上海板块地缘房价揭秘,普陀-中原-彭浦-凉城统统死局!顾村-航头-汇南那?

首先说一下,认知上海板块的误区。一般老百姓认为:一个板块如果通了地铁,就会有飞涨的效果。这种观点我是极力反对的,比如中原板块和彭浦板块。 

那么,什么才是一个板块的上涨原动力?我觉得决定板块上涨的关键因素在于三点:1.地理位置 2.土地归属性值 3.区域人员形成结构

 

我们拿一块板块来做说明:虹口的凉城板块。先说凉城板块的地理位置:一半中环内,一半中环外。中心城区的虹口区,可以说地理位置不错。第二,有没有地铁?没有。价格上不去吧,从2000年开始被低估到现在。那我问一下,原因是没有地铁呢?还是所在地区人员构成素质呢?人员构成素质。

 

我们来看一下,凉城地区的人员构成。凉城分成3.2批人,一批人是部队,一批是动迁,一批是原国企企事业单位职工,0.2批是新购商品规范房住户。

 

那问题就来了,因为什么能一下提升凉城的核心竞争力?他有什么力量来上涨?他的上涨不是主动的,而是被动的,也就是说,别的地方买不起,所以买来你这里了。

 

跟城市一个道理,那你问我凉城通地铁是否会上涨?那我回答你,参考彭浦和中原。那么,相同的例子,我们来看外环外,杨行吧。还是以刚才那个标准 1.所在地理位置 2.土地归属属性 3.人员构成结构

 

1.杨行地理位置好吗?全部在外环外,可以说差多了。2.土地基本都属于上海市政府。3.人员构成结构,杨行基本都是本地回迁户和外来移民。但是看涨幅,杨行涨幅要超过凉城,原因何在?

 

原因就在于,杨行可供开发土地要比凉城多太多。

 

我们再来说一下,你投资的目的。投资无非三种 1.保值 2.租售比 3.增幅但是你们仔细想一下,这三条实际上是互相矛盾和掣肘的。也就是说,你的投资目的不同,那你的投资手段肯定也不同。如果细分到具体实施上,你如果要博涨幅,那你就要选择可供开发土地更多的区域。如果租售比,那就是小户型的内环内。如果保值,那就是ceo。每种房子的功能性是不同的。

 

我第一课就是板块挤压效应呀!我说的很清楚的呀!你有钱你肯定买大宁不会去买彭浦的呀!买彭浦就是你大宁买不起你只有去彭浦呀!那彭浦的价格就起来了呀!什么道理了?就是他是被大宁带动的上涨的。是吧!那大宁是怎么涨的?大宁是它本身有这个实力往上涨?对吧?它和它的四周围板块有比较的之后往上涨。你看顾村也是这个道理啊。所以你们要首先去了解一下板块,这是大方向,知道吧?这是房地产的大方向就是板块和板块的比较,板块和板块的挤压产生价格的一个波动,然后波动有一个主动波动和一个被动波动。知道吧?你你这首先要搞清楚,就是每一块每一块城市每一块每个楼盘他的涨价是主动还是被动你首先要搞清楚。你有能力肯定是选主动上涨楼盘不会去选被动的了,对吧。

 

 

普陀最大的两块死穴

1.核心区域的土地归属是铁路

2.发达区域都是和外区共同开发

 

所以普陀是被掣肘的。

 

航头和汇南,现在还不是时候,但是我长线很看好他。祝桥东站可以拉动很多。

嘉定的盘,没有五六年起不来的,还要政策给力。至少现在的政策,我觉得按兵不动更好。

 

大虹桥算了吧。这个饼,十年有了吧!要起来他早起来了。

 

我看好顾村。顾村是宝山最好的一块地。唯一可以一较高下的只有淞宝。

 

我最大的失误就是,因为对地铁看法的失准,错过了七宝。我08-10年没有杀入七宝,是很大的失误。七宝当时不贵,我就是因为惯性思维,认为地铁,所以没买。类似的还有三林,我也错过了。三林和顾村我选了顾村,三林当时300万,100平。万科,相同的钱买了两套保利叶语,一套115一套90。

江桥核心算不上,但是江桥的好盘太偏了,江桥需要时间。

 

@me more cool?顾村和唐镇现在给你买 你敢买哪个?唐镇和浦东一样,透支的太多了。我看顾村的眼光就是,宝山没有可与之匹敌的地块,顾村可以说,领涨整个宝山,而不受周围的影响。顾村未来的发展是三条轨交+6个商业综合配套。比如保利叶语,边上就两个。而且其中的绿地正大缤纷城已经成熟。杨行未来的定位,我认为是交通枢纽,北上海的交通枢纽。我的预判,应该会很准确。

 

如果是这样,顾村还会有两波涨幅。我们再看唐镇,唐镇是怎么起来的?他没有特别优秀的增长点,不像顾村这样充满绝对控制力。我认为将来的顾村就是北大宁。

 

我个人觉得,凉城是一个死局,中原,凉城,彭浦龙柏,静安新城,都是死局。

来源:
日期:2017-02-24