1月全国土地成交金额超2700亿,碧桂园又在“扫货”

上市房企拿地金额及面积排行榜

 

表1:2017年01月上市房企

拿地金额及面积TOP20排行榜

 

注:虽然万达集团已于2016年9月20日在香港联交所退市,但本排行榜有计入万达集团

 

榜单解析

 

1、1月全国土地市场整体表现:成交量价均处于低位,三四线城市回落明显 

 

       同策咨询研究部数据显示,2017年1月监测的全国土地成交金额2702.23亿元,环比减少131.52%,同比去年1月上升3.00%;土地成交面积17001.13万平米,环比减少175.32%,同比去年1月下降61.98%。

 

       2017年1月份,土地市场明显降温,全国成交量价均处于低位。究其原因,主要受到三方面影响:一方面是行业周期,传统淡季导致环比大跌;另一方面是需求热度降温,经历了2016年下半年地价高企,地王频现的高热之后,市场需求在2016年得到有效释放,后续乏力;除此之外,最重要的还是政策严控,2016年9月份以来,各地政府相继出台的各类调控政策,如广州、南京、厦门、东莞等城市均出台了“限地价、竞配建”的拍地模式;上海成立了“商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组”,对买地资金进行监管;福州、武汉、郑州、珠海等城市也调高了房企在拍地时所需缴纳的保证金比例等。这一系列的楼市政策持续收紧,将一定程度上增加企业拿地成本和难度,从而限制企业拿地,或许还将导致2017年整体土地市场相比去年下半年出现部分降温现象。

 

        从1月份数据来看,供应方面,全国共推出土地5088宗,推出土地规划建筑面积14305.67万平米,环比减少114.45%,同比下降36.29%;成交方面,共成交土地3542宗,成交土地规划建筑面积17001.13万平米,环比减少175.32%,同比下降61.98%;楼面均价为1575.22元/平米,环比增加15.91%,同比增加40.41%;平均溢价率为24.66%,较上月增加0.42个百分点,比去年同期增加10.54个百分点。

 

       不过,土地市场的表现还是因城市而异。同策咨询研究部数据显示,2017年1月的土地市场,一、二线城市趋于量跌价稳的态势,三四线城市则出现明显回落。同策咨询研究部郑静认为,尽管一线与核心二线城市自2016年9月以来相继出台了非常严格的调整政策,但基于“房企资金充裕、高地价、利润率保护”等因素,开发商对一线与核心二线城市的拿地意愿仍然强烈。目前一线与核心二线城市短期内供应短缺难以得到根本解决,是导致本月一二线城市土地成交量下滑的主要原因。而2016年12月底召开的中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议,仍然强调三四线城市要去库存,或进一步指出楼市风险在三四线城市,导致房企拿地积极性锐减。

 

         1月,一线城市共推出土地规划建筑面积195.07万平米,环比减少371.55%,同比减少68.98%;共成交土地规划建筑面积240.28万平米,环比减少265.76%,同比减少23.99%;楼面均价为13230.12元/平米,环比上升39.20%,同比上升36.18%。二线城市共推出土地规划建筑面积8043.23万平米,环比下降55.96%,同比增加14.47%;共成交土地规划建筑面积5513.72万平米,环比减少113.25%,同比减少5.42%;楼面均价为2728.74元/平米,环比上升7.45%,同比上升34.14%。1月,三四线城市共推出土地规划建筑面积17033.61万平米,环比减少131.47%,同比减少58.64%;共成交土地规划建筑面积11247.13万平米,环比减少203.82%,同比减少90.52%;楼面均价为760.73元/平米,环比上升2.91%,同比上升20.95%。

 

图 1:全国土地成交历史走势

 

       同策咨询研究部数据显示,2017年1月上市房企拿地TOP20拿地金额总计883.39亿,环比减少140.30%,同比增加4.18%;同月上市房企拿地TOP20拿地面积总计1126.03万平米,环比下降256.43%,同比下降35.38%。

 

表2:2017年1月、2016年12月、2016年1月

上市房企拿地金额及面积TOP20合计

 

2、集中度分析:1月集中度环比小幅减少 

 

        对于2017年1月上市房企拿地TOP20榜单来说, TOP20上市房企拿地金额总计883.39亿元,占全国土地成交总金额的32.69%,集中度环比减少1.24个百分点,同比增加0.4个百分点。碧桂园首登宝座,以102.72亿元的拿地总额夺得本月上市房企拿地金额TOP20榜首,绿城中国(83.72亿元)和新城控股(82.10亿元)位居二三。

 

图2:2017年1月、2016年12月、2016年1月

上市房企拿地TOP20拿地金额集中度分

 

3、当月榜单品牌房企占比:品牌房企拿地量价齐升,拿地房企集中度越来越高

 

       楼市政策不断趋严,土地供应短缺,地价高企,但品牌房企拿地热情不减,拿地房企集中度越来越高。地价高企是去年土地市场的主要表现,外加土拍被“降温”,出现品牌房企及联合体抱团积极角逐拿地。这些企业不仅自身财务状况良好,且融资渠道畅通,融资成本较低,资金较为充足,如能强强联合,更能够承担较高的拿地成本。如1月19日成交的北京门头沟潭柘寺项目,由京投发展、远洋、龙湖、保利、首开五家企业组成的超级联合体竞得,总价为63.3亿元,溢价率11%,这是开年以来成立的全国高总价地块。

 

        从1月拿地金额榜单来看,本月有13个品牌房企入榜,合计拿地金额702.20亿元,约占TOP20榜单的79.49%,品牌房企占比环比增加38.89个百分点,同比增加22.96个百分点。

 

图3:2017年1月、2016年12月、2016年1月

品牌房企入榜个数及拿地金额占比分析

 

 

       从1月拿地面积榜单来看,本月有12个品牌房企入榜,合计销售面积861.82万平米,约占TOP20榜单76.54%,品牌房企占比环比增加2.14个百分点,同比下降0.25个百分点。

 

图4:2017年1月、2016年12月、2016年1月

品牌房企入榜个数及拿地面积占比分析

 

 

4、重点企业拿地分析:碧桂园

 

       同策咨询研究部数据显示,2016年,碧桂园可谓是“独占鳌头”,全年新增土地储备规划建筑面积达3714.39万平米,同时也创下了碧桂园历年拿地面积之最,较2015年大幅增长87.89%。碧桂园之所以在2016年如此积极的扩张,原因无外乎以下两点:一是销售高增长背后亟需补仓。碧桂园2016年累计销售额为3088.4亿元人民币,获得销售额超3000亿元三家房企之探花,碧桂园完全有能力补仓;并且碧桂园内部认定2017年销售目标是5000亿元,要实现业绩的再超越,补仓势在必行。二是碧桂园擅长操作郊区大盘,而我国的三四线城市的城市化率甚低,未来仍然有较大的市场空间,碧桂园完全可凭借三四线投资布局将其优势进一步扩大。

 

 

       2017年1月,碧桂园持续发力布局市场, 以拿地金额102.72亿元绝对优势占据本月上市房企拿地金额TOP20排行榜榜首。本月共计拿地14宗,一线城市1宗,二线城市和三四线城市分别8宗和5宗。1宗来自上海,土地成交总额22.45亿元;二线城市的8宗分别来自杭州(4宗)、合肥(1宗)、南昌(1宗)、温州(2宗),土地成交金额合计65.71亿元,剩下五宗分别来自衡阳(0.42亿元)、江门(4.51亿元)、宣城(1.44亿元)和中山(8.20亿元)。

 

       值得一提的是,2017年1月5日,碧桂园以总价22.45亿元的价格获得宝山区罗店镇老街区C1-2\C5-5地块,出让总面积89155.3平米,容积率1.5,成交楼板价16405元/平米,溢价率3.17%。该地块是近段时间来,碧桂园在上海拍得的第三幅宅地,此前在2016年12月27日,碧桂园在奉贤还拿下两块宅地。也许放在以往这一数字并不显眼,不过在2016年下半年,全上海出让的纯宅地也不过10幅,尤其四季度更是只有碧桂园拿下的两幅纯宅地。而碧桂园目前拿下的三幅宅地溢价率普遍仅有个位数,尽管拍卖底价已处于较高水平,但相比2016年上半年的价格,碧桂园的地价基本都处于盈利空间充足的合理范围,应该说是非常及时地抄了一个政策底。

 

表3:碧桂园2017年1月拿地明细

 

注:1、全国是特指Dataln数据库里的一线城市、二线城市和三四线城市;2、本文中拿地面积指规划建筑面积;3、 土地属性包括住宅用地、商业/办公用地、工业用地及其他用地;4、房企拿地指通过招拍挂方式获取的土地; 5、品牌房企定义为2016年销售金额TOP20上市房企,分别是中国恒大、万科地产、碧桂园、绿地集团、保利地产、中海地产、华润置地、融创中国、华夏幸福、绿城中国、万达集团、华润置地、金地集团、龙湖地产、招商蛇口、新城地产、世茂房地产、首开股份、旭辉集团、富力地产、雅居乐。

来源:
日期:2017-02-15