规划纲要(2016~2030年)》(以下简称《纲要》)。这是我国首个国土空间开发与保护的战略性、综合性、基础性规划,对涉及国土空间开发、保护、整治的各类活动具有指导和管控作用。

 

《纲要》提出加快构建“安全、和谐、开放、协调、富有竞争力和可持续发展的美丽国土”的总体目标。要求到2030年,国土空间开发格局不断优化,整体竞争力和综合国力显著增强,国土开发强度不超过4.62%,城镇空间控制在11.67万平方千米以内。

 

《纲要》明确,要深入实施区域发展总体战略、主体功能区战略和三大战略,以资源环境承载能力为基础,推动国土集聚开发和分类保护相适应,立足比较优势,促进区域协调发展,切实优化国土空间开发格局。

 

《纲要》部署了全面协调和统筹推进国土集聚开发、分类保护、综合整治和区域联动发展的主要任务。一是构建“多中心网络型”开发格局,推进建设国土开发集聚区和培育国土开发轴带。二是构建分类分级全域保护格局,依据环境质量、人居生态、自然生态、水资源和耕地资源5大类资源环境主题实施分类保护。三是构建综合整治格局,修复与提升主要城市化地区、农村地区、重点生态功能区、矿产资源开发集中区及海岸带和海岛地区的国土功能。

 

《纲要》提出,要强化国土空间用途管制,提升能源资源保障能力,设置“生存线”,严格保护耕地和水资源;设置“生态线”,将用途管制扩大到所有自然生态空间;设置“保障线”,保障经济社会发展必要的建设用地、能源和重要矿产资源安全。(《纲要》全文可点击阅读原文查看)

 

 

“政策出台的目的是构建可持续发展的空间国土规划。”首都经济贸易大学赵秀池教授在接受采访时表示,由于土地是有限的,过多进行城镇化建设,就会挤占更多的耕地和其他用地;做好国土开发规划,比如划定城镇开发边界、合理确定各类土地的结构和数量等措施非常重要。

 

中国房地产数据研究院执行院长陈晟也指出,之前为了城镇化的发展,国内土地出让相对粗放,供应土地效率相对低下,所以目前要在总量控制的情况下,提高土地使用效率。

 

楼市政策持续收紧

 

2016年4月12日,国土资源部在其官方网站正式公布了《国土资源“十三五”规划纲要》,要求提高土地资源节约集约利用水平,严格核定各类城镇新增用地,有效管控新城新区和开发区无序扩张。

 

《国土资源“十三五”规划纲要》指出,用地计划向中小城市和特色小城镇倾斜,向发展潜力大、吸纳人口多的县城和重点镇倾斜,对超大和特大城市中心城区,原则上不安排新增建设用地计划,促进大中小城市和小城镇协调发展。

 

随之大城市土地供应减速,门槛抬高、要求增严。中原地产研究中心统计数据显示,今年1月份全国土地市场相比去年4季度继续降温,成交10亿元单宗以上地块合计61宗,超过10亿元的地块中溢价率超过100%的只有17宗,大部分热度城市土地成交溢价率明显降低,比如深圳、上海等城市地块成交溢价率均明显低于2016年平均水平。这17宗高价地主要分布在合肥等城市。除少数热点城市外,整体土地溢价率有所平稳。

 

中原地产首席分析师张大伟认为,2017年开始,各地楼市政策依然持续收紧,特别是对土地出让的各种约束,让供应量刷新最低纪录,多宗土地出现了全面持有的现象。所以预计2017年整体土地市场相比2016年下半年会出现部分降温。

 

“一线城市已经进入城镇化末期,整体看,市场已经进入二手房周期,新房供应高端化,改善化。楼市调控成交下调,给高价拿地的企业带来巨大风险。”张大伟说。

 

存量市场将成宠儿?

 

作为房地产业最重要的生产资料,获取一二线重点城市的土地越来越难,房企应该如何支撑往后的发展?

 

陈晟认为,目前开发商需要多思考如何从存量土地再利用,而不仅是从新增土地上获取资源。未来的房地产市场,如何激发土地上的资源、产业、人口流动,比单纯拿地粗放开发更重要。房地产市场不是进入了下半场,而是换了新的场子,就是产业、人口、资源、政策的相互匹配。

 

《全国国土规划纲要(2016~2030年)》中提到“基础设施体系趋于完善,资源保障能力和国土安全水平不断提升;海洋开发保护水平显著提高,建设海洋强国目标基本实现。”这些信息显示,国土空间开发保护制度更加完善,随之对空间规划、用途管制、差异化绩效考核构成的空间治理体系会更加健全,开发商利用存量资源的空间将会更广。

 

对于楼市的影响,在赵秀池看来,由于设定了土地开发红线,各地市场的走势会根据土地未来的供应数量而做出反应。但值得提醒的是,当土地越来越稀缺,一些重点城市未来的地价和房价可能越来越难以控制。

来源:
日期:2017-02-08