逆天啦!宝山新一轮升级大改造!信息量爆炸,这是要称霸上海的节奏啊!
  “宝山宝山,城中之宝。”韩正今年到宝山调研时对该区经济社会发展给予的充分肯定。那么,宝山区这块“宝”中到底有多少发展潜力?

  
   宝山滨江开发看长滩

  上海长滩预计2016年10月开盘

  
  上海长滩,指的是位于上海宝山原上港十四区杂散货集装箱码头,其规划改造为上海长滩项目的建设计划。昔日的老港区,即将转型成为集商业商务、邮轮游艇服务、休闲居住为一体的上海北部滨江新亮点,并为上海市民提供一种全新的生活方式。

  
  上海长滩规划占地面积77.62公顷,东至东林路,南至漠河路,西至牡丹江路,北至护厂河,水域面积约48公顷。项目规划由东向西分为10个地块,先期建设开发七个地块,将依照“三心一轴,一带六区”的规划理念,建设成为一个集服务滨江新区的邮轮综合配套服务区、高品质生活居住区和生态休闲文化区为一体的国际化上海长滩。

  


  其中,“三心”指的是三个地标建筑:综合展示板块内的观光塔、国际社区板块内的滨水超高层住宅、主题活动板块内的巨构中心。“一轴”是东西向的中心步行林荫大道,贯穿国际社区板块和精品住区板块,使得各个地块既独立,又紧密联系。“一带”为滨水休闲绿化带,是整个区域的公共活力和记忆延续的纽带,通过保留部分港口装置成为景观元素,延续老工业码头的历史记忆。并由西向东将分为主题活动区、国际社区、滨江精品居住区、滨江休闲绿地区、综合展示区、游艇活动区等6个功能板块。
  
  “上海长滩”未来还将具备水陆两大产业。水上产业,计划打造上海独有的48公顷港湾,可停泊多达270艘60英尺左右的游艇;陆上产业,计划引入房车旅游,与邮轮、游艇无缝衔接。这一“水岸联动、港城融合”的发展理念,将全面推进滨江发展带“老港区、老码头、老堆场、老厂房”的升级转型,在上海形成“东有迪士尼、南有梦工厂、西有大虹桥、北有邮轮城”的现代服务业新格局。
  


  据悉,项目内总建筑面积约146万平方米,住宅建筑面积约50万平方米,商业、商办、公益建筑面积约36.5万平方米,规划居住人口约1.26万人。将建成18幢约97米高的31层超高层住宅,有近4600套住宅;约120米高的5A级办公大厦以及约180米高的观光塔构成的宏大建筑群;项目内规划有三大主题公园,分别是占地约3.7万平方米的山坡公园、约3.3万平方米的瀑布公园和东西走向的公园;商业规划中,将引入目前世界第三大的IMAX球体影院、博物馆、展览馆、音乐厅、蹦极天地、足球场、观光塔等。上海长滩绿化用地约28公顷,相当于4个美兰湖,绿化率将远远超出一般别墅区的绿化率。随着众多大公司、大商家的涌入,可约为14000人提供就业岗位。
  
  
  “钢花”转型:钢铁互联网金融+科技
  预计2018年,宝钢总部大院绿地总面积将超过36%
  
  宝钢搬迁一直是大家关注的重点,它的动向对所在地区发展的影响十分重大。上海规划的工业用地包括“104区块”、“195区域”和“198区域”等。其中,195区域是可以做转性的,做各个园区的土地改建,变更商务区,最有可能高度市场化,最有市场价值,存量用地的意义在于这个区块内;198区域的地块则规划做农田,是村镇级的工业园区,属于“关停并转”的范畴,市场价值也不高。
  


  而宝钢股份出于产业转移腾出的地块属于104区块,该区块有升级换代的需求,不能简单看作是存量土地待开发。宝钢在宝山有33平方公里,在这几年的调整中,以节能环保和提高技术含量,来提高在钢铁生产和钢铁制造这方面的能力。但是在逐级转型当中有7平方公里左右,根据上海智能制造和科技引领的战略,不是准备搬迁,而是升级。比如说有些地块当中,主要是根据钢铁互联网金融+科技的板块,来提升整个企业转型力度。
  
  具体来说,宝钢股份将借助上海产业结构调整的契机,利用湛江钢铁项目和八一钢铁南疆项目新建的机会,迁出上海地区的部分产能。相关文件信息显示,原址是宝钢的一厂、不锈钢厂和五厂、特钢厂的地块规划拆迁建成大型城市综合体。目前的说法是在2016年前全部搬迁工作完成,上钢五厂搬迁到福建,上钢一厂搬迁到宁波,宝钢冷轧薄板厂则搬迁到宝钢大院里面,大院位于宝钢本部。
  
  2013年宝钢又编制并启动实施了绿色制造发展规划(2013-2018年),规划期内,宝钢将继续通过厂区生态林带建设、增绿返绿、系统养护等举措,预计2018年,宝钢股份总部大院绿地总面积将达到740万平方米,绿地率将超过36%。
  


   (月浦公园)
  
  一直以来,交通和宝钢是制约月浦板块房产市场发展的关键因素,而这些举措对于宝山月浦、罗泾等地的住宅项目来说,是一个利好的消息,这意味着区域内的环境将大有改进。
  
  交通方面,轨交3号线底站江杨北路站位于月浦板块内,1号线终点站富锦路也紧邻月浦,版块内有多条公交线路通往江杨北路站和富锦路站。而且,规划中的1号线富锦路以北延伸段增设月浦、盛桥、金石路、陈行、城桥镇等5个站点,1号线、3号线、7号线将能贯通到邮轮港。自驾的话,藴川公路贯穿月浦板块,直接通往上海火车站、人民广场等地。
  
  作为宝山城镇规划体系“1136”框架中三个新市镇之一,月浦板块内聚集了宝华、中冶、新城等大型开发商,已开发刚需住宅为主。随着月浦板块内居住环境的改善,以及1号线富锦路以北延伸段的建成通车,直通上海市中心,月浦将成为一个服务于长三角的上海北部综合性生态宜居新城,未来区域价值不容小觑。
  
  
  “钢花”带动“浪花”
  吴淞商圈大升级
  
  吴淞商圈地处淞宝板块,该板块是宝山的政治、经济、文化、金融中心,早先是宝钢职工的配套居住区,全国大型的现代化钢铁企业上海宝钢集团公司就坐落在这里。随着上海整座城市的经济结构转型,这里也在发生着巨变。
  
  吴淞工业区变中央商务区
  上海市政府将吴淞工业区地块全部划拨给了宝钢集团打造全新中央商务区,张华浜与吴淞地区打造的黄浦江下游打造全新的城市综合体,占地面积8平方公里,建筑面积为700万平方米土地价值目前超过5000亿元,2017年完成拆迁工作,吴淞、张庙、高境、淞南与新江湾预备集体受益。吴淞煤气厂将改建成上海国际能源创新中心,不但如此其地标性建筑包括一栋300m高的摩天大楼。
  


  吴淞口国际邮轮港扩建
  2014年底,宝山区启动了吴淞口国际邮轮港扩建工程,规划新建2个大型邮轮泊位,2017年实现4船同靠的接靠能力,奠定上海亚洲最大邮轮母港的行业地位。同时,全面启动邮轮港区域岸上开发,重点建设以宝杨路崇明码头功能调整为主体的邮轮港陆上客运中心、以宝杨路圈围地功能开发为主体的滨水活力中心和以宝杨路、宝东陆沿线地块调整开发为主体的绿色商务中心。
  


  新增两大商业综合体
  
  


  宝乐汇
  由宝钢集团投资兴建的集购物、餐饮、娱乐、服务、文化、休闲于一体的大型复合式生活时尚中心——宝乐汇于2016年4月28日正式开业。开业日当天,全馆累计营业额近300万余元,餐饮整体销售额占比30%,零售整体销售额占比70%。
  
  宝乐汇坐落于牡丹江路宝杨路交界处,属宝山区政治、经济、文化中心地带,三面临街,西侧毗邻宝山区商业主轴——牡丹江路,这里是宝山区最繁华的商业街道,这里消费客流充裕,商业气息浓厚,丰富的业态组合。
  


  宝山宝乐汇广场是淞宝地区目前最大的城市综合体项目,总建筑面积10万平方米,营业面积约5万平方米,网罗衣食住行、吃喝玩乐、商务休闲等各种生活元素,一站式满足顾客消费需求。据悉入驻宝乐汇的品牌有:H&M、Spao、 UR、星美国际影商城、悠游堂、爱乐游、星巴克、G-Super、CK jeans、CKunderwear、CK performance、Kipling、欧时力、Love&Love、EBT、亮视点、赢在起点、汤姆熊、辛香汇、避风塘、豆捞坊、旺池、望湘园、鱼酷、釜山料理、哥弟、阿玛施、好孩子星站、爱婴室、爱彼此、80后Ican等。


  “宝山吴淞宝龙广场”
  2015年11月17日,宝山区友谊社区BSP0-1001、1002单元27-02地块(双庆路地块)顺利摘牌。地块成交总价12.22亿元,折合楼面价6520元/平方米,由上海瑞龙投资管理有限公司竞得。该地块东至双庆路,西至同济路,南至海江路,北至宝杨路,其中9万㎡商场将与3号线宝杨路站天桥连通。该地块地上建筑面积为187419.54 平方米,地下建设用地规划为商业服务、停车库。其中商业建筑面积为18000平方米,地块绿地率为20%,绿化面积不小于11358.8平方米。
  
  另规划有一座建筑面积不小于500平方米的游泳馆和一座占地面积不小于100平方米的儿童游乐场。开发商宝龙地产将持有其中约5.5万㎡的面积自营,确保商场档次。


  此前,宝龙地产已经在罗店中心镇新镇区建造了集休闲、娱乐、购物、餐饮为一体的社区商业城市综合体——宝山宝龙城市广场。本次开发延续了地铁上盖物业的趋势,改造轨道交通3号线宝杨路站人行天桥,将同济路东侧人行桥出口与项目建筑直接联系。同时在同济路和宝杨路设置入口广场,近宝杨路口建筑一层部分设置为架空层,扩大人流疏散广场面积。此外,地块也计划设置面积不小于5000平方米的公共活动广场。
  
  规划还规定地块内设置1处建筑面积不小于3000平方米为居民生活服务的现代生鲜超市,提供不少于120个社会公共停车位数满足24小时向社会开放使用的要求。
  
  未来,“宝山吴淞宝龙广场”(名称未定,为区别宝山宝龙城市广场,小编暂定此名)带来的不仅是一种全新的消费体验,对完善吴淞商圈商业功能将起到重要、积极的推动作用。其先进的商业运作模式和经营理念,也将大幅提升该区现代服务业国际化水平。
  
  
  “北上海之心”新顾城
  2019年顾村板块常住人口将达到40万
  
  2015年12月28日,新顾城0403-03地块动迁房安置项目工地举行,预示着新顾城正式启动建设!新顾城由上海地产集团、上实集团和宝山区政府共同组建成立上海地产北部投资发展有限公司,受政府委托实施开发。未来,它将在宝山区顾村板块内被建设成为一座产城相融合、配套高标准、功能有特色、宜居多元化的生态之城、智慧之城、活力之城。
  
  新顾城规划用地面积8.3平方公里,规划范围为沪太路—瑞丽江路—陆翔路—宝安公路—规划S7公路—G1501公路所围合的区域。规划建设用地面积660.7公顷;规划总建筑面积638万平方米,其中住宅面积423万平方米,商办建筑面积81.46万平方米;规划人口规模14.2万人;水系及绿化覆盖率高达50%。


  高起点规划,是上海大型居住区建设的首要原则。新顾城整体规划结构为“一核一带两园四片区”。一“核”指新顾城将结合产业社区、区级文化设施和大型绿化及两个地铁车站,统筹地上地下开发,打造一个建筑规模百万平方米级的地区级公共活力空间,成为区域的“市中心”。一“带”则是沿郊环线和S7高速公路布置的大型绿带。
  
  新顾城设置了南北两片共100多万平方米建筑面积的“产业区”。南部离轨交车站最近的“黄金地段”,集创业创新、科技研发、商住配套于一体,将引入国际知名产业社区开发运营商,届时还可带动周边制造业升级。新顾城主体面积,突破传统的“兵营式”布局,顺道路自然分割成四个片区,单个片区呈围合式,农民动迁房、市属保障房、商品房融合分布。
  
  新顾城片区的布局设计与公共服务设施完美融合起来。“城市是慢慢生长起来的。”在新顾城,每个住宅片区都设有一个复合型社区服务综合体,配备社区菜场、超市、银行,以及O2O生活体验馆、社区食堂等特色业态。
  


  新顾城新交通网络
  
  1、S7沪崇高速公路构建北上海新货运通道
  S7公路(S20 — 月罗公路)新建工程环境影响评价的第三次公示:S7沪崇高速公路起于S20外环高速西北转弯处,经宝山区顾村镇、嘉定区马陆镇、宝山区罗店镇、嘉定区徐行镇和华亭镇,(2020年以后)向东北方向接沪崇越江西线进入崇明岛,并与陈海公路、沪崇苏高速相接,全长约49.9km。将直接辐射“新顾城”区域,将构建本市北部地区货运通道,减轻沪太路等骨干道路的交通压力。
  
  S7沪崇高速公路未来也将是崇明县与上海浦西地区连接的唯一通道,市区、宝山、嘉定、崇明,将来有望形成1小时生活圈!
  
  2、15、18、7、3四条地铁加有轨电车
  顾村板块内到2020年将建成15号线、18号线,加上已经运营多年的7号线,板块呈3轨交汇,其中15号线经真如城市副中心、长风、虹桥、古北、上海南站直达紫竹高新区;18号线经高铁北站、吴淞工业区、五角场城市副中心、世纪公园、龙阳路枢纽至周浦航头,纵观上海外环区域,除了虹桥枢纽之外,也许再也找不到比顾村更四通八达的捷运之城了。此外这里还规划有有轨电车:区域规划2条有轨电车线路,其中沿潘广路设T1线,沿陆翔路、联杨路设T2线。
  
  3、宝安公路打通宝山新城东西向联系
  另外,近期《基于规划实时评估的上海远景轨道交通网络发展研究》发布。规划中提及的宝安公路线,全线走宝安公路,东起吴淞口国际邮轮码头,西止嘉定新城马陆,并将途经“新顾城”,打通了宝山新城东西向的联系,为“新顾城”社区居民出行带来了便利。
  
  4、“一带一路”杨行枢纽
  与顾村邻近的杨行板块内规划有上海高铁北站站点——杨行枢纽,是沪通铁路、沪汉蓉高铁、江苏沿江城际铁路3条路线的始发站,定位为上海对接“一带一路”总枢纽。沪通铁路打通了北方沿海高铁通道(经南通、盐城、连云港、日照、青岛到烟台);沪汉蓉高铁(经崇明、海门、南通、泰州、扬州、南京、合肥、武汉、重庆至成都)、江苏沿江城际铁路(经太仓、常熟、张家港、常州、金坛、句容至南京)则连接了整个长江经济带。如此重要的国家战略枢纽位置,也为“新顾城”的发展带来了无限可能。
  


  新顾城新商业
  
  作为新顾城大型居住社区的重要配套项目,龙湖北城天街、绿地正大缤纷城和菊泉文化街将极大地弥补新顾城大型居住区大型商业设施的空白,满足周边群众购物、休闲生活、娱乐和文化需求,丰富导入居民的文化生活。
  
  龙湖北城天街
  龙湖北城天街是继中山公园、大宁后崛起的新一代公园CBD,占地约8.16公顷,建筑面积达40万方,自持天街商业10万方。项目致力打造上海北部“新一极”,规划步行街与购物中心业态互补,进行差异化定位,满足家庭及时尚人群的餐饮、娱乐及购物一站式消费。成为集办公及shopping mall于一体的首席城市综合体。


  绿地正大缤纷城
  绿地正大缤纷城位于顾城公园版块核心区,轨交7号线顾村公园站上盖,项目有7.9万平方米属于绿地广场的商业部分。入驻品牌有众所周知的百货类正大广场和卖场类卜蜂莲花,服装品牌ASOBIO和UNIQLO,百事餐饮的KFC和必胜客,小资们的最爱味千拉面和星巴克,还有金钱豹和俏江南等。绿地正大缤纷城设计独特,以商业街形态分布,通过连廊相连接。地下一层,地上三层,局部四层,形成错落有致的格局。


  菊泉文化街
  以江南传统园林及现代园林相结合的新中式景观为设计理念的“菊泉文化街”位于宝安公路北侧、沪太路西侧、周嘉浜南侧、陆翔路东侧,总用地为66377.8平方米,建筑面积约22540平方米。项目以菊盛路和菊泉街为界,从西至东分为“顾村规划展示馆”、“顾村民族文化展示馆”、“顾村菊泉文化展示馆”3个部分,建成后将成为大型居住区居民日常休闲娱乐和文化体验的重要场所。
  项目将和龙湖北城天街、绿地正大缤纷城一起成为大型居住区的商业、旅游地标,引领顾村地区商业商务的组团式发展。
  
  在“新顾城”规划和轨道交通、重大商业中心项目等多方面的利好刺激下,顾村房价正处于起飞前夜!
  
  
  大场或成中环外豪宅区
  
  大场板块位于上海市区北郊、宝山区西南部,东与闸北彭浦镇、宝山庙行镇和大场飞机场相邻,长时间以来,区域发展不均衡,相互之间联系也不紧密,可划分为三个完全不同的地域体系:上大、大场镇及大华。由于地理位置的关系,大场板块住宅均价相比其他中外环板块一直处于较低水平。原本由近至远的发展辐射,因为大场机场等阻隔,车辆通行、道路拓宽、旧城改造受限,也无法形成联系紧密、氛围良好的大型居住区。
  
  随着静安闸北合并,北上海开始被越来越多的人关注,大场作为北上海曾经的“屌丝”,如今正在逆袭。
  
  大场的未来发展离不开之前的规划,大场镇政府有一个长达五年的具体规划。在此规划中,大场镇将围绕“动漫大场、科技大场、文化大场”的产业目标,打造上海未来的“宝山五角场”。而大场机场搬迁对大场人民来说,生活将安宁不少,大场将从中环外晋升到中环之内。
  


  根据宝山区政府2015年5月27日最新发布的《祁连敏感地带规划图》来看,整个区域被规划了180万平米的商品房。在公告中,祁连敏感地带被称为南大地区(大场板块内),规划范围东至南陈路、南秀路,南至环镇北路-罗巷港路-祁连山路-S5沪嘉高速,西至S20外环高速,北至丰翔路、环镇北路,总用地面积约6.3平方公里,规划人口约9万人。从宝山区政府的规划和愿景中,可以看到宝山大场被寄以众望,定位起点就是豪宅。
  
  规划图中宝山市政府对大场未来的发展也进行了详尽的描述。首先,区域的规划定位是以城市生态安全和环境修复为目标,协调环境、产业和交通综合发展,构筑中心城西北部重要绿化通廊,成为生态型的城市综合功能区,体现城市门户新形象。并且南大地区将为人们提供更绿色便捷的生活环境,成为充满生机勃勃的生态型城市生活胜地。
  
  “工业区拆清后高达一半土地做公园,规模相当于3个顾村公园,剩下的土地里高达一半做商办、学校、医院,最后剩下的土地才做住宅。届时,巨型公园环绕,河流贯穿,大路通达,地铁两站,商业发达,教育医疗齐全,外环内中环边,整体开发,作为一个全新豪宅区大场板块无可挑剔。”
  
  交通方面,轨交7号线通车,在大场板块设立了场中路站、沪太路站、南陈路站、祁连山路站,穿越长寿路、静安寺、淮海路、肇嘉浜路四大商区。另外,大场内还有15号线在规划中。也为大场成为“豪宅区”增加助力,未来新的配套设施如学校、商业等也会拔地而起。
  
  
  北上海中央商务带双重核心发力
  将成现代城市综合体、现代服务业集聚区
  
  宝山万达广场拥有30万平方米庞大体量,集合休闲娱乐、餐饮、文化、办公、商住等多种业态,是北上海最大的城市综合体。宝山区十二五规划曾提及“以宝山万达广场为中心,依托繁华商业,大力打造北上海中央商务区”。
  
  2015年8月7日在宝山区庙行镇第六届人民代表大会第六次会议上,会议指出,2015年宝山大型城市综合体项目不断深化,积极探索“一带”开发新模式,与好美家即将签订拆迁协议;大众万祥异地安置前期工作基本就绪,安置地块改扩建方案正抓紧优化;庙行加油站搬迁事宜正抓紧落实;家乐福地块前期谈判进展顺利。


  庙行加油站搬迁、家乐福地块与“好美家与大众万祥地块项目”、上海智力产业园的“二期纺发招拍挂地块项目”和“三期北杨宅地块项目”都是以宝山万达广场为中心分布的发展项目,同时均分布在“一带”即共和新路轨交沿线和“一园”即上海智力产业园区域内。其中,“好美家与大众万祥地块项目”、上海智力产业园的“二期纺发招拍挂地块项目”和“三期北杨宅地块项目”拟规划占地面积分别为4.5万平方米、3.9万平方米和4.6万平方米,地块土地性质均为商业商务开发用地,三个项目建成后预计总建筑面积将达34.75万平方米。
  
  “一带”将打造超大规模的城市商业综合体,以高端高层的商业商务楼(资料、团购、论坛)宇立体布局为主,届时特色大型综合商场、高端品牌商业步行街、时尚休闲社区等将成为北上海的时尚地标,为“一园”提供高品质商业配套。而“一园”则将建设成为城市产业综合体,以低密度、智能化、绿色生态商务楼宇集群为主,为“一带”集聚大规模的商务客流。


  据悉,庙行镇将把北上海中央商务带建设成为现代城市综合体和现代服务业的集聚区,该商务带将以共和新路轨交沿线与上海智力产业园为双重核心,目前已具雏形,商务带范围内已经吸引了上海婚礼中心、共康境外创意设计园、骏利财富大厦、绿地风尚天地等现代商业商务项目,项目周边更汇聚了新星、沪北、共康三大工业园区。
  


  综上所诉,宝山的滨江、月浦、罗泾、大场、庙行、顾村等板块未来将飞速发展。根据宝山2040简报第二期资料显示,宝山的罗泾、月浦、罗店、顾村、大场、大华、庙行、淞宝是大型居住区,宝山设施养老布局也将重点布置在罗店、顾村、杨行。
  


  未来宝山板块功能清晰,又因为交通的发展而紧密联结,宝山将成为生活、工作的新乐园。
来源:
日期:2016-05-25