需求端和融资端政策继续收紧,三线城市住宅成交、土地成交双双放量(中性)

上周(2017/02/11-2017/02/17)主流40个城市成交环比上升29.9%, 2月日均成交同比上升52.3%,涨幅较前周扩大48.7个百分点,这主要是由于春节因素2月成交日较去年同期多4日所致,分城市看一线、二线和三线城市分别同比62.8%、22.4%、101.3%,三线成交表现依然突出,由于成交天数影响2月销量大概率再超预期,但3月将遇高基数效应;库存方面,19个重点城市可售面积环比下降1.4%,去化月数由升转降0.1个月至10.6个月,目前行业仍处于去库存阶段;拿地方面,受春节成交低基数影响,前周100个重点城市土地成交环比大增658.6%,累计同比由负转正至同比增长15.9%,其中三线土地市场放量,土地市场略有回暖,但持续性有待观察;政策方面,中基协严格规范私募基金投资房地产,央行要求银行继续控制信贷规模,地产融资仍全面收紧,政策发力点逐渐转向资金端。我们认为后续A股地产逻辑更多呈现的将是分化,其中,一二线城市由于库存低、基本面和政策面反向,呈现量缩价稳,而三四线由于库存高、基本面和政策面正向,呈现放量价稳。并维持近期2017年房地产投资策略观点“周期淡化,资产为王”,同时关注到目前板块配置创历史新低、优质成长股估值偏低可提供足够安全垫、以及强三线城市成交持续放量,因而维持推荐:1)优质资源型:招商蛇口、首开股份、北京城建、浦东金桥、冠城大通等;2)二三线成长型:新城控股、荣盛发展、华夏幸福、光明地产;3)央企整合:华侨城A、保利地产、南国置业;4)优质转型:华鑫股份、嘉宝集团、华业资本等。

 

1 房地产行业数据

上周40个重点城市新房合计成交461.2万平米,环比上升29.9%;2月截至上周累计日均成交49.5万平米,环比1上月下降35.5%,较去年2月上升52.3%,涨幅较前周扩大48.7个百分点。其中,一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化:36.6%、38.2%、18.5%,当月日均同比分别为:62.8%、22.4%、101.3%。19个重点城市住宅可售面积为1亿平米,环比下降1.4%,3个月移动平均去化月数为10.6个月,环比下降0.1个月。前周100个重点城市土地合计成交规划建筑面积2283万平米,环比上升658.6%;年初至今累计成交1.19亿平米,同比上升15.9%。

 

2 主要政策新闻

人民日报称首套房贷利息有望抵个税,专家称需兼顾无房者公平性;中基协发布备案4号文件,严格规范私募基金投资房地产。央行公布1月贷款情况,其中一月新增居民中长期贷款同比、环比增长;国土资源部公布16用地情况;央行要求银行控制信贷规模窗口指导持续;全国土地整治规划落实最严格的耕地保护制度;证监会放行房企公司债为误传,地产融资仍全面收紧;中财办称集体经营性建设用地入市改革将释放巨大红利。

 

3 公司动态跟踪

绿地控股与中远海运启动全面战略合作;美好置业与德国艾巴维技术签署合作协议;万科红领巾桥项目与北京时尚控股合作将建自持写字楼;首开股份增持完成;华夏幸福签署PPP项目合同、竞得项目、成立子公司、发行票据;中天实业15.5亿元挂牌转让八宗地块全部股权和债权;中航地产出售20.3亿资产予保利过户已完成;华侨城竞得土地和公布16年业绩;中房地产和飞骏物流共同受让惠州恺信房产80%股权。

 

4 板块行情回顾

上周SW房地产指数下跌0.54%,沪深300指数上涨0.23%,相对收益为-0.78%,板块表现弱于大市,在28个板块排名中排第18位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:渝开发、廊坊发展、绵世投资、顺发恒业、荣盛发展。

 

一、行业数据

(一)新房成交量:40城周度成交环比回升,受去年春节同比低基数影响,月度日均同比涨幅明显扩大

上周(2017/02/11-/02/17)40个重点城市新房合计成交461.2万平米,环比上升29.9%;2月截止上周累计日均成交49.5万平米,环比1月下降35.5%,较去年2月上升52.3%,其中当月日均同比涨幅较前周扩大48.7个百分点;年初累计至今成交2703.1万平米,同比下降23.1%。

上周(2017/02/11-/02/17)4个一线城市新房合计成交80.2万平米,环比上升36.6%;2月截至上周累计日均成交8.3万平米,环比1月下降45.0%,较去年2月上升62.8%,其中当月日均同比涨幅较前周扩大51.7个百分点;年初累计至今成交479.5万平米,同比下降28.9%。分城市来看,北上广深当周成交面积环比变化分别为:33.3%、44.0%、22.5%、92.5%。

上周(2017/02/11-/02/17)19个二线城市新房合计成交208.8万平米,环比上升38.2%;2月截至上周累计日均成交21.6万平米,环比1月下降38.8%,较去年2月上升22.4%,其中当月日均同比涨幅较前周扩大44.8个百分点;年初累计至今成交1247.0万平米,同比下降29.7%。

上周(2017/02/11-/02/17)17个三线城市新房合计成交172.2万平米,环比上升18.5%;2月截至上周累计日均成交19.5万平米,环比1月下降25.4%,较去年2月上升101.3%,其中当月日均同比涨幅较前周扩大51.2个百分点;年初累计至今成交976.6万平米,同比下降8.5%。

图表1、重点城市新房成交数据

一手房每周交易数据 上周成交量(万平米) 环比上周(%) 当月日均成交量(万平米) 环比上月(%) 同比当月(%) 年初至今累计成交(万平米) 累计同比(%)
40个城市合计 461.2 29.9 49.5 (35.5) 52.3 2,703.1 (23.1)
一线城市 80.2 36.6 8.3 (45.0) 62.8 479.5 (28.9)
二线城市 208.8 38.2 21.6 (38.8) 22.4 1,247.0 (29.7)
三线城市 172.2 18.5 19.5 (25.4) 101.3 976.6 (8.5)
北京 19.1 33.3 2.1 (49.5) 174.0 116.4 (23.3)
上海 35.0 44.0 3.5 (40.1) 24.5 199.0 (39.5)
广州 21.9 22.5 2.4 (41.1) 141.5 136.7 18.8
深圳 4.2 92.5 0.4 (67.4) (31.4) 27.5 (64.9)
天津 0.0 NA 0.0 NA (100.0) 0.0 (100.0)
杭州 18.3 53.9 1.8 (35.3) 55.2 97.6 (30.2)
南京 14.1 90.1 1.3 (58.0) (19.0) 91.7 (49.5)
武汉 40.9 39.7 4.2 (40.3) 28.6 246.0 (18.0)
成都 0.0 NA 0.0 NA (100.0) 0.0 (100.0)
青岛 41.0 32.1 4.3 (44.8) 313.7 249.1 86.9
苏州 14.0 27.9 1.5 (38.8) 21.6 99.2 (39.0)
南昌 14.9 (8.5) 2.0 (8.2) 125.8 102.7 98.1
福州 12.0 240.3 0.9 41.5 143.0 32.8 11.4
厦门 3.0 0.0 0.4 (85.9) 13.3 59.8 119.9
长沙 0.0 NA 0.0 NA (100.0) 0.0 (100.0)
哈尔滨 0.0 NA 0.0 NA (100.0) 0.0 (100.0)
长春 12.5 61.3 1.2 (43.0) 68.1 74.0 0.0
石家庄 0.0 NA 0.0 NA (100.0) 0.0 (100.0)
合肥 0.0 NA 0.0 NA (100.0) 0.0 (100.0)
济南 34.1 26.8 3.7 (11.5) 335.2 170.0 35.8
大连 4.1 33.0 0.4 (37.5) 140.2 24.1 7.9

资料来源:万得数据,华创证券

注:4个一线城市包括:北京、上海、广州、深圳,二线城市包括:天津、杭州、南京、武汉、成都、青岛、苏州、南昌、福州、厦门、长沙、哈尔滨、长春、石家庄、合肥、济南、大连共17个;三线城市包括:无锡、东莞、昆明、惠州、包头、安庆、岳阳、韶关、南宁、江阴、佛山、吉林、温州、金华、泉州、襄阳、赣州、海口、三亚共19个。

 

(二)二手房成交量:由于春节因素2月成交日较去年同期多4日,18城月度成交同比降幅大幅收窄

上周(2017/02/11-/02/17)18个重点城市二手房房合计成交134.0万平米,环比上升6.2%;2月截至上周累计日均成交15.8万平米,环比1月下降22.2%,较去年2月下降1.5%;年初累计至今成交780.4平米,同比下降39.4%。

上周(2017/02/11-/02/17)2个一线城市二手房房合计成交37.2万平米,环比下降19.9%;2月截至上周累计日均成交5.0万平米,环比1月下降21.5%,较去年2月下降18.6%;年初累计至今成交242.3万平米,同比下降49.1%。

上周(2017/02/11-/02/17)9个二线城市二手房房合计成交66.9万平米,环比上升14.6%;2月截至上周累计日均成交7.7万平米,环比1月下降19.5%,较去年2月下降7.8%;年初累计至今成交371.2万平米,同比下降46.5%。

图表 7、重点城市二手房成交数据

二手房每周交易数据 上周成交量(万平米) 环比上周(%) 当月日均成交量(万平米) 环比上月(%) 同比当月(%) 年初至今累计成交(万平米) 累计同比
18个城市合计 134.0 6.2 15.8 (22.2) (1.5) 780.4 (39.4)
一线城市 37.2 (19.9) 5.0 (21.5) (18.6) 242.3 (49.1)
二线城市 66.9 14.6 7.7 (19.5) (7.8) 371.2 (46.5)
北京 29.7 (29.3) 4.3 (15.5) 9.4 193.1 (34.8)
深圳 7.4 71.6 0.7 (45.6) (68.6) 49.2 (72.6)
天津 0.0 NA 0.0 NA (100.0) 0.0 (100.0)
杭州 16.7 16.4 1.9 (18.0) 140.8 84.9 8.9
南京 11.4 (12.5) 1.6 (12.4) (28.9) 77.7 (47.5)
成都 0.0 NA 0.0 NA (100.0) 0.0 (100.0)
青岛 14.6 16.3 1.6 (18.7) 300.2 74.9 70.0
苏州 9.5 16.4 1.1 (17.8) 3.1 51.5 (53.8)
南昌 5.1 6.1 0.6 (16.6) 84.4 29.8 56.9
厦门 9.6 74.7 0.9 (35.4) 22.0 52.3 (8.4)
长沙 0.0 NA 0.0 NA (100.0) 0.0 (100.0)
无锡 11.8 75.2 1.1 (17.1) 198.7 50.4 31.5
扬州 4.4 32.0 0.5 14.8 250.3 20.0 133.9
南宁 5.4 16.5 0.6 (34.2) 88.1 35.7 37.6
大连 4.4 21.6 0.5 (47.6) 1.7 31.5 21.3
金华 3.9 52.9 0.4 (21.4) 437.7 19.7 151.6
南充 0.0 (100.0) 0.1 (79.4) (69.5) 9.6 (9.1)

资料来源:万得数据,华创证券

注:2个一线城市包括:北京、深圳,二线城市包括:天津、杭州、南京、成都、青岛、苏州、南昌、厦门、长沙、共9个。

(三)新房库存:19城可售面积环比继续下降,去化月数一线继续上升、二三线由升转降

上周末(2017/02/17)19个重点城市合计住宅可售面积为9730万平米,环比下降1.4%。其中,一线城市合计可售面积为2345万平米,环比下降1.2%。北上广深可售面积环比变化分别为-0.8%、-1.2%、-1.4%、-1.8%。二线城市合计可售面积为4018万平米,环比下降1.2%。三线城市合计可售面积为3367万平米,环比下降1.9%。

上周末(2017/02/17)19个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为10.6个月,环比下降0.1个月。其中,一线城市3个月移动平均去化月数为8.4个月,环比上升0.1个月。北上广深去化月数分别为10.2个月、6.5个月、7.1个月和19.5个月。二线重点城市3个月移动平均去化月数为10.7个月,环比下降0.2个月。三线重点城市3个月移动平均去化月数为12.5个月,环比下降0.4个月。

图表 8、重点城市库存去化水平

一手房住宅库存去化数据 可售面积(万平米) 环比(%) 3个月移动日均成交量(万平米) 环比(%) 住宅去化月数(3个月移动平均) 环比(个月)
19个城市合计 9,730 (1.4) 212.5 (0.1) 10.6 (0.1)
一线城市 2,345 (1.2) 64.1 (2.1) 8.4 0.1
二线城市 4,018 (1.2) 86.3 0.8 10.7 (0.2)
三线城市 3,367 (1.9) 62.1 0.9 12.5 (0.4)
北京 658 (0.8) 15.0 (5.2) 10.2 0.5
上海 656 (1.2) 23.1 0.3 6.5 (0.1)
广州 671 (1.4) 21.7 (1.4) 7.1 (0.0)
深圳 360 (1.8) 4.3 (7.1) 19.5 1.1
杭州 581 (0.4) 11.8 3.6 11.4 (0.5)
南京 279 (4.9) 11.1 (1.3) 5.8 (0.2)
青岛 1,740 (1.1) 36.7 1.5 10.9 (0.3)
苏州 617 (1.6) 10.1 4.6 14.1 (0.9)
南昌 260 (3.0) 11.9 (4.8) 5.0 0.1
福州 216 (1.4) 2.8 9.5 17.7 (2.0)
厦门 183 (0.1) 1.9 (10.5) 21.8 2.3
惠州 98 (5.4) 4.8 2.2 4.7 (0.4)
合肥 143 6.9 0.0 NA NA NA
宁波 350 (2.2) 10.0 0.5 8.1 (0.2)
温州 835 (1.9) 14.7 1.3 13.1 (0.4)
泉州 610 (1.8) 5.7 (1.3) 24.6 (0.1)
蚌埠 145 (0.9) 2.5 (3.6) 13.4 0.4
南充 729 (5.9) 4.9 0.4 34.1 (2.3)
九江 139 0.0 5.7 6.4 5.6 (0.4)
常德 223 (5.7) 8.9 (2.4) 5.8 (0.2)
莆田 239 (3.1) 4.9 5.3 11.3 (1.0)

资料来源:万得数据,华创证券

注:一线城市包括:北京、上海、广州、深圳,二线重点城市包括:杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门、福州、合肥。

注:十大城市包括:4个一线北京、上海、广州、深圳,6个二线城市杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门。

 

(四)土地成交量:节后土地市场升温,年初累计土地成交同比由负转正、三线土地市场放量

前周(2017/02/06-2017/02/12)100个重点城市土地合计成交规划建筑面积2283万平米,环比上升658.6%;年初至今累计成交1.2亿平米,同比上升15.9%。

一线城市土地合计成交规划建筑面积104万平米,环比上升35.2%;年初至今累计成交453万平米,同比上升20.7%。二线城市土地合计成交规划建筑面积909万平米,环比上升1305.4%;年初至今累计成交5189万平米,同比下降0.5%。三线城市土地合计成交规划建筑面积1270万平米,环比上升696.8%;年初至今累计成交6233万平米,同比上升33.8%。

图表 10、重点城市土地成交数据

土地市场每周交易数据 前周成交量(万平米) 环比上周(%) 年初至今累计成交量(万平米) 同比(%)
100个城市合计 2,283 658.6 11,875 15.9
一线城市 104.0 35.2 453 20.7
二线城市 909 1,305.4 5,189 (0.5)
三线城市 1,270 696.8 6,233 33.8
北京 0 (100.0) 62 11.3
上海 42 NA 111 (4.1)
广州 62 (2.9) 235 19.5
深圳 0 NA 46 472.1
天津 3 NA 131 (48.2)
太原 0 (100.0) 384 253.4
沈阳 0 NA 91 188.4
大连 0 NA 30 17.1
长春 0 NA 6 (91.5)
哈尔滨 0 NA 92 (61.8)
南京 122 116,879.1 302 (19.4)
苏州 0 NA 133 (16.3)
杭州 103 NA 333 4.3
宁波 5 NA 31 (84.6)
合肥 0 NA 329 809.6
福州 0 NA 18 (34.6)
厦门 0 (100.0) 19 620.4
南昌 7 NA 128 (19.1)
济南 0 NA 5 (98.5)
青岛 0 NA 89 (34.5)
郑州 198 NA 617 127.8
武汉 334 1,864.9 1,286 151.0
长沙 27 NA 127 8.7
重庆 11 (41.8) 202 (67.0)
成都 23 583.5 190 (42.8)
西安 0 NA 261 (12.1)
唐山 1 NA 30 (55.0)
无锡 0 (100.0) 136 (23.9)
常州 59 NA 284 290.3
嘉兴 0 NA 91 34.7
温州 13 NA 125 589.8
烟台 0 NA 0 (100.0)
佛山 12 NA 199 (20.8)
东莞 36 NA 132 (19.9)
南宁 89 NA 145 118.6
海口 0 NA 5 (68.5)
贵阳 0 NA 160 169.9
昆明 87 NA 550 249.9
银川 0 NA 15 (34.3)
乌鲁木齐 0 NA 0 NA

资料来源:万得数据,华创证券

注:一线城市为北京、上海、广州、深圳;二线城市:天津、重庆、杭州、南京、武汉、长沙、济南、青岛、宁波、苏州、厦门、福州、南昌、郑州、合肥、沈阳、大连、长春、哈尔滨、成都、西安、太原、石家庄、珠海、兰州、呼和浩特(共26个)。

二、行业政策和新闻跟踪

【华尔街见闻】多地房贷政策相继收紧,楼市或出现持续降温

房贷收紧地产商资金链遇考验,下半年问题或爆发。

(来源:华尔街见闻)

【澎湃新闻】人民日报发文称首套房贷利息有望抵个税,专家称需兼顾无房者公平性。

人民日报刊文《财税改革,今年有啥大动作?》中提出,今年个税改革有望“破题”。文章称,根据社会配套条件和征管机制的完善程度,可适当增加专项附加扣除项目,比如首套房贷利息等支出。

(来源:澎湃新闻)

【中国基金业协会】中基协发布备案4号文件,严格规范私募基金投资房地产。

文件规定,投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的私募资产管理计划,暂不予备案。

(来源:中国基金业协会)

【国土资源部】2016用地情况

2016年,中国国有建设用地供应51.8万公顷,同比略降2.9%;房地产用地10.75万公顷,同比下降10.3%;2016年全国房地产用地供应10.75万公顷,同比降10.3%。

(来源:国土资源部)

【两部委】新增建设用地土地有偿使用费转列为一般公共预算

从2017年1月1日起,新增建设用地土地有偿使用费由政府性基金预算调整转列为一般公共预算,中央财政将设立“土地整治工作专项”,对地方开展的高标准农田建设、土地整治重大工程和灾毁耕地复垦等土地整治工作予以重点支持。

(来源:两部委)

【央行】1月贷款情况

1月M2同比增长11.3%,人民币新增贷款2.03万亿,其中一月新增居民中长期贷款6293亿元,环比多增2076亿元,环比增长49.2%;同比多增1510亿元,同比增长31.60%。

(来源:央行)

【财新】央行要求银行控制信贷规模窗口指导仍在持续

央行从1月中旬开始,就对银行进行窗口指导,要求银行控制信贷投放的规模,而且此番窗口指导并不局限于大行。在此背景下,信贷投放却仍然处于高位,可见银行投放冲动较为强烈。据了解,该窗口指导仍在持续。春节过后,一家城商行人士透露,2月该行仍在控制信贷投放节奏,要求部分分行暂停放贷。

(来源:财新)

【全国土地整治规划】落实最严格的耕地保护制度

(来源:全国土地整治规划)

【中财办】集体经营性建设用地入市改革将释放巨大红利

一是确权,要加快推进农村承包地确权登记颁证,加快“房地一体”的农村宅基地和集体建设用地确权登记办证工作,“让农民像重视结婚证一样重视自己的土地权利证书”。二是赋权,支持引导农民依法自愿有偿转让土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权,为实现土地财产权创造条件。三是护权,维护好进程落户“三权”,不得强制或变相强制收回。

(来源:中财办)

【证监会】放行房企公司债为误传,地产融资仍全面收紧

从房企公司债反馈意见看,交易所目前仍在受理房企公司债发债申请,但自2016年11月以来,除四大AMC之一的华融资产旗下华融置业获批发行小公募债券外,多家房企公司债发行显示为“中止”或“终止”,其余房企申请发债显示为“受理”或“已反馈”但未见放行。

(来源:证监会)

图表 11、近期主要热点城市限购限贷调控升级情况

序号 城市 政策发布时间 限购 限贷
本市户籍 非本市户籍 首套房 二套房
无房贷记录 房贷已结清 无房贷或已结清 房贷未结清
1 上海   调整前 限购2套 限购1套,需提供2年纳税/社保证明 30% 40% 40% 40%
    16.3.25 调整后 家庭限购2套,单身限购1套 限购1套,需提供5年纳税/社保证明 30% 40% 50% 70%
    16.11.28 调整后 家庭限购2套,单身限购1套 限购1套,需提供5年纳税/社保证明 35% 50%/70% 50%/70% 70%
2 杭州   调整前 不限购 不限购 30% 30% 30%
    16.9.19 调整后 不限购 限购1套,买房可落户 30% 30% 50%
    16.9.27 调整后 不限购 限购1套,买房不可落户 30% 30% 50%
    16.11.10 调整后 不限购 限购1套,需缴一年社保或所得税(两年内) 30% 40% 60%
3 昆山   调整前 不限购 不限购 20% 公积金20%
    16.9.29 调整后 不限购 非苏州户籍提供1年纳税/社保证明,限购2套,否则限购1套 20% 公积金30%
4 北京   调整前 限购2套 限购1套,需提供5年纳税/社保证明 30% 30% 30%(实际50%) 50%
    16.9.30 调整后 限购2套 限购1套,需提供5年纳税/社保证明 普通35%,非普通40% 普通50%,非普通70%
5 天津   调整前 不限购 不限购 30% 50%
    16.9.30 调整后 不限购 限购1套 本地30%,外地40% 50%
6 成都   调整前 不限购 不限购 20% 35%
    16.10.1 调整后 限购1套 限购1套 20% 40%
7 无锡   调整前 不限购 不限购 20% 30%
    16.10.2 调整后 房企不得向同一买受人出售多套住房 限购1套 20% 40%
8 合肥   调整前 不限购 不限购 25% 30% 40%
    16.10.2 调整后 限购2套 限购1套,需提供1年纳税/社保证明 30% 40% 50%
9 济南   调整前 不限购 不限购 20% 30%
    16.10.2 调整后 限购3套 限购1套 30% 40%
10 苏州   调整前 不限购 不限购 20% 30% 30% 40%
    16.8.11 调整后 不限购 提供1年纳税/社保证明,限购2套,否则限购1套 20% 30% 30% 50%
    16.10.3 调整后 限购3套 限购1套,需提供1年纳税/社保证明 30% 50% 50% 80%(3套停贷)
11 郑州   调整前 不限购 不限购 20% 30%
    16.10.2 调整后 限购2套(180平米以下住房) 限购1套(180平米以下住房) 20% 30%
    16.10.3 调整后 限购2套(180平米以下住房) 限购1套(180平米以下住房) 30% 40%
    16.12.23 调整后 限购2套(180平米以下住房) 限购1套(180平米以下住房) 30% 60%
12 广州   调整前 限购2套 限购1套,需提供1年纳税/社保证明 30% 30% 40%
    16.10.4 调整后 限购2套 限购1套,需提供3年纳税/社保证明 30% 30% 70%
13 深圳   调整前 限购2套 限购1套,需提供3年纳税/社保证明 30% 40% 40% 60%
    16.10.4 调整后 家庭限购2套,单身限购1套 限购1套,需提供5年纳税/社保证明 30% 50% 70% 70%
14 南京   调整前 不限购 不限购 25% 30% 35% 45%
    16.9.26 调整后 限购2套 限购1套 25% 30% 35% 45%
    16.10.5 调整后 家庭限购2套,单身限购1套 限购1套,需提供1年纳税/社保证明 30% 50% 50% 80%
15 厦门   调整前 不限购 不限购 25% 40% 40%
    16.9.5 调整后 限购2套(144平米以下住房) 限购1套,需提供1年纳税/社保证明 25% 40% 40%
    16.10.5 调整后 限购2套(180平米以下住房) 限购1套,需提供2年纳税/社保证明 30% 40% 普通60%,非普通70%
16 珠海   调整前 不限购 不限购 25% 25% 30%
    16.10.6 调整后 限购3套(144平米以下住房) 限购1套,需提供1年纳税/社保证明 30% 30%(3套以上停贷) 40%(3套停贷)
17 东莞   调整前 不限购 不限购 25% 25% 30%
    16.10.6 调整后 限购2套 限购1套,需提供1年纳税/社保证明 30% 30%(3套以上停贷) 40%(3套停贷)
18 福州   调整前 不限购 不限购 25% 25% 30%
    16.10.6 调整后 限购2套 限购1套,需提供1年纳税/社保证明 本地30%,外地40% 30% 40%
19 佛山   调整前 不限购 不限购 20% 30%
    16.10.7 调整后 限购2套 提供1年纳税/社保证明,限购2套,否则限购1套 30% 30% 40%
20 武汉   调整前 不限购 不限购 20% 40%
    16.10.2 调整后 不限购 限购2套 本地25%,外地40% 本地50%,外地停贷
    16.10.8 调整后 不限购 限购2套 本地30%,外地40% 本地50%,外地停贷
21 南昌   调整前 不限购 不限购 20% 30%
    16.10.8 调整后 限购1套新房 限购1套新房 30% 40% 40% 50%(3套停贷)
                     

资料来源:各城市官方网站,华创证券

三、重点公司公告

【绿地控股】公司新项目

公司与中远海运启动全面战略合作;公司1月新增天津、杭州、郑州4个项目,总地价31亿;公司将进驻兰州七里河,打造大滩新城;国资委同意将中星集团所持公司9.28亿股A股股份无偿划转给公司持有。

【金融街】公司竞得土地

公司获取重庆市沙坪坝区沙坪坝组团A标准分区A03-10/02、A03-11/02号宗地国有建设用地使用权。

【美好置业】签署合作协议

公司与德国艾巴维设备技术有限责任公司签订战略合作协议。

【万科】万科红领巾桥项目与北京时尚控股合作,将建自持写字楼

该项目位于东四环与朝阳路交汇处,红领巾桥东南侧。地块净用地面积1.6万平方米,容积率5.8,计容积率建筑面积约9.0万平方米。万科拥有该项目60%权益,需支付地价款约12.15亿元。

【华润置地】公司获取土地和披露1月业绩报告

华润置地9.27亿夺长沙雨花区商住地,溢价率171.8%;公司1月销售102亿元,华北大区贡献51亿元。

【首开股份】公司增持完成

公司控股股东北京首都增持公司100万股,占公司总股本比例0.04%,并计划在未来12个月内拟增持400至1000万股(包括本次增持部分)。

【新城控股】公司竞得五地块

公司4.76亿竞得江苏启东商住地,面积11.1万平米;公司9.64亿高溢价竞得江苏句容地块;公司11.14亿竞得句容市两地块。

【三湘印象】公司出售子公司和成立杭州子公司

公司出售上海中鹰置业有限公司,工商变更登记完成;公司20亿元设立杭州子公司,用于开发江干区项目。

【华夏幸福】公司签署PPP项目合同、竞得项目、成立子公司、发行票据

公司签订南京市江宁区湖熟街道新市镇开发PPP项目合同;子公司固安九通、三浦威特拟设立资产支持专项计划发行PPP资产支持证券;公司拟发行中期票据;公司下属公司竞得土地使用权;公司取得房地产项目;公司设立下属企业

【空港股份】公司转让北京承天倍达过滤技术有限责任公司股份,工商登记信息变更完成

【中天实业】公司15.5亿元挂牌转让八宗地块全部股权和债权

中天实业为重庆商社集团有限公司(商社集团)全资子公司,其资产为重庆渝北区大竹林组团O标准分区O19-2、O19-3、O19-5、O21-1、O21-5、O21-6、O21-9、O21-10共八块地块(下称该地块)的土地使用权。

【金茂】公司73.4亿元竞得河西鱼嘴地块,将打造南京第一高楼

G97地块位于建邺区河西南部鱼嘴地区,东至天保街,南至高庙路,西至头关街,北至规划支路和庐山路,用地面积16.97万平方米,规划性质包含商办混合用地、商住混合用地、二类居住用地等,综合容积率6.12。

【中航地产】公司出售20.3亿资产予保利过户已完成

【华侨城】公司竞得土地和公布16年业绩

公司59.8亿竞得深圳龙华商业地;公司59.8亿元竞得龙华新区商业用地,溢价率50.55%;16年归属上市公司股东的净利润65.52亿元,较上年同期增加41.19%。

【保利】公司收购重庆美每家华龙城20万方开发量地块

2017年1月9日,保利地产与美每家正式谈定,收购其位于九龙坡华岩新城华龙大道华龙城项目剩余未开发地块,约有近20万方可开发量。

【中天城投】子公司中天城投(贵州)城市投资开发有限公司设立完成

【中铁建】公司3.61亿元竞得南沙地块

该地块位于南沙行政中心西侧的2017NJY-1号商地,用地面积20,418平方米,可建设用地面积18,841平方米,总建面达75,364平方米。

【招商蛇口】公司98.1亿元竞得南京中华门G98地块

该地块位于秦淮区中华门外中山南路以西,东至中山南路,南至应天大街,西至凤台路,北至秦淮河,用地面积32万平方米,规划性质包含商业用地、商办混合用地、商住混合用地、二类居住用地等,综合容积率1.09。

【中房地产】公司和飞骏物流共同受让惠州仲恺高新区恺信房地产开发有限公司80%股权

图表 12、上市公司业绩预告

公司代码 公司名称 年报披露时间 市值 2015年净利润(亿) 2016年预告净利润(亿) 2016年预计增长(下降)率 预计基本每股收益 预增/亏损原因
业绩预增                
001979.sz 招商蛇口 2017-03-28 1,302.6 48.5 93-98 92%-102% 1.18-1.24 全额合并招商地产净利润;销售业务结转面积同比增加;南海意库梦工场及深圳前海湾花园整体销售带来净利润增加
600094.sh 大名城 2017-04-25 197.2 4.6 8.5-9.4 85%-105% 0.34-0.38 结算项目面积同比大幅增加;收购中程租赁合并范围增加带来业绩增长
600393.sh 粤泰股份 2017-04-21 185.5 0.6 1.4-1.7 150%-200% 0.13-0.15 公司项目销售价格上涨幅度较大,收购柬埔寨地区房地产项目收入增加
600162.sh 香江控股 2017-04-08 109.4 3.9 5.9-7.0 50%-80% 0.21-0.25 楼盘销售额增加以及重大资产重组完成并表范围增加
600067.sh 冠城大通 2017-03-15 102.5 2.1 3.1-3.6 50%-70% 0.21-0.24 上年同期有计提大额存货跌价损失准备
600641.sh 万业企业 2017-03-10 94.8 2.1 6.7-7.6 220%-260% 0.82-0.94 宝山项目交房收入增加及公司转让子公司万企爱佳股权
600755.sh 厦门国贸 2017-04-14 139.8 6.5 9.8-13.0 50%-100% 0.59-0.78 供应链管理、房产经营及金融服务三主业发展良好,协同效应进一步增强
000718.sz 苏宁环球 2017-03-31 219.7 9.0 10.4-11.3 15%-25 % 0.34 -0. 37 营业收入增加
000537.sz 广宇发展 2017-04-28 45.7 1.4 3.24 -3.67 128%-58% 0.63 -0.72 确认收入增加,费用减少,所得税减免增加
002146.sz 荣盛发展 2017-03-28 354.4 24.3 38.6-43.4 60%-80% 0.89-0.99 商品房结转收入超预期
000514.sz 渝开发 2017-03-11 106.3 0.1 1.17-1.27 1488%-1623% 0.14-0.15 控股公司重庆会展股权转让收益及不再纳入并表范围
000062.sz 深圳华强 2017-03-09 198.4 3.8 3.76-4.50 0%-20% 0.52-0.62 产业并购战略稳步推进,电子元器件业务贡献利润大
600872.sh 中炬高新 2017-04-22 118.5 2.5 3.5-3.9 40%-55% 0.44-0.49 子公司广东美味主营收入、净利润保持稳定增长。
600383.sh 金地集团 2017-04-01 556.5 32.0 59.2-65.6 85%-105% 1.32-1.46 房地产项目结算利润增长
600208.sh 新湖中宝 2017-04-29 374.9 11.6 54.5-60.3 370%-420% 0.63-0.70 中信银行的投资转为权益法核算
000534.sz 万泽股份 2017-02-28 70.8 0.5 0.65-0.84 40%-80% 0.13 - 0.17 剥离部分地产业务实现投资收益;下属企业获政府补贴
600503.sh 华丽家族 2017-04-29 129.5 0.2 1.2 510%左右 0.08 汇景天地、太上湖项目大量交房确认收入;投资收益确认
600708.sh 光明地产 2017-04-28 115.1 5.1 8.9-10.5 75%-105% 0.67-0.80 加快开发;加大销售和资金回款力度;加强内部管控
000046.sz 泛海控股 2017-04-25 482.2 20.2 30.4-34.9 35%-55% 0.59-0.68 结转收入大幅增长;控股子公司民生信托业绩大幅增长;非经常性损益大幅增加
000667.sz 美好置业 2017-02-18 92.9 4.3 6.0-6.8 40%-59% 0.23-0.27 武汉城中村综合改造项目实现土地一级开发收益
000056.sz 皇庭国际 2017-04-25 128.2 0.4 1.1-1.4 1869%-265% 0.10-0.12 收购同心投资基金股权;核心商业项目项经营指标提升;不动产管理收益;
600683.sh 京投发展 2017-04-21 64.2 1.2 1.69左右 154%左右 0.23 房地产结转收益;上年同期计提资产减值准备金额较大;财务费用同比下降
000058.sz 深赛格 2017-04-26 66.4 0.7 0.9-1.2 21%-55% 0.11-0.15 减持所持有的华控赛格部分股份,非经常性损益增加
600848.sh 上海临港 2017-04-12 183.0 2.4 3.8-4.3 60%-80% 0.42-0.48 收购标的浦江公司纳入公司16年合并财务报表范围
000620.sz 新华联 2017-04-27 145.7 3.1 5-5.5 63%-79% 0.26 -0.29 地产业务结算收入较去年同期大幅增加
000514.sz 渝开发 2017-03-11 106.3 0.1 1.17-1.27 1488%-1623% 0.14-0.15 控股公司重庆会展股权转让收益及不再纳入并表范围
000609.sz 绵石投资 2017-04-01 51.6 0.2 1.1-1.4 382%-514% 0.37-0.48 股权转让收益,绵世·溪地湾结转部分利润
600693.sh 东百集团 2017-04-13 96.9 0.5 0.95-1.2 90%-140% 0.11-0.13 地产业务兰州项目及福安项目部分商品房实现营业收入
000006.sz 深振业A 2017-03-30 115.4 4.2 7.5-8.8 80%-110% 0.56-0.65 与深圳市地铁集团有限公司合作开发项目的投资收益金额较大
000797.sz 中国武夷 2017-04-08 86.5 1.3 1.9-2.3 50% - 80% 0.38-0.46 减持惠泉啤酒股票收益约,香港永兴街商住大厦整体收益
000961.sz 中南建设 2017-03-28 342.8 3.5 5.3-6.3 50% - 80% 0.15-0.18 主营业务收入增加
600736.sh 苏州高新 2017-03-02 101.6 1.9 3.0左右 57%左右 0.25 房地产销售结转面积及单价同比增长
000038.sz 深大通 2017-04-11 130.0 0.1 2.2-2.6 210%-250% 0.88-1.04 新增合并范围;确认土地补偿收益;增加了银行理财产品收益及银行存款利息
000036.sz 华联控股 2017-04-28 93.3 0.7 12.0 1631% 1.07 房地产项目具备结转收入的条件;出售部分神州长城股票,投资收益大幅上升
600606.sh 绿地控股 2017-04-25 1,048.9 68.9 78.5 14% 0.64 结转收入及利润均大幅增加;大基建收入、利润均快速增长;大金融快速发展
600048.sh 保利地产 2017-04-18 1,092.1 123.5 124.0 0.5% 1.10 地产项目在年内竣工交付并结转收入,结转项目毛利率下降
扭亏为盈                
600716.sh 凤凰股份 2017-03-28 64.1 -0.7 0.9   0.1 楼盘集中交付,利润集中确认;财务费用降低
000918.sz 嘉凯城 2017-04-29 129.9 -23.4 4.0   0.2 股权转让收益,投资性房产增值
000558.sz 莱茵体育 2017-03-10 126.8 -3.6 0.18-0.28   0.02 -0.03 体育类子公司产生利润;租金收入增加;房产项目结转收入
000638.sz 万方发展 2017-04-28 42.9 -0.4 0.1-0.15   0.03-0.05 处置子公司投资收益,子公司万方财富业绩盈利
600745.sh 中茵股份 2017-04-29 119.4 -1.5 0.2-0.45   0.03-0.07 收购标的闻泰通讯51%股权并表
000505.sz *ST珠江 2017-04-28 40.0 -1.1 0.4 -0.6   0.09-0.14 销售结转收入,股权转让收入
000897.sz 津滨发展 2017-03-30 75.5 -1.9 0.3-0.8   0.02-0.05 境界梅江H6项目销售情况良好
000502.sz 绿景控股 2017-03-18 37.2 -0.2 0.34-0.4   0.18-0.22 加大了房地产存货的销售力度
600724.sh 宁波富达 2017-03-29 83.0 -11.6 1.34   0.09 高毛利项目竣工交付;土地被收回获得补偿款;上年计提存货跌价准备高
业绩预减                
600185.sh 格力地产 2017-03-31 118.5 13.7 6.85 50%左右 0.33 本期投资收益较上年同期大幅减少
600890.sh 中房股份 2017-04-14 65.3 0.1 (0.39-0.43) 490%-530% (0.07-0.08) 商品房销售收入较少,重大资产重组大额中介费
600638.sh 新黄浦 2017-04-28 108.0 2.3 1.04 55%左右 0.19 股权转让收益大幅下降,子公司坏账计提、业绩下滑
600077.sh 宋都股份 2017-04-15 68.3 0.8 (1.80-2.10) 325%-363% (0.13-0.16) 部分项目销售未达预期,项目价格提升幅度有限
600658.sh 电子城 2017-03-31 106.9 5.2 4.11亿 20.8% 0.63 多数项目尚处建设期,销售产品结构调整至收入降低
000547.sz 航天发展 2017-03-31 220.7 2.1 (0.74-0.82) 135%-139% (0.05-0.06) 商品房销售收入和营业外收入下降,财务费用增加
600791.sh 京能置业 2017-04-22 36.0 0.8 0.16 80%左右 0.036 公司联营企业京能天阶亏损增加,销售费用增加
000691.sz ST亚太 2017-04-28 29.2 0.1 106-150万 87% - 91% 0.003 -0.005 15年度的财务报表进行追溯重述,致同期数据变化较大
000506.sz 中润资源 2017-04-26 86.8 0.2 300-1000万 54%-86% 0.003-0.011 房地产业务利润较上年同期减少
600733.sh S前锋 2017-03-21 99.1 (0.30) (0.28) 6.7% (0.14) 存量房销售营业收入同比大幅下降;支付质押损失
000608.sz 阳光股份 2017-02-22 62.5 0.2 (4-5.2) 2082%-2677% 0.53 -0.69 退出上海锦江国际大楼包租项目损失;上年发生三笔项目股权处置收益。
000043.sz 中航地产 2017-03-09 71.4 4.0 1-2.2亿 45%-75% 0.15-0.33 地产项目结转毛利率下降;部分项目计提存货跌价准备
600149.sh 廊坊发展 2017-04-27 78.8 (0.64) (0.23) 64% (0.06) 借款所产生的利息费用,证券投资亏损,折旧费用
600649.sh 城投控股 2017-03-02 657.4 36.1 20.6 43%左右 0.64 上年公司出售股票投资收益金额较大

资料来源:万得数据,华创证券

图表 13、2017年1月份上市公司销售数据

公司名称 当月 销售面积 (万平方米) 环比增长率(%) 当月销售额 (亿元) 环比增长率(%) 年初至今累计销售面积 (万平方米) 同比增长率(%) 年初至今累计销售额 (亿元) 同比增长率(%) 单月销售均价 环比增长率(%) 累计销售均价 同比增长率(%)
保利地产 121.43 (29.04) 153.33 (27.47) 121.43 18.02 153.33 9.69 12627.03 2.21 12627 (7.05)
万科 352.90 111.70 481.20 105.55 352.90 89.32 481.20 88.04 13635.59 (2.90) 13636 (0.68)
金地集团 41.50 1.47 75.60 2.86 41.50 (8.39) 75.60 (0.26) 18216.87 1.37 18217 8.87
恒大地产 422.50 54.20 372.00 51.71 422.50 72.31 372.00 75.22 8804.73 0.43 8805 1.69
绿城中国 22.00 (51.1) 49.00 (48.42) 22.00 (8.33) 49.00 13.95 22272.73 5.50 22272.73 24.31
碧桂园 549.00 243.77 486.00 134.78 549.00 249.68 486.00 288.80 8852.46 (31.70) 8852 11.19
富力地产 27.58 (31.78) 37.10 (21.56) 27.58 (3.43) 37.10 11.75 13451.78 14.98 13452 15.72
龙湖地产 86.40 90.73 120.40 55.56 86.40 213.04 120.40 185.99 13935.19 (18.44) 13935 (8.64)
首创置业 18.10 (43.08) 62.90 (4.12) 18.10 158.30 62.90 576.70 34751.38 68.46 34751 161.98
远洋集团 9.18 (56.90) 19.20 (53.40) 9.18 (35.80) 19.20 (13.12) 20915.03 8.13 20915 35.33
花样年 11.42 (20.75) 8.05 (25.39) 11.42 146.60 8.05 14.67 7050.52 (5.86) 7051 (53.50)
融创中国 45.00 (65.86) 81.20 (68.16) 45.00 54.11 81.20 39.76 18044.44 (6.73) 18044 (9.31)
中骏置业 13.28 (51.14) 18.46 (49.99) 13.28 77.07 18.46 2.05 13900.60 2.36 13901 (37.29)
新城控股 33.57 (18.24) 48.92 (0.71) 33.57 (22.97) 48.92 14.11 14572.54 21.44 14573 48.14
建业地产 22.47 (35.57) 12.35 (36.18) 22.47 318.71 12.35 239.29 5496.76 (0.93) 5497 (18.97)
越秀地产 24.20 3.77 35.32 4.65 24.20 (21.43) 35.32 20.01 14595.04 0.85 14595 52.74
瑞安地产 2.53 90.23 7.91 285.85 2.53 (53.75) 7.91 (52.38) 31264.82 102.84 31265 2.96
平均值   11.32   17.97   73.12   89.07        

资料来源:万得数据,华创证券

图表 14、主要覆盖上市房企的估值情况

公司 代码 评级 股价 NAV(元/股) NAV折价 市盈率(倍) 股息率 市净率 摊薄每股收益  
全国性开发商       2015E 2015E 2015 2016E 2017E 最近
12月
最新 2015 2016E 2017E  
万科A 000002.SZ 中性 20.5 19.29 6% 12.5 10.8 9.3 3.5% 2.3 1.64 1.90 2.20  
绿地控股 600606.SH 推荐 8.7 14.96 -42%   13.2 10.5 2.3% 2.0 0.57 0.66 0.83  
保利地产 600048.SH 推荐 9.3 14.25 -35% 9.0 8.0 6.7 3.4% 1.3 1.04 1.16 1.38  
招商蛇口 001979.SZ 强推 16.7 23.34 -28% 27.4 15.2 12.6 1.6% 2.7 0.61 1.10 1.33  
金地集团 600383.SH 未评级 12.0 16.93 -29% 17.0 14.0 11.9 3.5% 1.7 0.71 0.86 1.01  
华侨城A 000069.SZ 推荐 7.2 11.09 -35% 12.7 11.3 10.3 1.0% 1.5 0.57 0.64 0.70  
平均值         -27% 15.70 12.09 10.23 3% 1.78        
                             
区域性开发商                          
华夏幸福 600340.SH 推荐 25.8 27.19 -5% 16.0 12.4 9.6 2.1% 3.4 1.62 2.08 2.68  
中南建设 000961.SZ 推荐 9.7 9.01 8% 107.8 53.9 38.8 0.2% 2.6 0.09 0.18 0.25  
首开股份 600376.SH 强推 11.8 16.79 -30% 14.5 14.5 11.1 2.1% 1.0 0.81 0.81 1.06  
金科股份 000656.SZ 未评级 6.0 5.75 4% 20.6 18.7 15.3 0.7% 2.4 0.29 0.32 0.39  
荣盛发展 002146.SZ 推荐 8.7 10.94 -20% 15.5 11.3 9.4 2.9% 1.8 0.56 0.77 0.93  
北京城建 600266.SH 推荐 13.5 18.44 -27% 14.8 14.4 12.7 2.1% 1.1 0.91 0.94 1.06  
苏宁环球 000718.SZ 未评级 7.2 7.61 -6% 23.9 19.4 14.1 1.4% 2.4 0.30 0.37 0.51  
冠城大通 600067.SH 未评级 7.1 8.94 -20% 50.8 24.5 20.3 1.4% 1.5 0.14 0.29 0.35  
天健集团 000090.SZ 推荐 9.1 14.61 -38% 27.5 23.8 22.1 1.6% 1.8 0.33 0.38 0.41  
中洲控股 000042.SZ 推荐 20.2 29.80 -32% 33.7 38.9 22.7 1.0% 2.4 0.60 0.52 0.89  
华业资本 600240.SH 推荐 10.6 10.50 1% 17.1 14.0 10.4 0.9% 3.2 0.62 0.76 1.02  
新湖中宝 600208.SH 强推 4.4 8.08 -45% 34.1 22.2 19.3 1.1% 1.8 0.13 0.20 0.23  
嘉宝集团 600622.SH 推荐 16.0 14.64 9% 30.1 31.3 24.9 1.3% 2.2 0.53 0.51 0.64  
福星股份 000926.SZ 未评级 12.3 18.53 -34% 18.6 15.7 12.9 2.0% 1.2 0.66 0.78 0.95  
迪马股份 600565.SH 推荐 7.1 7.00 1% 35.3 29.4 16.0 0.8% 2.8 0.20 0.24 0.44  
平均值         -16% 30.7 23.0 17.3 1.4% 2.1        
                             
园区、商业类地产商                            
金融街 000402.SZ 推荐 10.6 14.25 -26% 14.1 11.4 10.7 3.8% 1.2 0.75 0.93 0.99  
世茂股份 600823.SH 推荐 7.2 11.87 -39% 6.7 8.3 7.8 1.1% 1.0 1.07 0.87 0.92  
南国置业 002305.SZ 推荐 5.1 5.92 -14% 10.8 7.7 6.0 0.0% 2.0 0.47 0.66 0.85  
华鑫股份 600621.SH 强推 14.7 15.10 -3% 58.6 43.1 29.3 0.5% 3.9 0.25 0.34 0.50  
浦东金桥 600639.SH 推荐 18.6 28.00 -34% 44.3 33.8 28.6 0.8% 2.4 0.42 0.55 0.65  
平均值         -23% 26.9 20.8 16.5 1.2% 2.1        

资料来源:万得数据,华创证券

四、板块行情回顾

板块表现方面,SW房地产指数下跌0.54%,沪深300指数上涨0.23%,相对收益为-0.78%,板块表现弱于大市,在28个板块排名中排第18位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:渝开发、廊坊发展、绵世投资、顺发恒业、荣盛发展,上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为万好万家、中体产业、运盛实业、盈方微、中润资源。

图表 16、上周房地产个股涨跌幅排名

  房地产个股涨跌幅前十名   房地产个股涨跌幅后十名  
排名 代码 名称 周涨跌幅(%) 代码 名称 周涨跌幅(%)
1 000514.SZ 渝开发 12.40 600576.SH 万好万家 (14.80)
2 600149.SH 廊坊发展 6.81 600158.SH 中体产业 (8.10)
3 000609.SZ 绵世投资 6.65 600767.SH 运盛实业 (7.58)
4 000631.SZ 顺发恒业 6.00 000670.SZ 盈方微 (6.52)
5 002146.SZ 荣盛发展 4.19 000506.SZ 中润资源 (5.68)
6 000040.SZ 宝安地产 4.11 000886.SZ 海南高速 (5.06)
7 000897.SZ 津滨发展 3.89 600215.SH 长春经开 (4.98)
8 601588.SH 北辰实业 3.72 000668.SZ 荣丰控股 (4.72)
9 600748.SH 上实发展 3.62 002208.SZ 合肥城建 (4.55)
10 600665.SH 天地源 3.04 600647.SH 同达创业 (4.53)

资料来源:华创证券

附件:各城市销售面积及增速

 

 

 

 

 

 

 

来源:
日期:2017-02-20