封存20年涨价200倍 万科551亿接盘广州土地资产包

中国第一家破产金融机构旗下资产在将近20年后进行了公开拍卖,即将进入新阶段的万科(000002.SZ)以巨资接盘。

6月29日,广东国投旗下广信房产的所有投资权益及债权进行公开拍卖,最终由万科以551亿元竞得。这将是万科在公开市场上最大规模的资产交易了,一定程度上,这份资产包中的土地也将是全国总价最高的地块。

南方联合产权中心在6月5日挂出的拍卖公告显示,广信房产全部债权和投资权益捆绑,作为不可分割的整体构成这次拍卖标的,起拍价446.77亿元。超高总价和高达46亿元的竞买保证金,让这次拍卖成为少数地产大鳄间的争夺战。

当天到场竞拍的有碧桂园、万科、恒大、保利、中海和华润等规模排名前十的房企,以及这两年在土地市场上多次高价拿地的信达,最终举着11号牌的万科在数轮竞拍后拿下。

这次拍卖的资产包中,权益部分最有价值的当然是土地。在广信房产原有尚未完全开发的地块中,包含一幅位于广州中心城区荔湾区花地湾的1500亩土地,且性质为商品住宅用地,目前仍有将近千亩处于闲置状态,最为广州人熟知的是建面10万平方米的花鸟鱼艺大世界。

这批位于广州芳村地铁沿线的千亩土地,如今的价值已经暴涨。距离花地湾两个地铁站的广钢新城,区域最新成交地价已达到4万元/平方米。仅以容积率3计算,这片土地的市价将近800亿元。

花地湾这1500亩土地,曾创下广州市土地出让“招拍挂”的先河。广信房产在1998年以2.808亿元竞得这批土地,折合楼面地价仅218元/平方米。将近20年时间,土地红利得到了最大程度释放,如今的涨幅已接近200倍。

广信房产资产包中的土地资源不仅只有花地湾地块,还有数个项目遍布广州市区,包括越秀区东风东粤剧院一带、德政南路、东山口东山百货一带、白云区白兰、金兰花园等均有未开发地块。

万科此次巨资拿下广信房产资产包,不仅是这家公司在土地投资领域的重大突破,还标志着我国历时近20年的首宗非银行金融机构破产案进入到收官阶段。

广东国投曾是中国第一家破产的金融机构,也是迄今为止惟一一家通过破产关闭的金融机构。成立于1980年7月的广东国投,在1983年被中国人民银行批准为非银行金融机构。但由于频繁向海外举债,自身管理不善又遭遇亚洲金融危机,广东国投出现了严重债务问题,于1999年申请破产。

此后数年,广东国投在破产清算过程中陆续处理了部分资产,广信房产旗下的项目也被迫停滞和转手,但最核心的土地资产却一直处于被封存状态,直到此次公开拍卖。

面积最大的花地湾地块,曾被规划为芳村的新中心城区,包含居住、医疗、教育等配套,建筑面积达150万平方米,居住人口达5万—8万,并计划10年内完成。但在当时广东国投进入破产清算程序时,才开发了不到三分之一的土地被迫全面停工,留下大片荒地和部分烂尾楼。

如果这个蓝图能够完成,如今的花地湾板块,将是不逊于华南板块和天河北板块的广州核心区。

沉寂接近20年后,广信房产花湾地块和停滞的一些项目终于迎来了曙光。但超高的资金投入,即便对万科而言也并不轻松,其相关负责人在竞拍现场称,将集集团之力融资。这次的支出已接近万科过去五年在广州市场的总销售额,5年来它们在广州的总销售额是602亿元。

但这次竞买,对万科在广州市场的发展具有重要意义。在楼市调控和公开土地市场竞争日益激烈的背景下,房企在一线城市拿地已越来越难,并购成为它们重要的拿地渠道。这笔交易会稳定万科在广州的市场地位,至少今后数年它们都不会为货源发愁。

万科将投入的不仅仅是这551亿元。由于历史原因,广信房产资产包中所涉及的土地资产中,部分用地位置与历史批复可能存在不符,部分地块的国土、规划审批许可依据与现行政策规定可能存在一定矛盾,且可能会继续发生变化,同时后续还将面临一系列债权债务、法律纠纷问题等,这些复杂情况仍有待万科通过时间和资金去理清。

这个在中国商业发展史上具有一定警示意义的资产包,虽然由万科以551亿元解封,但这场牵涉开发商、地方政府、债权方、融资方等各个利益体的案例仍会有纠葛。也正因为如此,万科此次拿下广信房产的资产包是否合算外界难以明了,最终成本只有它们自己清楚。

面对今后仍有不确定的风险,万科也期待与各方携手,在政府的关心和指导下,依托自身专业能力,依法依规解决广信资产包中的历史遗留难题,消除这一多年来盘踞在广州城市发展中的顽疾。

来源:界面新闻
日期:2017-06-30