林中:进一线城市未必是"最好选择"!
  一、中国市场五到十年的前景是非常看好的
  
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  2016年可能出现中国历史上的最高交易量
  
  从未来几年中国房地产市场的情况来看,我们认为房地产进入了一个高位平台的振动期。虽然这个行业未来的外延增长速度在放慢,但是仍维持着十亿到十五亿平米的巨大交易量。2016年可能出现中国历史上最高的交易量,在这之前最高交易量出现在2013年,有13亿平方米,2015年则接近13亿,具体是12.8亿平方米。
  
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  看好未来5到10年房地产市场
  
  目前来看,今年全球的交易量可能比15年提高10%左右,这意味着就2016年中国可能会触及到一个很高的交易量,也就是14亿平方米。我们预测顶部是15亿平方米。这个市场是一个非常大的市场,能够容纳足够多的开发商。所以,我们对中国市场五到十年的前景是非常看好的。
  
  第一,GDP虽然从高速进入了中速,但中速也是很厉害的,因为我们的基数很大,所以中国的经济有韧性,有发展。
  
  第二,是城市化。中国目前的城市化率,大概55%到56%,离70%的门槛还很远,而一个发达国家的城市化率基本是75%到80%。所以,从56%到70%,需要有十多年的时间。我认为中国的地产还有巨大的提升空间。
  
  中国大城市的发展受益于人口的流动,以及计划生育对未来市场的改善。开放二胎以后,我们做了一些调查后发现。
  
  一线城市中,基本上,富裕中产以上的愿意生二胎的比例高;二线城市中产阶级生二胎的比例高;三线城市的公务员生二胎的欲望很高,因为现在政策允许了,而且三四线城市的生活成本压力比较轻,他们说闲着也是闲着,还不如多生一个。
  
  二、未来城市格局进一步分化
  
  我们再看中国这一轮的变化。其实中国每一轮都有新的变化,包括现在的房地产行业也在发生一些深刻的变化。而这些新的变化,其实就是上一轮的城市的分化,它从2012年开始。很多人在2012年并不明白,到了2014年、2015年就已经很明白了,中国的城市分化。我认为未来城市还会进一步分化,主要城市的分化是由人口、财富、供求关系、政策和资源引起的。所以我们在研究布局城市的时候,就要研究中国人口的流动、中国人口的迁移以及中国人口的结构所产生的影响。目前来看,人口继续向一二线城市聚集。
  
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  人口向一二线集中
  
  吸引人口迁移主要有三个大因素,核心因素是经济因素,因为大家都能看到经济的发展,很多人认为,一个地方的房价高了,人就不来了。其实不是,主要是看这个地方有没有发展前景。从一线城市来看,我们认为一线城市未来几年人口的增速会变缓慢一点,但还会增长,除非现在国家改变对一线城市的政策。我们作为业内人士,一直在呼吁,呼吁我国未来的城市化应该越来越多地采用市场化的规律。
  
  从其他发达国家的经验来看,首位城市占的人口比例是非常高的,比如东京、大阪与首尔这些城市。中国现在主要是控制一线城市的发展,所以才会出现很多的问题,比如所谓的大城市病,核心原因是我们的规划滞后于人口的增长。如果理性地来判断,或者说不受限于城市发展政策,我认为上海与北京未来都是在五千万人口的大城市。所以就应该按五千万人口的大城市标准来做城市规划和布局,这样就不会出现很多道路规划与基础设施的规划滞后的问题了。像我今天上午开车过来,原本十五分钟的路,开了一个小时。
  
  二线城市未来几年的人口增速会加快,也将是人口迁入最多的地方。一般情况下,白领在一线城市工作几年后,有的会回流到二线城市。而三四线城市,除了东部沿海的城市以外,其他的人口都在持续地流出,特别明显的是中西部城市的三四线城市,流出比例非常高。所以,人口是向一二线城市集中的。
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  财富向一二线城市聚集
  
  一个城市的房价高低,一个很重要的影响因素就是财富,财富因素很重要。为什么世界上金融中心的房子都是很贵的,因为这个地方的人均资产太大,在货币效应下不会有便宜的房子。
  
  我们发现,过去几年一线城市的人均存款余额增速是高于二线的,二线是高于三四线的,这意味着什么?意味着你在一线城市挣钱更容易,其次是二线。在三四线城市挣钱更困难,财富效应是更低的。民意的GDP增长,平均来看一线也是比较高的,二线高过三线。所以财富的效应是聚集。
  
  比如深圳为什么最近这波行情领涨。你可以注意一下,深圳的财富效应,特别是创业板的财富效应,而且深圳这一轮的投资者购房比重比较大,所以深圳这一轮在一线城市领涨。我们也看到一个指标,2015年深圳全市金融机构的存款,从2014年的四万多亿涨到了五万多亿。在2015年,深圳的存款超过了广州,在以前深圳都是比广州少的。
  
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  一二线供求比健康
  
  大家会发现,一线城市基本上供求比较健康。一线城市的市场特点就是供应比较钢性,市场再好也没有办法增加很多的供应,因为一线城市的土地供给是有很多的问题。市场不好,加上原本的供应量也不是很多,它也不会少很多,一线城市的供求比的恶化与改变核心是需求弹性,需求弹性很大。从上海四月份与三月份的数据来看,二手房三月份成交了5.6万套,四月份成交了1.8万套左右,所以一线城市需求的变动弹性是非常大的。
  
  二线城市目前来看是13.3个月,有些非常好的城市比如合肥、苏州、南京、南昌、武汉与郑州,基本上,小于九个月的供求比房价就开始涨了,小于六个月就涨很快了。相反,大连、长沙、沈阳这些地方,房价基本上没有什么变化,这些城市都在在放量,交易量在放大,供求比还是很大的。
  
  三四线城市方面,除了个别城市,大多数三四线城市已经不能算三四线城市,比如深圳的郊区、广州的郊区,如佛山、惠州等,在那里不是本地人买,是深圳人在买。大部分的三四线城市,这一轮是没有涨的,都在放量,交易数量在放大。
  
  所以,从人口、财富、供求关系和政策来看,一二线城市的政策比较规范、透明,所以一线城市市场逐步进入了开发销售阶段的后期,新房的增量增速在放缓,开始进入二手房的时代,并逐步转向增加持有物业。持有物业和城市综合配套成为住宅开发很必要的补充,因为一线城市再过五到八年,就会从现在的开发销售过渡到经营持有。
  
  二线城市开发将持续快速发展,这是未来几年房地产开发企业的主战场。三四线城市,除了东部沿海的个别城市,将进入比较长的去库存阶段。
  
  三、国际大都市的对标分析
  
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  欧美进程:城市化、郊区化、逆城市化和再城市化
  
  我们对一些国际性的大城市做了研究,把这些城市分为城市化、郊区化、逆城市化和再城市化。我们研究了纽约、东京、伦敦等等城市,比如纽约,从十九世纪中开始到二战之前,基本完成了城市化;二战以后便开始了郊区化,七十年代则开始了一个逆潮流,即逆城市化,而现在是再城市化。当然,欧美的城市都经历过这个过程。
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  亚洲进程: 城市化、郊区化、再城市化
  
  但是亚洲的城市,比如日本,就没有一个逆城市化的过程,就是城市化、郊区化、再城市化的过程,今后中国可能和日本很像。
  
  目前中国的一线城市,在进入郊区化的阶段,二线城市是在城市化。不同阶段的城市会有不同的特征,不同阶段也给开发商带来不一样的机遇。比如在城市的快速发展阶段,也就是从城市化到郊区化的阶段,城市房价是快速增长的。在城市大拆大建的时候,往往房价上涨是很慢的,而在郊区化扩张的时候,郊区化的初期,增值潜力是最大的。
  
  四、当前房企城市布局策略选择问题
  
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   城市布局:别人战略不一定适合你
  
  每一个阶段,开发商会都有不同的机会。从这个现象来看,从人口、财富、供求关系来看,大家都认为,一二线城市市场是比较好的,风险比较低。所以,大量开发商回归,但是回归一二线城市又会产生一个新的问题,这一轮有这一轮的风险,我认为这个风险就是一二线城市的土地泡沫。这时我们来看房企的策略选择,可能不同的房企有不一样的想法。
  
  我认为不同的房企应该样有不一样的策略,最难选的是别人的战略,别人的战略并不一定合适自己。所以我跟很多行业者交流,我说一线城市看上去很好,但不一定适合你,因为一线城市目前的二手房交易量远超过新房,未来二手房是主导,也是市场的风向标。我们现在特别关注一线城市二手房的成交数据,因为我们认为一线城市二手房的成交数据是市场巨大的风向标,二手房市场是一对一的自由交易,很能够反映出市场的敏感度。
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  一线土地捂2年再解套的游戏可能失败
  
  一线城市新房都是豪宅化,刚需的想买就只能买二手房。按昨天上海拍的地价,开发商如果还要有一点利润,就意味着房子要卖到七万以上,南桥的房子要卖到四万以上。我们大致计算过,开发商如果要有10%到12%的利润率,那么,高地价乘以2就是未来想卖的房价,当卖到这个价格的时候,上海的平均房价已经跟香港拉平。
  
  香港在2015年最高峰的时候,平均房价是十万港币。我不讲最贵的,最贵的半山豪宅六七十万,没有指标意义。我们就说平均房价,是十万港币,这个十万港币跟我们的概念中的不一样,它指的是套的面积,而且港币和人民币还优有汇率差距,折合下来是八万一平米,我们认为我们的房价是香港的七折是没有风险的,当然不是现在,可能是十年,城市化接近70%以后。
  
  如果按照现在的地价来看,这些地都出现的时候,上海的平均房价就一定要到七万了。因为现在上海的平均房价基本等于上海的外环到郊环的成交房价。从上个月的数据来看,上海的均价大概是两种版本,一个是3.6万,一个是4万,就跟现在上海外环到郊环、北京的五环到六环的情况差不多,但是这一轮地价也拍到了四万多,接近五万。今后北京的开发商要从这里获取利润,意味着五环到六环,如大兴这里,未来房价会是八到九万。
  
  所以一线城市出现土地市场泡沫,高价拿地的风险很大。每一轮市场都会出现看不懂的东西,所以对风险的判断是非常重要的。因为大家都认为一线城市过去土地买贵了,捂个两年,可能就出来了,但问题是,总有一轮可能不是这样,所以我们要判断未来一线城市的市场。我认为未来的一线城市,大型企业一定会深根,还没有进来的中小企业进来的难度是很大的。我认为进一线未必是最好的选择。
  
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  二线城市内部也在加速分化
  
  二线城市呢,对于上一轮的分化,我们现在已经发现了。但是我们没预估到的是,二线城市出现了分化,所以我们当时把二线城市当做一个群体,采用一种策略,但在现在把二线城市分为了三类:强、中、弱,不同的城市策略是不一样的。中小企业应该更加聚焦在几个二线城市上,我认为,争取局部的优势是很重要的。
  
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  中小房企:做大当下城市产能或者聚焦细分市场
  
  上次碰到一个朋友,一年销售额五六十亿。他跟我说他进了四个国家,在中国则有二十几个城市。我私下跟他聊了一下,我说平均一个城市销售额两个亿,那你在这个城市是没有任何的竞争能力的。60亿规模的城市,你集中在一个二线城市发展,都不一定能做到前五,况且还分了这么多的城市。你在每个城市都没有优势资源,因为你没有很好的团队,你这个城市就卖两三亿,没有人来的。你不可能拿到很好的地,不可能拿到很便宜的资金,你在这个城市没有任何的竞争能力。所以中小企业总体规模小,但如果有集中优势的城市,是会具有很强的竞争力,因此中小企业应该争取做大当下城市的产能,或者做一个细分市场的领导者品牌。未来中国会有非常多的细分市场。
  
  五、开发商转型难成功的三大原因
  
  去年提到很多开发商的转型和创新,我认为不同的开发商其实有不同的选择,旭辉也会不断地进行创新。我昨天还接到一些地产朋友的电话,他们也开始做转型,他们觉得规模上不去,专业比不过我们,没有什么优势,所以他们就把房地产项目转让给我们,他们去转型创新做大健康,做比较新兴的行业。
  
  开发商转型和创新面临着很大的困难,不容易成功,不容易做好。原因有三个。
  
  第一是抓不住新业务的核心商业逻辑。每一个业务能做成功,都是因为有它的核心商业逻辑,我们谈了非常多的创新型业务,也接触过非常多的创业者。发现几年以后回过来看那些不成功的创业,原因就是没有抓住核心的商业逻辑。只要有一个逻辑出错了或者没有考虑到,就算其他的讲得再好也没有用,因为你的假设很多。
  
  第二,是开发商缺乏拥有企业家精神的人才,因为要转型和创新,所以需要的不是一般的人才,而是具有企业家精神的人才。
  
  第三,内部创业几乎很难成功,因为它对能力的要求高、工作时间长、工资薪酬低。所以,让内部的人去搞创业,基本上失败的概率太大。
  
  为什么呢?举个例子,我们当时收了一个上市公司的工厂,打算置换房地产进去,后来证监会不通过,我们就派人去管工厂。那时工厂一年利润三千万,平均一个人挣一万,如果一个工人的工资涨一万,就没有赚了。于是我就派我们地产人去管工厂,结果管理了半年就亏了三千万,最后就把那个上市公司的股权卖了。
  
  “因为我们的人没有办法管,”那个老板跟我这么说。工厂是一分钱一分钱的抠,而开发商看的钱太大,几百万都不放在眼里,开发商大手大脚习惯了。我们派了职业经理人去工厂,工厂有三个食堂,员工食堂、干部食堂,老板接待客人的食堂,我们的人去吃干部食堂,就觉得那个饭菜吃不下,要吃老板接待客人食堂。此外,工厂说他们每周上班都是六天以上,我们是每周五天,中午还要回去,他们管不好。
  
  其实,包括服务业、经营等这些细活在内的领域,如果在开发商内部派人去做,基本上死路一条,因为这些领域要求的能力比我们现在的人员能力高,工作时间更长,但给的工资更低,因为经营服务业不会暴利。
  
  此外,内部的现有体系、机制与流程,不支持也不匹配创新业务。今年很多开发商在谈创新、谈转型,基本上说未来要用新人走新路,用新思维,要创新就是另起炉灶。我们现在所有的创新业务都是让这些人搬出办公楼,另外找地方去,从而打破现有体制的约束,建设新的体系,新的机制,新的激励薪酬模式。(本文仅为现场发言整理,未经本人确认)来源:网络
  房企争抢一线城市土地
  
  楼市的回暖已经开始传导到土地市场,尤其是一线城市,由于土地的稀缺性,成为各大房企拿地的必争之地。根据中原地产统计数据,6月上半月标杆房企购地金额明显上涨。中原地产首席分析师张大伟认为,房企拿地出现明显分化,由于三四线城市的库存明显过剩,标杆房企开始全面回归一二线城市。
    北京迎来供应高潮
    北京土地市场迎来供应高潮。6月30日,在北京土地交易市场拍卖会上,经过多轮角逐,大兴区庞各庄镇PGZ01-01、PGZ01-02地块(原庞各庄镇镇区改造项目1号地部分地块)最终被旭辉天恒永同昌联合体以24.1亿元的总价竞得。据了解,该地块规划建筑面积为266222平方米,其中居住面积59788平方米将全部建设限价商品房,限价商品房的销售限价为9335元/平方米。
    本次地块拍卖吸引碧桂园、首开保利联合体、中骏、万科、恒大、兴展、旭辉天恒永同昌联合体、K2、富力共9家房企参与竞拍。北京国土局官网显示,本次挂牌出让起始价为15.1亿元,在现场竞拍前共接到9次报价,最高报价15.7亿元。
    与此同时竞拍的还有大兴新城北区DX00-0301-6001地块,经过10轮的竞拍,威克多以9.7亿元的总价摘得该地块。大兴新城地块收到3次网上报价,现场参与竞拍的企业分别是K2、天恒、威克多。
    值得注意的是,6月25日下午,北京大兴区瀛海镇姜场村02-1-1地块挂牌出让,吸引了11家房企争夺。最终经过72轮竞价,旭辉以2.25亿元的价格摘得该地块。便利的交通条件是该地块受众多开发商追捧的重要原因。
    一线城市成必争之地
    根据新浪乐居的统计,截至6月30日,北京上半年共出让32宗经营性用地,合计总出让金634.41亿元,同比下降近3成。
    中原地产研究部统计数据显示,6月上半月标杆房企购地金额明显上涨,多家企业进入土地市场,拿地总额达到了183.53亿元。其中保利、万科、华润、碧桂园、恒大、融创、绿地、万达均在土地市场有所斩获。预计6月整体20大标杆房企拿地将突破250亿元,这将是2月后的又一高点。在市场升温下,房企开始积极进入土地市场,特别是一二线城市的土地资源,房企积极争抢。与一线城市住宅土地市场爆棚形成鲜明对比的是,三四线城市土地市场依然冷清。6月上半月,三四线城市土地市场成交480宗,但溢价率只有4.76%,而总计土地出让金也只有192.9亿元,明显低于之前的市场平均水平。
    张大伟认为,一线城市和部分二线城市再现地王频繁出现的情况。整体房地产市场升温后,土地市场开始火热。在市场升温下,房企开始积极进入土地市场,特别是一二线城市的土地资源。
    亚豪机构市场总监郭毅在接受中国证券报记者采访时表示,房企目前在三四线城市面临很大的库存压力,之前拿的地去化速度很慢。一线城市受到宽松调控政策的刺激成交量明显复苏,对于房企来说,出于项目运营、追求利润、去化速度等角度考虑选择在一线城市拿地。
    此外,张大伟认为,一线城市土地供应减少。以北京为例,2015年前5月北京仅新增土地供应26宗,这一数量也创造了自2009年以来近7年的同期新低。中原地产研究部统计数据显示,一线城市5月整体土地市场成交萎缩,合计签约30宗土地,其中只有10宗为住宅用地。合计签约土地仅72.39亿元,这也是2014年来首次出现单月一线4个城市合计土地出让金不足百亿的月份。从未来预期看,北京、上海等城市待售土地并不多,特别是北京,目前挂牌的只有11宗远郊区土地,处于最低规模。
来源:
日期:2016-05-17