营改增对房地产企业的影响及应对策略
   
  
  
  时    间:2016年5月10日 
  主 讲 人:李明俊
  智慧源(深圳)管理顾问股份公司(股票代码837079)董事长,北大、清华、浙大、中大等众多高校总裁班兼职教授,中国著名房地产财税专家。
   
  其领导的智慧源公司暨中国房地产财税咨询网,是国内唯一一家专注于房地产行业财税咨询的专业机构,14年来,为国内700多家地产企业提供过咨询服务,累积税务筹划案例超过2000个,前百家地产已服务56家。公开出版有《合法节税》、《非财务人员的财务管理》、《房产新政下地产公司纳税筹划》、《土地增值税新政与应对策略》、《房地产税务掘金》、《节税有窍门》、《企业领导者如何税得香》等系列书籍和光盘,内容强调实战、实用、实操,擅长将复杂问题简单化。 
  
   
  
  姜新国:
  
   我们分享活动开始了,请大家注意收听。各位超董群的群友,各位商业地产基金群的朋友,各位商业地产联合体的群友,大家晚上好。尊敬的李老师好,谢谢你在今天晚上这么宝贵的时间,给大家一起来分享房地产营改增的对策一些很实用的战略。
   最后国家经济当中的事态比较多,影响房地产市场调整的因素也比较多,商业地产可以改居住,房地产鼓励主张住宅的租赁。另外一个重大的政策是营改增,这对房地产和商业地产领域的影响,我对营改增思考、研究很长时间,我感觉这个事情兹事重大,感谢李老师给我们分享,我们企业的定位你是一般纳税人、中小企业纳税人,还是服务业你怎么定位,其实哪些可以抵项,哪些可以作为可以进账抵账的款项,那些不可以抵的要策划,还有土地的怎么来抵扣,还有买了办公楼怎么两年之内把它折旧掉,租金的收益怎么来分配管理费和租金收入等等我想想头皮都发麻,无论如何请李老师给我们分享一下营改增和房地产领域的一些策略。
   下面大家鼓掌,请李老师给我们分享,谢谢李老师!
  李明俊:
  
  
   各位商业地产超董群的群友,大家晚上好,我是智慧源(深圳)管理顾问股份公司(股票代码837079)的李明俊,我们公司专注于为房地产企业提供财务咨询、税务规划、地产金融与海外上市业务,谢谢姜老师群里的推荐。在咱们这个群讲课也不是第一次了,关于营改增相应的该座,各位应该也听了多场了,这阵子确实营改增闹得很多地产人心神不宁的,牵涉的面非常宽,不但牵动财务人的心弦,地产的老板、法务、工程、成本、合约、营销,几乎各个部门都牵扯进来了。
   另外,从正式发布36号文到现在,中央出了很多文件,各个省局也相应地出了一些文件,这些文件都是对36号文直接做一些补丁。同时甚至有一些文件后文把前文完全推翻了,这种现象在这段时间都经常会发现。原因是什么呢?就是这个营改增文件出台得太仓储,搞得财政部、国税总局内部也是措手不及,现有分管征税的(货劳司)这帮朋友、税务官员对房地产、建筑业、金融业这几个行业也不是特别熟悉,所以制定的政策跟实务上还是有很多问题没有得到解决。所以,后面还会不断地有一些新的文件,国税总局内部还有一些补充文件,要陆陆续续向外面正式公布。在这段空档期,因为5月1号已经来临了,有一些实务性问题必须执行了,可是各个纳税人不知道怎么办,去问地方局,地方局也不知道怎么办,有些地方局就自己发文件,上面加了一条,在国税总局文件没有发布之前,暂时按照省局或者地方局的文件执行,如果总局发文跟我们冲突,我们再进行调整,按照总局的意思来。地方局没有办法一些实务性问题他们必须出文件来解释。
  这次营改增最火的就是培训行业了,培训在全国铺天盖地,每一个咨询老师、营改增的税务老师这个月几乎都是马不停蹄到处奔波去讲课,我这一个月基本上每天嗓子都是充血的,讲课是一方面,营改增的咨询已经做了十几单了,但是咨询也是在不断地沟通、交流、讲话。相信大家也是如此。
   我想这次花一点时间从两个方面跟大家进行交流:第一营改增对房地产建筑业的基本影响;第二就是这些影响如何去应对,有没有具体的应对策略和思考。
   如果各位有什么问题,我们还会在线上留一点时间,大家做一个互动和交流。
  一、营改增对房地产建筑业的基本影响
  
  要说到地产行业的影响,我们首先要往上看,就是地产行业的上游,比如说建筑业、服务业、金融业,营改增对他们带来什么样的冲击,这次营改增最大的冲击是建筑业。建筑业的影响体现在两个方面:第一是营业税改成增值税以后,流转税负的变化,流传税就包括营业税和增值税,统称为流转税。这个税到底是上升了还是下降了,上升了几个点?还是下降了几个点?从中长期来看,营改增以后,建筑业的税负毫无疑问是上升的,最少上升2—3个点。
   为什么这样讲呢?大家算一个简单的账,在4·30之前,营业税是在我们建筑业100块钱的收入乘上3.3%交营业税,3.3%就是3.3元。到了5·1以后的增值税时代,是怎么交法呢?当然有老项目和新项目之分,如果是老项目,是100块钱除上1.03乘上3%,这个税负真的是像总理要求的下降了,减税五千个亿。总理说今年要确保各个行业税负只减不增,财政部国税总局的官员也在多个场合强调只减不增,从短时间来看,如果地产或者建筑业是老项目,搞简易计税,税负确实下降,原因是什么呢?在营业税时代100块钱收入是含税的,在增值税时代呢?这100块钱是不含税的,我们必须把含税100块钱收入换算成不含税收入,怎么换算呢?拿100块除上1.03,收入就变成97元,97元再去乘上增值税简易征收的税率3%,乘完了以后跟营业税相比,税负确实是下降了。
   问题是,这是一个过渡期的临时过渡办法,如果放眼一两年或者两年后,我们再来看营改增的影响是什么?那时候没有什么老项目了,几乎都是新项目。而对于新项目来说,我们增值税的税率是11%,100块钱乘上11%,再减去可抵扣的进项,可建筑业可抵扣的进项能有多少呢?我们再来算一个账。我认为建筑业可抵扣进项不足50%,100块钱收入之中材料占比大概50—60%,人工20—30%,机械费5个点左右,三项费用管理费用、财务费用、销售费用占5—10%,税金大概3—10%,纯利润大概是2—10%之间,这就是建筑业100块钱收入的构成。而在这个构成之中什么是可以抵扣的呢?能抵扣的就是材料和机械费,人工没的抵,三项费用几乎没得抵,税金没得抵,利润没得抵,我们的材料之间能抵扣的是什么呢?就是50—60%,可是建筑业的材料之间是不是都可以拿到增值税的专用发票呢?不一定,比如说沙、石、砖瓦、混凝土很多时候拿不到增值税专业发票,就算你能拿到转票,也可能是按照简易计税,拿到的税点也是3%而已。机械费当然都可以拿到,这样一算你能拿到的票其实并不高,不到50%,我们假定按50%来算,11个点乘以50%,你的征税税负率有可能达到收入的5.5%,,这5.5还要乘以1.1倍,就是城建税、教育附加,差不多就是6.05,减去过去的3.3,税负可能上升了2.75左右,这就是营改增以后建筑业流转税负可能的变化。
   各位在外面听营改增类似讲座的时候,我相信有很多老师给大家分析过,可是我要跟大家说的是,这个流转税负的变化,仅仅是一个表象,那么它深层次的影响是什么呢?可不是这么简单,深层次影响是企业所得税的变化。在五一以后,建筑业2015年的营业额如果超过500万,就会自动升级到一般纳税人,你想做小规模是没机会的,那500万是一个很小的营业额,建筑业不可能低过500万,这种情况下,意味着绝大多数建筑公司都是一般纳税人,而一旦你被税务局认定为一般纳税人以后,你的所得税会发生什么变化呢?我们的企业所得税建筑业大部分在过往都是核定征收为主,大型的央企、国企所得税可能是查账的,问题是它下面都是二包、三包、四包,这些小包工头基本都是核定的,核定的意思就是说你100块钱的收入,不管你成本费用多少、利润多少,正常所得税是收入减去成本费用以后的余额叫利润,利润乘以25%交企业所得税,我们实际操作的时候不是查账征收,都是核定征收或者代征,就是100块钱收入直接乘以10%再乘以25%的税率,就是100块钱交2.5的企业所得税。再加上原来的3.3的营业税合在一起,建筑业100块钱收入税负率大概在5.8%左右,这是在营业税时代。
   到了增值税时代呢?我们姑且不说增值税税负的变化,所得税变化你就受不了了,就是改为查账征收,多出来的利润是直接乘以25%的。那么这样一来建筑业的所得税会上升很多,增值税再上升2—3个点,所得税可能上升5—10个点,你去算一算,建筑业的纯利润在过往也只有2—8个点左右,这个税负一变化就会把建筑业的利润吃的荡然无存,建筑业就没法活了。当我们建筑业没法活的时候,作为房地产是建筑业的下游,会出现什么情况呢?在最近这段时间,如果各位做地产的就已经感受到了,我们总包商都在跟我们大家谈判,要求在原来的合同价上加价,至于加几个点是大家在协商的过程,总之建筑业都会要求加价的,就是希望把税负的上升,其中有一部分由下游的开发商来承担。其实这一块仅仅是建筑业本身的一个自身税负的变化,更糟糕的是房地产企业对建筑业要求可不是这么一点点,在我们行业不公开的秘密,就是房地产公司会让建筑公司开大票,虚开建安发票,这是不争的事实,总包商跟地产商签的正式合同是5亿,成本可能是4.5亿,有10个点的毛利润,但是实际上开发商会怎么解决呢?过去解决税务的问题主要就是两招,第一招是搞定包工头,5亿的工程开8亿的发票,这样地产公司的成本一下子增加3亿,税务问题就容易解决。第二招叫搞定税务局,增加了3亿的建安成本必然会出现一个症状,就是单方建安造价要比正常的建安成本高得多,这时候未来税局能不能认可呢?所以我们要两招相结合,第一招搞定包工头,第二招搞定税务局。
  可是在现在增值税时代,这种现象会出现什么样的变化呢?首先以前我们让建筑公司多开3亿的票,那么它的税负可能会是在5.8%左右,我给他6个点,让他给我开票是没有问题的。可是在增值税时代,你再去算一下,如果让他多开100块钱,他的税负会增加多少呢?增值税会上升到11个点,假设是一般计税的话,所得税直接上升25点,没有成本对应,比如正常5亿的收入,有4.5亿的成本对应,开到8亿,成本依然是4.5亿。然后多出来这3亿根本没有成本对应的,这样就要多出来11个点增值税、25个点所得税,合到一起相当于36个点,所以建筑公司一分钱没赚你开发商的,我的税负已经变成了36,你让我多开100块钱,你说给多少吧?上游的建筑业的税负会大幅度上升,就会让我们原有的地产公司惯常解决税务的两大做法失去了基础,未来怎么办?
  
  二、如何应对、具体的应对策略和思考
  
  
   我们这一阵子地产商应对营改增光在了解政策、在考虑增值税的问题,其实这一次营改增对地产行业带来的直接、表面的影响是营业税改增值税以后,税负是上升了还是下降了,就好象我们前面分析建筑公司一样的。那么房地产一样会上升,因为可抵扣的东西相对比较少。其实这仅仅是表象,深层次的影响是什么呢?还是房地产的土地增值税和企业所得税的影响,这两个问题是一个大问题。我们应对营改增思考的着力点,不在于增值税本身,在于土增税和所得税的变化,这就是所谓的隔山打牛。
   我们再来看一下营改增对房地产业的变化。营改增以后,原来100块钱乘以5.5%交营业税5.5元,现在同样的分老项目新项目,老项目可以简易计税,征税税率依然是5%,但是由于含税的100块换算成不含税的100块钱,就是100除以1.05,不含税收入就变成95,95再乘以5%,税负率确确实实是下降了,但是老项目同样是暂时性过渡性的办法,等将来房地产项目都是新项目的时候,只能有一个办法,就是一般计税,乘以11%的税率再减去可抵扣的进项。
   问题来了,你可抵扣进项有什么呢?在房地产100块钱收入构成中间,地价占比不好说,看你拿地的方式、拿地的时间点,每个平方楼面地价差异太大。第二块就是土建,土建占收入的比重也不好说,可能就三四千块钱,如果在北上广深这样一线城市,房价卖到8万,三四千块钱的土建可能就5—10个点,三四线城市房子价卖五六千块钱,土建可能占到60—70%的收入,这个不好说,剩下的地价和建安扣除以外,我们房地产可抵扣的进项几乎没有太多了。因为三项费用之间的利息是抵不了的,管理费用、销售费用中间有一部分可抵,但是交际应酬费、差旅费是抵扣不了的,我在前面发了一个图,员工报销哪些可以报,哪些不可以报,很明确。员工报销意味着哪些能报、哪些不能报的管理销售费用,能报的是很可怜、很有限的。另外我们交的各种各样的规费是抵扣不了的,资金利息抵扣不了,拆迁补偿费抵扣不了,这样一看在房地产能抵扣的进项占销售收入的比重也不会超过50%,肯定是在50%以下,当然这话讲得有点绝对,我要纠正一下,房价在1万块钱以上的税负率,在营改增以后税负率长期来看是上升的,至于上升2个点还是4个点,看你所在的城市,看你的收入和成本之间的一个剪刀差。反过来如果房价在1万块钱以下,由于可抵扣进项占比比较大,这种情况下税负率真的有可能是下降的。但是我们看看在去年全国8万亿的销售收入中间,北上广深再加上30个前30名的二线城市的销售额,在8万亿中间占比是多少?我不知道这个数据,我猜至少要60%以上,三四线城市在整个营收中间占比微不足道。
  
  我总结一下,营改增以后房地产从中长期来看,它的税负应该是上升的,而不是下降的,对于二线以上的城市来说。那么,如何应对呢?这是我们大家可能更关心的问题。其实我们要从两个层面去考虑,两个时间段,一个时间段就是老项目,4·30之前争取把我们项目做成老项目,这个时间点已经过去了,我相信很多朋友也在4·30之前或多或少做了一些筹备的工作,其实在4·30之前最核心的问题只有一个,就是把你的项目千方百计认定为老项目,认定老项目一个最大的好处就是你多了一个选择权,你有权利选择按照简易计税还是一般计税,接下来我们要做的工作,在五一以后我们要做的工作就是对老项目要做认真的测算,是按照简易计税还是一般计税,哪一种对老项目更有利,我们一定要算清楚。而问题是这个是算不清楚的,为什么这样讲呢?我们最近帮一些客户做营改增咨询,我们发现很难算清楚的原因是我们上游的建筑商、供应商、服务商,他们在营改增以后,到底是一般纳税人还是小规模纳税人,他们能提供什么样的发票?是普通发票还是增值税专用发票,如果是专用发票,税点是17、13、11还是5、3、1.5还是0?根本不知道,你没有办法搞清楚。我们现在的测算都是拍脑袋的,不精准的,在五一以后我们很多上游的这些企业他们慢慢搞清楚了,他们自己要测算,一般纳税人、小规模纳税人,就像刚刚姜老师说的到底哪一种对我们合算,我们的上游也在进行测算,在这段时间作为地产商应该不断跟他们沟通,了解他们现在的现状,跟他们谈判,特别是大的供应商、建筑商、材料商、大型的服务商,这之间一定要谈判、磋商,将来后续的业务提供什么样的票,税点是多少,这些落实以后,我们才能确定我们的项目用简易计税还是用一般计税,哪一种更合算,才能得出准确的结论。这是我们要做的第一个工作。
  
   第二个工作呢?从中长期来看,要应对营改增,毫无疑问要加大征税的进项。可是怎么样去扩大进项呢?我们的进项在哪里呢?毫无疑问第一大方向是向我们的上游去要求,跟他们进行合同的修订,要求在后续的工作中,他们要尽量提供增值税专用发票,材料供应商要求他们提供17%,建筑商要求他们提供11%,服务商要求他们提供6%。问题是当上游你给他提出这个要求的时候,上游的税负必然会上升,这个时候上游的上升如何和开发商之间利益做一个平衡呢?这中间是大家要进行博弈和磋商的。比如说你要求建筑商提供11%,建筑商可不这么想,如果说你搞包工包料,很多人说我们这次应对营改增,房地产企业主要的举措之一是什么呢?是要材料由乙供改为甲供,以后尽量争取甲供材,好处就是材料供应商征税的税率是17%,如果说供应商不是开给我们甲方,而是开给乙方,乙方再开给我们甲方,税率就由17变为11,少了6个点。所以,外面有很多老师,包括一些税务筹划的老师,可能都会给大家一个错误的观点,外行的那些“砖家”,更不用说了,连税务老师都有可能讲错,我看到很多文章都说了,现在我们要甲供材,是降低房地产企业税负的一个主要措施和策略之一,这其实是一个错误的观点。
   为什么这样讲呢?我们首先讲第一个问题,就是我经过一个数学的计算,我写了一篇文章,营改增以后到底该不该甲供材,我们不能拍脑袋,必须进行定量的计算和分析,通过数字的计算我发现甲供材在很多情况下是不合算的,还不如乙供,同时如果是甲供材,可能有其他负面的影响,比如乙供的时候,乙方在材料是要赚钱的,但是并没有赚你甲方的钱,他可能赚的是集中采购的价差。如果改成甲供以后,甲方未必能拿到价格上的采购优势。第二就是材料的现场管理可能会出现浪费。第三乙方会要求收取材料的管理费,就此进行加价。还有一个重要的博弈和考量,如果你是甲供材,按照36号文件的规定,即使你是有一小部分甲供材,乙方都有一个权利,我本来是一般计税交11%的税率,开11个点的税票给你,甲供材后我就有权利按照简易计税只开3%的建安增值税发票给甲方,这样一来你作为地产商获取进项的税额必然会大幅度减少。
   话说回来,我们讲营改增对地产来说,最主要的举措是加大增值税的进项,可是我们的进项是很有限的,我们争取上游尽量提供进项的增值税发票,可是这一定是双方博弈的过程,不但考虑开发商的利益,还要考虑上游的利益,否则的话,大家屁股坐不到一条板凳,就没得玩了。除此以外,我们增值税还能做一些什么呢?还有一些什么样的举措呢?其实我们要考虑的核心就是那些不允许我们抵扣的东西。有哪些呢?比如说我们的土地出让金里面除了地价以外最重要的是什么呢?拆迁补偿款,特别是做那些旧改的项目,拆迁补偿款占销售额的比重,以深圳为例,城市更新里面要赔给被拆迁户的房屋面积、金额占销售额或者是占可售面积的比重高达30—35%,而按照我们现在最新的营改增的文件,这部分拆迁补偿费都不允许在企业所得税之前扣除。那么30%不让扣,乘以11%的销项税金,相当于营业额中间直接有3.3就让增值税给吃掉了,这个怎么解决呢?深圳做城市更新本来是走在全国前面的,我们深圳城市更新跟内地旧改有什么区别呢?内地大部分是政府主导,深圳是市场主导,是由企业来负责拆迁,政府卖的是生地,而不是像内地卖熟地,如果因为营改增不允许抵扣这个问题,就会倒逼深圳这样的城市更新的模式倒退十年,这个意思就是为了营改增为了拆迁补偿费能够在增值税税前扣除,我就只能把生地模式变回为熟地模式,这个拆迁补偿不是由开发商直接支付,而是通过政府进行过渡,这样让政府把拆迁补偿变土地价款的组成部分,只要是土地价款的组成部分,增值税就允许作为进项抵扣,而这个金额是相当大的,比你在其他方面做文章要大得多。还有一块不让抵的是什么呢?各种各样的规费,这个规费是没有办法的,因为政府部门收取的时候,都是行政性的事业收据,而这些收据都是没有缴纳增值税的,所以税务局规定这些都不让抵。我就此曾经问过国税总局的朋友,你为什么不让抵呢?我们都是真金白银交给政府的,税务局说地价开了口子,允许你抵都已经是法外开恩了,这些市政配套费不可能让你再去抵,至于以后会不会抵、开口子是以后的事,至少暂时是不可能抵的,在这块就很难有什么样的筹划空间,也谈不上什么应对了。
   还有一大块不让抵的就是贷款的利息和财务顾问费,像这块大家要考虑的无外乎是把金融机构的利息和金融机构收取的财务顾问费做一些转化,转化为允许抵扣的项目,这块对于开发商来说金额也是相当巨大的,能不能抵扣影响非常大。
  
   
  
   不知不觉时间快到了,咱们是商业地产群,我最后说一说商业地产,再强调几句。
   这次营改增对商业地产带来的影响还是比较大的,商业地产受到最大的冲击或者影响是什么呢?就是我们将来开发主体和商管企业之间的一个配合问题,比如说某一个开发商用开发主体A开发了一个商业项目,将来不对外销售,或者说部分销售、部分自持,自持的这部分又会成立一个商管公司B去进行招商、运营和管理。我们的商管模式可能会有三种:第一种就是所有的租金都归商管公司收取,不支付开发公司任何费用,那么在这种情况下,反正都是一个老板,左腰包和右腰包,也没有人管。在这种情况下,折旧、利息都在开发企业,开发企业如果有一部分进行销售,销售的收入和利润就可以把这个折旧和利息给他进行抵扣。那么在商管公司基本上就是100%的租金收入,有可能20—30%的运营维护的费用,而剩下的60—70%是毛利,这是一种模式。第二种模式就是所有的收入都归开发企业A去收取,A向运管公司B支付一定的管理费,作为B公司的补偿。第三种模式是B公司先向A公司整体租下商业物业,但是会是一个相对比较低的价格,然后再把它散租出去,把大部分的租金收入留在运管公司B身上。这三种模式在过往营业税时代都存在,这中间不同的模式主要是考量什么呢?考量房产税的变化以及企业所得税的综合平衡。
   到了增值税时代,我们必须再把增值税的因素加上,增值税因素主要是什么呢?就是增值税的销项税额和进项税额的时间匹配问题,比如说房地产公司只有一个商业地产,开发以后长期只租不卖,他在开发环节的材料、建筑、服务商有大量的进项税留在A公司的账面上,如果按照第一种模式,所有收入都归B公司,所有的租金收入销项税都由B公司承担,可是B公司没有太多的进项可抵扣,只有20—30%的日常采购、零星费用可抵扣,这样B公司要交大量的销项税,而A公司有大量的进项税在那里浪费。那么,这时候怎么办呢?考虑到增值税的影响,第一模式就必须枪毙掉了,以后商业地产的运营只有第二种和第三种来比较。考虑到增值税因素以后到底哪种好呢?就必须考虑增值税在A公司开发环节增值税的进项税金如何能够跟销项税金进行匹配,用第二种只是取管理费的模式肯定也行不通了,考虑到增值税以后,商业公司的运管也许只剩下一种模式,就是B公司支付一定的租金给A公司,支付这个租金到底支付多少呢?就考虑到正好能把A公司的进项税金匹配掉。支付的租金比例因此是考虑增值税整体税负的下降,以及房产税税负的节约,把这两个建立一个数学模型,寻找到一个整体税负的最低点,才是我们最佳的支付租金的比例点。
   时间关系,我和大家讲的都是一些相对比较大的点,那些具体的细节、小的一些点,我就不再说了,群里面的朋友有一些可能是服务商,并不是开发商,我最后再说一个关于服务商,能做小规模的尽量做小规模,因为我们服务商基本上都是以人工为主,人工没得抵扣,在这种情况下,你通过劳务派遣,也解决不了什么问题,所以尽量做小规模,开3个点的服务发票,尽量不要开6个点的一般纳税人的发票。
  
来源:商业地产超董会
日期:2016-06-12