2015中国房地产创新发展报告
  雾霾下的2015年商业地产尽显求生本能,方向上表现多维:社区商业蓬勃发展,线下和线上商业相互渗透,更有O2O的井喷式发展,呈现出了有病乱投医“症状”。

  面对即将到来的2016年,我们充满了期待:期待拨开迷雾见晴天,重回关心人、关注人的本质,+互联网之后的商业再次振翅高飞。

  以下将从"演员"(开发或投资商、经营者、消费者)和"舞台"(场所、设施、产品和服务)两个方面六个维度予以分析。

  1商业地产供应持续高烧不退闭店与开店相映成趣

  2015年地价持续飙升和存量巨大,带给住宅产品巨大压力,较低利润甚至赔钱仍然难以快速去化的情形相对普遍。

  2015年商业地产仍是地产开发的聚焦点,商业“重灾区”的成都、沈阳、银川等仍然有大量的商业地产涌入市场。需求端较之2014年有所恶化,延期开业、经营冷清、调整甚至闭店的情况有扩大的趋势。万达百货深度调整、远东百货闭店等影响着场地的供应平衡,出租难度加大。

  2全球经济趋冷商家开业愈发谨慎

  2015年,大量商家调整了拓展计划,选址更加谨慎,零售业和服装业表现明显。

  零售业巨头沃尔玛和家乐福都有相当数量的闭店计划,沃尔玛2015年曾经预计闭店超过300家。

  3选择渠道增加消费者愈加成熟和理性

  电商、社区商业、MALL、海外代购等提供了更多的选择,GDP增速变缓,消费者的工作和生活节奏变缓,中国自此进入第四消费时代。

  第四消费时代以无品牌、朴素和休闲是主要特征,更加强调个性化和分享机制,这些特点给经营者和投资商提出了更高要求,这些特点对于商业地产的从业者是挑战更是机会。

  4投资汇报恶化轻资产逐渐步上舞台

  现实中大量商业地产实为“地产商业”,主要靠销售物业反哺自持物业,销售物业的低迷给开发商带来巨大的现金流压力。

  2015年轻资产模式盛装走上舞台,万达的“稳赚1号”、红星商业等成为轻资产的排头兵。轻资产模式的兴起,为市场中由于人才、招商和运营等原因闲置大量商业用地找到了出路。

  5重拾商业本质设施升级换代

  2015年,商业竞争进入了白热化,本以服务为天职的商业人重新拾起了关心和关爱人的本分,管理重心从片面关注收益,渐次转向了关心经营户和关心消费者。

  2015年飞凡、万江龙等大数据体系运行得有声有色,运用大数据分析和了解消费心理、了解商业动态,已然成为提高管理水准数据基础,虽不准但可供借鉴。

  冰冷的数据之下,了解近在咫尺的芸芸众生,建立商业文化,已然成为共识。

  6产品与服务同行,体验渐次上升为主力业态

  商业地产的爆炸式上升,再加之电商的推波助澜,产品层面已经达到了空前的“物质极大丰富”,由于社零总额的增长的渐进性,贩卖产品为主的商业增速趋缓甚至向下将成必然。

  2015年儿童业态蓬勃发展,成为购物中心的拉动客流的主要引擎;冰场、小剧场、水世界等真实互动的体验型业态走上快速路;休闲业态的另一变化是体验的升级,曾经红火多年的KTV淡出就是一例。

  2016年中国商业地产发展趋势

  1商业地产闲置率快速上升

  消费者资源、经营者(经营户资源)的瓶颈,造就了商业地产的需求天花板。

  向写字楼、创客基地、科技园等的转化,能够优化相当的商业面积,但难以撼动总体的巨大供应存量和新供应量。

  2休闲业态占比快速上升

  以零售为主的商业快速向以餐饮、休闲为主的商业转化,全国多地餐饮已经触及需求天花板,休闲成为如今已知的绝对主要业态。2015年零售:餐饮:休闲的比例3:3:4成为主流。

  由于休闲业态(冰场、水世界、卡丁车、剧场等)种类有限,在缺乏有效引导的状态下,原本的以零售为主要特征的同质化,会快速被休闲为特征的同质化所取代,风险更大。

  零售业态将不断寻求创新之路,“跨界混搭主题集合店”为某些单一零售品类提供了借鉴。

  3社区商业在2016年有所突破

  在过去几年中,社区商业一直是关注焦点,但在MALL和电商的挤压下一直未见起色。

  2016年,立足于解决最后“1米”的社区商业,将以贴近生活、方便住户为特色,快速发展。

  社区商业的最终目标是取代(或部分取代)家庭中的贮物空间,调整居家空间结构。

  社区商业将与智能社区概念更紧密的关联,利用线上平台结合线下资源,构造邻里互动场景,增强相互黏性。

  4事业合伙人创新机制成功推出

  真正意义的O2O,需要对线上和线下都有非常精深的理解,故此前的O2O,大多是020(零to零)。

  2016年回归本质的商业将为O2O搭建真正的基础,再“+互联网”这个翅膀,解决了线下和线上同价、同货、同质和难题,成就真正的O2O业态。

  创新大事记1国内首例资产证券化融资成功

  2015年2月2日,苏宁云商发布业绩修正公告,预计2014年盈利7.81亿~8.36亿元,比上年同期增长110%~125%,其中2014年以部分门店物业进行资产证券化的方式为公司带来了约19.72亿元,补血效果显著。

  2事业合伙人创新机制成功推出

  2015年3月2日结束的《亚布力中国企业家论坛》第十五届年会,万科总裁郁亮详细阐述,顶部持股计划、中间项目跟投和底下事件合伙,构成目前万科事业合伙人的三大要素。

  3商业地产与艺术银行的跨界创新探索

  2015年4月5日,业界知名的商业地产顾问服务机构,北京商睿联公司创新转型发展,进军艺术领域,成立北京泽石堂艺术机构,探索商业与艺术、金融的跨界经营模式。

  4取长补短万科万达双巨头战略合

  2015年5月14日,“二万,和了!”被群众称为”万万没想到“的万科与万达在北京举行战略合作签约仪式。双方宣布建立战略合作关系,计划在国内外项目开展深度合作。未来双方合作主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行,即由万达投资项目中商业部分,万科开发项目中住宅部分。两大千亿房企“联姻”,整个国内地产行业格局将会发生震动。

  5稳赚1号,万达借道快钱试水互联网金融

  2015年6月8日,万达集团联手快钱公司共同推出中国首个商业地产众筹项目“稳赚1号”,这也标志着两家公司联手打造的万达互联网金融业务正式宣告落地。“稳赚1号”突破了传统商业地产的融资模式,运用创新的互联网金融方式,使资金直接注入到万达广场的建设之中,支持万达实现在商业地产领域的持续快速扩张。

  6KTV风光不再万达大歌星全面退出

  2015年7月7日,一封疑为大歌星内部员工的缅怀文章在朋友圈中传开,文中道出了大歌星关闭的事实。

  7万达院线加速并购,上游布局

  万达院线上半年实现营业收入34.86亿元人民币(下同),比上年同期增长41%。其中线上票房收入突破15.5亿元,年增率激增300%;实现净利润6.28亿元,比上年同期增长50%。

  8国务院印发《促进大数据发展行动纲要》

  该纲要于8月31日发布,大数据相比传统统计学来讲,更快、更准、更广、更细,纲要对未来商业有序开发、科学运营将产生非常重大的影响。

  9人民币纳入SDR助推国内金融改革,跨境电商首获益

  随着海外购物需求的提升,跨境电商将首先借助人民币国际化飞速发展,特别日、韩跨境电商未来将呈现爆发式发展态势,作为日韩跨境电商平台的主要品类,化妆品跨境电商将继续迅猛发展。

  【创新案例】关于天津爱琴海购物公园开业逆市而上的思考

  尽管疯狂的“双11”刷屏过后理性的行业人士开始反思电商的“假”繁荣背后所带来的负面杀伤与破坏力,但越来越多传统实体商业的举步维艰仍是不争的事实与现况。

  与天津河东万达广场一路之隔的天津爱琴海购物公园于2015年11月7日开业当天吸引了35.6 万的人流,也创造了天津有史以来购物中心开业首日的最高纪录,“轰动全城”名符其实。作为一个与商办综合的大型区域型购物中心,天津爱琴海购物公园总建筑面积为19.8万平米,租赁面积10万平米。开业之日的签约率达100%,开业率为95%。让我们通过天津爱琴海的成功开业去探索其背后带给行业的启示与正能量。

  1项目亮点业态品牌“全”和“新”很多顾客走进爱琴海,第一印象就是这里品牌的“全和新”。纵观爱琴海购物公园,全场品牌构筑起了天津最全的业态集合。包含精品超市、服装零售、生活配套、电器卖场、餐饮、KTV、电影院、真冰场、婚礼堂等业态组合,几乎满足了顾客对于休闲购物的全部需求。

  在品牌引入上,也用数个“第一”强化了爱琴海在天津地区的领先地位。项目内72家餐饮品牌不仅数量天津最多,风味最全,超过2万平方米的面积也是天津最大。儿童业态的面积也超过2万平方米,同样位居天津全市第一。更引进天津首家全景声影院——红星太平洋电影城,天津首家一站式婚庆品牌——玫瑰里,天津首家一站式母婴连锁零售品牌——孩子王,目前天津现代化程度最高的真冰场——世纪星真冰场,天津东部唯一的苏宁易购超级体验店,除此之外,爱琴海购物公园内首次在天津亮相的品牌占比达到18%,首次进入天津东部的品牌则占到50%。

  空间氛围营造成为亮点当人们涌入爱琴海时,才真正明白这座购物中心为何以“公园”为名。在爱琴海内,几乎所有顾客都会拿起手机拍摄随处可见的美丽场景。两个主中庭的大尺度空间与灯光、顶棚艺术氛围的塑造,两部飞天梯的穿插以及室内雕塑、陈列、VI系统设立等等,共同打造出震撼的商业氛围!公园一词不能说名副其实,但不同寻常的室内空间氛围一定会带给消费者不同的愉悦心理感受。

  2启示与思考同质化与差异化虽然爱琴海和一路之隔的河东万达广场在品牌的重叠度上只有18%,但同质化的“同质”是指相同品类的本质,这个本质进一步的诠释就是服装、家居、餐饮、休闲和娱乐等某一相同业态,在这个意义上虽然你的商家品牌可能不一样,但汉堡王和麦当劳算差异化吗?红星太平洋院线和万达影城算差异化了吗?所以对于做商业地产来说,你实际的差异化的空间是很有限的,因为对于如此体量的商场一定要瞄准你所处商圈的80%人口的80%的消费,你需要提供给商圈消费者的是他们每周甚至每天都需要消费的最基本的吃、穿、用的东西,所以做商业地产其实80%的同质化是不可避免的。你唯一的出路就是要做一样的事情做的比你的竞争对手好,即同质化的竞争;“差异化”只是相对而言,如果你做好了,这样差异自然就出来了。

  一般行业和媒体面对这种情况的解决之道最流行的说法就是所谓“体验式”和“差异化”,应该说“差异化”除了给一些地方政府无限制的卖地提供了一个听上去不错的理由外,剩下的几乎都是对行业的误导,加上不专业的媒体的推波助澜而愈演愈烈。

  所以,某种意义上讲:天津爱琴海购物公园开业的火爆属于一个做好“同质化”的成功典范。

  网络时代的到来预示着未来商业大变革正加速到来的可能性,但未来商业的形态、构成究竟是什么?或许行业都在探索与尝试,但:在物质需求极易得到满足的网络时代,人的社会属性更加凸显价值与渴望,这即为:精神需求--人与人、人与社会以及人与环境之间的情感交流。传统农耕文明的中国,社会公共空间的极度匮乏有史以来,购物中心很大成分上担当了城市会客厅的社会职责,从而也就承担了人的社会属性的载体。所以,未来商业无论形态如何变化,成为人们精神交流的场所功能无可替代,由此,其满足精神需求的功能比重加大的趋势是必然方向。
来源:全经联
日期:2016-05-17